房产 租房

4月28日，晶报刊登题为《“孟母三迁”遇见坑：学位房的坑》的独家报道，呈现了宝安的陈女士在租赁房屋时被租户骗取学位的案例。时下正值申报入学时段，晶报记者邀请律师解读租售学位房可能遇到的法律问题及签订合同的技巧，避免被骗。

陈女士将一套拥有宝城小学学位的房产租给了孙某。孙某以其小孩要在另一所小学报名为由请陈女士协助签订该房产的租赁合同。谁知签订后孙某私自将租赁合同用于申请了宝城小学的学位，学位锁定6年，导致陈女士无法给自己小孩申请学位。陈女士质疑，业主为租户办理租赁合同在所难免：“他拿着租房合同去做什么我怎么控制？”为此，晶报邀请律师剖析其中的法律问题，提醒市民签租售合同时要留意的事项，以免落入他人设好的陷阱。

广东华商律师事务所周争锋律师告诉记者，学区房实施锁定制度后，房产所依附的学位变得很重要，有些甚至成了房产的核心价值。业主在出租房产时，和租客间往往就学位的使用发生纠纷，租客提出办理租赁房产备案时，说的往往不是要使用房产的学位，但等办好租赁备案登记后，租客会瞒着业主，自己申请学位，房东防不胜防。更有甚者，学位申请成功后，租客马上退租，给业主造成其他损失。

对于陈女士的质疑，周争锋律师认为，她与孙某之间的租赁合同备案登记是如何取得的，租客是基于什么原因完成租赁备案登记的，外人无法知晓，教育局也无权审核，教育部门只是形式审查，至于出租方和承租人在合同中是如何约定的，在所不问。出租方需要使用学位，租房时应明确告知租客这一事实，而业主即便是因其他原因配合办理了租赁合同备案登记，在每年申报入学时段也应自觉去核查下学位使用情况，在学位审核通过前提出异议，能及时阻止他人违背自己真实意愿占用学位。

对于购房目的是为孩子上学的二手房的买受人，周争锋律师建议，签约前应花时间核实学位使用情况，只要求对方在合同中承诺，并不保险。司法实践中因学位存在问题违约金基本上就判10万元，因为房子是用来住的不是主要用来上学的，居住目的已实现，学位被用违约的损失无法证明。他强调：“还有业主更过分，4月份卖房时一边申请学位一边出售房产。买受人去查询学位时还真没人用，但他已经偷偷在申请了，合同约定的履约过户时间前对方孩子还是可以通过审核的，审核时房产还在他名下，等过户给你，你实际上是没有学位的。”他建议每年选择在申请学位时段购房的买受人，应在合同履行过程中多次核实房产学位的锁定情况，查询一次并不保险，并且留意出卖人家有无适龄儿童。可以约定合同的目的是学位，没有学位可以解除合同，学位有没有被占用让出卖人自己核实清楚。学位锁定情况可以在所在区教育局官网的“学位申请房锁定情况查询”中凭借房屋编码等信息查询，或到区教育局基础教育科查询。