房产 租房

这些天，福田云顶小学的小朋友们发现，学校东边的农民房变得色彩斑斓。曾经，这里是一片城中村“握手楼”，今年开始被改造装修。目前，现场依然在紧张施工，但楼顶和样板房的“靓丽”照片开始让大家感受到这片未来“握手楼”的样子。

　　这片农民房将是深圳首个被改造的人才保障房社区——深圳福田水围柠盟人才公寓。在没有任何先例和规范指引的情况下，经历了3年的探索、反复协调和修改，项目将于本月底落成。

　　早在2004年10月，深圳就拉开城市旧改序幕。2009年提出“城市更新”概念，并出台一系列相关政策，深圳城市旧改全面推进。过去10余年，深圳城中村由上世纪80年代初的300多个，迅速消减到如今的200多个。

“握手楼”有斑斓连廊七彩屋顶

　　改造片区位于福田区水围村，这里规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓，名为柠盟青年公寓，可容纳约900人。

　　12月19日，深圳已经度过今年入冬以来最冷的几天，开始迎来冬日暖阳。记者在工地工作人员带领下，穿过灰尘弥漫的工地现场，参观了这片尚未公之于众的公寓房间及屋顶。

　　“握手楼”正在加紧“梳妆打扮”，以迎接即将与大家见面的日子。一栋栋房子上半身已经打扮成公寓的样子，刷上了鲜艳的颜色，下半身则还是农民房，只是拆去了门窗，外围是各种脚手架、铁丝网，抬头还可以看见“一线天”。

　　这些农民楼由村委股份公司统一规划，宅基地基本一致，坐北朝南，南北巷道4米宽，东西巷道2.5米宽。楼宇的1至2层为商业，3层以上为住宅。目前，一些楼栋的1至2层商业和3层住宅还在装修。改造设计中，原有建筑结构及城中村特色的空间尺度得以保持，但重点和亮点是提升消防、市政配套设施及电梯，建成符合现代标准的宜居空间。设计方DOFFICE撰文介绍，为了避免迷宫般的布局，通过等级划分，将巷道分为商业街和小横巷，并将所有住户入口归纳为9个庭院，形成商业及住户流线互不干扰的格局。

　　传统的“握手楼”虽只有一线之隔，但并不能互通有无。而这次设计师创造性地设计了钢结构连廊，并加上了7座电梯，每座电梯首层均设有电梯院子，成为公寓入口，使得公寓向四面开放。而且，空中连廊与室内连廊串联，连结了所有楼栋、屋顶花园、电梯庭院和青年之家，并使得所有楼栋的内部空间建立联系，实现社区内部的开放。

　　有意思的是，公寓创造性地采用了7种色彩代表了7部电梯、电梯院子及关联的楼栋和楼梯间，这些色彩也成为最简单明了的视觉引导系统，方便住户及外来人员在内部空间认清方向。

　　而且，在29个屋顶上，会根据各自所在的色系，打造一个色彩鲜艳的屋顶空间，设置了洗衣房、菜园和休憩花园等。记者这次刚好在阳光灿烂的中午来到改造过的屋顶，环望各个屋顶，五彩斑斓的样子，令人心旷神怡。

　　不得不提的是楼栋5层的青年之家，其与邻近楼栋打通，有阅读室、茶室、多功能厅、社区厨房、社区餐厅、健身房及天井庭院等。虽然空间不是很大，但也适合交流休憩。由不同业主建设，每栋楼甚至每层的户型都不同，通过设计简化及调整，竟可归纳出18种不同户型，面积由15至55平方米不等，分为多种风格和布局，切合不同住户需求。

　　政府垫资打造人才保障房

　　福田区住房建设局保障房科科长徐悟介绍，福田区近年城市发展迅速，城中村旧改也取得很大成就。与此同时，福田辖区存在土地存量紧张、人才保障房建设困难的问题。在福田区政府推动下，该项目早在2015年就启动计划，得到了水围股份公司大力支持。村民接受了以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入的深业集团租下改造。深业随后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行大幅度改造，再租给福田区政府，政府以低价的保障房形式推向市场。据了解，政府从深业集团以150元/平方米的价格取得整体租用权，再以75元/平方米向有人才的企业出租，而附近的租金为100元/平方米左右。

　　柠盟青年公寓算是深圳首个城中村长租公寓改造项目，甫一出现就引起建设规划设计、长租公寓、农民房改造、保障房建设等多个领域人士的关注。

　　据不完全统计，深圳城中村数量达1827个，管理面积超过160平方公里，实际管理人口超过1200万。记者了解，现在仅福田区就有15个城中村，农民房楼宇接近8000栋。

　　今年9月，《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)公布，提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。

　　目前水围是第一个试点项目，福田区还与万科合作玉田村综合整治。今年10月，深圳福田区南园街道办宣布与万科合作，对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治，由万科进行城中村“综合整治+运营”，属于租赁运营。玉田村通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理，进行全方位的升级改造，整合并植入居住、商业、产业、文化等内容。

　　申请租房有严格限制

　　福田区住建局已将这里房源纳入福田区《2017年度产业人才租赁住房配租方案》中。记者查阅方案发现，申请租赁人才住房的企业和社会组织，应当同时满足三个条件：注册地(或执业地，下同)和税务登记地在福田;承诺5年内注册地及税务登记地均不迁出福田;区各行业主管部门制定的其他承租条件。房源中提及的水围人才公寓即柠盟青年公寓，其基准租金标准为75元/月/平方米，而其他房源基准租金标准最高的天健缤悦荟为64元/月/平方米，最低的湖润名苑为17元/月/平方米。物业管理费为3.5元/月/平方米。

　　据悉，福田区将企业分为多类，并根据企业纳税、贡献排名，排名高的企业在申请后会获得一定房源，再租给自己员工。租客还需前去政府递交申请材料注册备案，条件包括本科以上学历、有相应职称、没有享有其他住房保障政策权益、不可以转租等。

　　徐悟介绍，之所以选择水围村做首个城中村保障房改造项目，是因为水围村整体规划不错，股份公司也比较支持政府保障房建设工作。

　　改造不是一个容易活。除了装修、刷漆、铲掉瓷砖，还有安全隐患改进，比如换掉电路，有部分房子户型稍微大一点会设计封闭厨房，接通管道煤气，但小的户型就没有厨房，不过允许使用电磁炉。消防也是大问题，因为握手楼楼栋间距小，消防车没法进去，只好在每一房间增加了烟感，消防管网、灭火器材等也在内部配齐。

　　多个参与主体有望实现共赢

　　记者多方采访梳理发现，柠盟青年公寓项目涉及到多个参与主体。首先是福田区政府代表福田区住建局，考虑人才保障房建设和城中村安全整治问题;其次是村民及股份公司，村民希望有更稳定可观、规避风险的收入，股份公司也希望社区村民、外来人口等和谐发展;第三方是市场参与主体深业集团，作为国企要考虑企业社会责任及经济效益的平衡;第四方则是租房群体，目标当然是物美价廉的居住产品。

　　柠盟青年公寓的房屋主体改造由企业深业集团负责，燃气管道、消防、给排水管网入户及周边供电设施等公共区域的改善由政府投资支持。“政府负责公共部分，企业负责内部改造。”一名政府人士补充道，以这样的原则操作方便今后推广这类模式。

　　据了解，目前房屋还没有对外出租。项目改造装修由深业集团投资项目开发团队来做，物业运营也是深业集团做，约为3.5元/平方米。据初步了解，未来深业会开发手机移动端系统，入住签约、水电读表、洗衣、交租、社区活动等服务都会电子化，采用移动端系统解决。

　　中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

　　水围城中村改造是一个很成功的试验

　　宋丁认为，把水围村“握手楼”改造成长租公寓，是很有意义的尝试。“这是符合国家租赁市场战略的，相信未来政策、资金都会有扶持和优惠。”

　　宋丁认为，这种改造模式，包含政府引导、国企参与、原村集体与村民支持，是一种多赢，而且还加入时尚设计力量来整体包装，对楼盘内外都有提升，并且租后又树立现代化管理长租公寓的模式，而且这一片区位于深圳的城市中心地带，对福田人才安居是很好的尝试，对深圳而言也非常有前景。

　　“就城中村改造而言，这个方案可以成为很好的样本。”宋丁表示，只要将来这个长租公寓的管理运营能继续跟进做好，这会是一个完美的案例。水围这个改造的动作相对早一点，接下来对深圳乃至全国有示范案例。他举例，罗湖、南山也有大的企业也在参与改造，比如万科、恒大、碧桂园都在与政府合作，参与旧村改造。公寓的需求量非常大，所以水围城中村改造是一个很成功的试验。

　　宋丁最后强调，城中村改造按现代城市住宅居住标准，且要符合国家法律标准去完善、增加功能，这样就把城中村农民房与现代小区实现了市场对接，再把城中村增量房源导入政府大的长租公寓通道来，这样在未来会有较大的发展空间。

　　项目设计师团队DOFFICE：

　　深圳应该多一些会“做梦”的建筑师

　　一片29栋的城中村变身29栋名为水围柠盟青年公寓的人才保障房社区。水围柠盟人才公寓尚未完全揭开面纱，就已引起社会各界广泛关注。其中，一个由两楼宇利用钢结构连接打通的青年之家备受关注，一层层隔墙被玻璃取代，建成健身室、书房、茶室等。

　　12月21日，在柠盟青年公寓的青年之家，该项目设计公司创始点咨询(深圳)有限公司(DOFFICE)的创办合伙人蔡雯瑛与Chris Lai、Kwan Wong、颜利接受了南方日报独家专访。

　　南方日报：什么时候开始介入项目?

　　DOFFICE：我们从2012年开始就参与了福田区住建局的城中村整治工程，并开始研究水围村;2015年，我们把整治和研究成果做了一个叫“城市沉淀·水围”的展览，这是深港城市建筑双年展的外围展，应该说是深圳第一个在城中村办的户外展览吧。后来就参与了水围人才公寓这个项目，当时初步的构思是做商业街区和国际青年旅社，后来才演变成人才公寓。

　　南方日报：这次很多创意被纷纷点赞，比如色彩和连廊的创造性使用，这些设计元素是怎么考虑的?

　　DOFFICE：我们不想在迷宫似的城中村“握手楼”里挂很多指示牌，就直接用了颜色来做引导系统。这里有红院子、紫院子、黄院子等，4栋楼共享一个电梯，也共享一种颜色，有一个入户庭院。你想回家，选你家颜色的那个电梯，就不会迷路了。我们也不想做单独的楼栋，我们希望打造一个包容性强的社区，让每一个住户可以交900个朋友，所以连廊也成为了重要枢纽和公共空间。

　　南方日报：你们团队成员来自五湖四海吗?

　　DOFFICE：我们团队成员，有德国、荷兰、中国香港和内地的设计师，公司在深圳，大家开会起来也脑洞大开。我们受荷兰建筑设计思维影响较多，比较注重设计的逻辑思维。我们认为每一个建筑都要有自己的主体逻辑，而不是光鲜亮丽外表。

　　大家在阿姆斯特丹去得最多的是老城区。我们认为一百年后城中村会是深圳的真正的地标，而不是某某shopping mall、某某科技园等。这7年，深圳确实转变很快，不光是城市，还有人的意识。7年前，大家会觉得城中村是城市的伤疤，现在会觉得城中村是深圳的骄傲。以前最多是“穿衣戴帽”工程，现在会注重城中村内涵质量的提升。所以深圳应该多一些会“做梦”的建筑师。

　　南方日报：你们为此项目花了不少时间吧?

　　DOFFICE：这个项目持续了近3年，是绝对亏本的。但让我们坚持下来的是我们相信这个项目的社会价值和意义远超它的账面价值。这35栋楼有70多名业主，不少还是海外华侨。村里股份公司为了把居民楼盘下来，花费了1年多时间征求意见、谈判和签合同。因为没有先例，大家心里都没底。

　　在实施过程中，将各方不同的意见引导到一个方向，是需要花费大量时间精力的。可以说设计只占10%，90%花在沟通协调上。现场每天都有五花八门的技术和协调问题，例如村民可能不了解建筑构造，在地板上钻个洞都可能要先协调好;村民不喜欢黑白花，觉得不吉利;不能把名字写在地上，被脚踩也不吉利。

　　现场永远都会出现与标准图纸不同，原本图纸里只有七八种户型，但由于原业主对楼宇自行做过改造，到最后竟然有18种户型。我们的任务是，在不影响原结构的情况下调整户型。城中村的空间实在太有限了，每个设计都必须精打细算地利用好空间。

　　在这35栋楼里，有6栋是不参与改造的。而在改造的29栋里，有30多户原居民不参与改造。这也没关系，我们不会也没办法强求完美，城中村就是存在很多不完美。我们就想办法去包容，把不参与改造的居民也融入人才公寓的社区中。

　　我们在这里做的是一个框架、一个系统、一个平台，不会过度设计、过度装修，而是留白了很多地方，让住进来的人二次发挥创作，让社区空间变得更多元、更个性。你想想，900个年轻人入住，会有很多的表达内涵。

　　南方日报：现在看来，整个过程有哪些遗憾?

　　DOFFICE：是有一些遗憾的，其中一个是经费限制，有很多理念不能实现出来。例如原来的连廊设计是带一部分休憩平台的;还有我们在做户型样板房试验时，有一种概念户型，在22.5平方米可以不断变形实现2房5厅的效果，我们叫它“室内变形金刚”，也因经费不足而取消。但在经费可控的情况下，建设方也会放手让我们去发挥。

　　南方日报：现在一下子火了，未来你们希望做什么?

　　DOFFICE：是的，我们也没想到引起这么多的关注。作为设计师，我们也做一些商业建筑，那种项目专注的是如何促进消费。但水围这个项目很不一样，它更多的是从社会价值角度出发，更能带动建筑师的社会责任感。

　　我们觉得这个项目以人才公寓出现，有很重要的示范意义和价值，会鼓励更多的机构参与到城中村的保护性改造和活化工作中;同时也会促进规范、政策方面的探讨和改善，对未来的改造项目带来更好的指引，激发更多的创意。

　　通过几年来累积的研究，我们发现城中村的可贵在于它的多元性和包容性。我们今天仅做了一种试验而已，希望下一个城中村项目，会以另外一种姿态出现。我们不鼓励开发商一窝蜂都把城中村改成长租公寓，也没有必要把所有人都迁走。各个城中村都是独特的，可因地制宜，分不同比例和不同区域选取不同类型建筑功能和形式，这样才可以保持城中村特有的人文和社会层次多样性。

　　10年前，城中村的整治是基本设施改善、“穿衣戴帽”的美化，或推倒重来的旧改;现在城中村2.0的整治是内外兼备，是质的提升;而未来城中村3.0的改造应该也会因应社会局势而生。

　　撰文：南方日报记者 李荣华 摄影：南方日报记者 鲁力