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国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》

　　8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)。广东省的广州、佛山和肇庆纳入全国首批试点的13个城市。根据《方案》,试点是希望可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系。《方案》明确,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。

　　新快报记者李佳文谢蔓

　　首批13个试点城市3个在广东

　　《方案》中指出,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。选取这些城市是考虑到它们租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强。

　　《方案》中提出的试点内容包括四点:完善试点项目审批程序、完善集体租赁住房建设和运营机制、探索租赁住房监测监管机制和探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

　　完善试点项目审批程序方面,试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道;完善集体租赁住房建设和运营机制方面,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,厘清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

　　集体租赁住房不得以租代售

　　探索租赁住房监测监管机制方面,《方案》明确,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房和城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

　　此外,《方案》还探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

　　试点城市11月底前报方案

　　《方案》中明确,除北京、上海外,试点城市编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房和城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房和城乡建设部批复。2019年11月,省级国土资源主管部门和住房和城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房和城乡建设部。

　　2020年底前,省级国土资源主管部门和住房和城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房和城乡建设部。

　　值得一提的是,今年7月,住房和城乡建设部会同有关部门已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位,要求在人口净流入的大中城市采取多种措施加快推进租赁住房建设。

　　专家解读

　　比自行开发的难度低可能会有更多村集体愿意尝试

　　广州链家研究院院长周峰

　　广州目前有138条城中村,试点利用集体建设用地建设租赁住房,预计难点会在于资金筹措方面,另外,集体内部投入资金的比例、建成后租赁运营的收入分配都需要一个较长的谈判过程。个人感觉联营模式的操作难度会比自行开发的难度要低,可能也会有更多的村集体愿意尝试。

　　目前大部分城中村的房屋相比于周边成熟小区,都会有价格优势,但也存在内部管理和周边治安、消防、卫生的问题。用集体建设用地建设的租赁住房投入市场后,能否得到消费者的支持,取决于用地周边的配套设施是否跟得上:治安、卫生、消防等一系列问题的跟上,需要建设方、当地政府共同努力。如果这些问题都解决了,集体建设用地建设的租赁住房有可能会对所属板块的租赁市场带来一定冲击。

　　《方案》中提出探索租赁住房监测监管机制,集体租赁住房出租不得以租代售,这个也将是新试点中的难点。有赖于政府部门制定相关监管细则,积极介入,才能保证政策落实效果。

　　市场的租金收入比将制衡畸高的房价收入比

　　克而瑞广州首席分析师肖文晓

　　《方案》创新性打破了土地制度的城乡二元结构,同地同权,农民可以分享改建租赁住房所产生的增值收益;允许通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房,为专业运营机构提供了与村镇集体深度合作的契机,利于产生规模效应,成为市场的有生力量;不得转租、不得以租代售,主要是防止集体租赁住房成为“挂羊头卖狗肉”的小产权房,让其真正为住房租赁市场服务。集体土地建设租赁住房,将成为未来构建购租并举的住房制度的主要租赁房源来源渠道之一。

　　购租并举是组成房地产长效机制的重要环节,未来租赁市场将与交易市场形成动态博弈,在租购同权的辅助下,市场的租金收入比将对畸高的房价收入比产生制衡,让租金回报率和房价收入比不再仅仅是口头数据,而是成为人们判断房地产市场健康度的重要指标,从而利于稳定房价,达到抑制投资投机的效果。

　　相关报道

　　正征求意见的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出

　　收储百万套物业

　　进行统一租赁经营

　　新快报讯由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(下称“《实施意见》”)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)(下称“《工作方案》”)正在公开对外征求意见。两份文件从培育住房租赁供应主体、完善公租房管理、完善住房租赁立法和支持政策、加强住房租赁市场监管等多方面对深圳租房市场出台了一系列规定。

　　《实施意见》明确指出,鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业相关的政策优惠。

　　《工作方案》中要求,各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项城中村规模化租赁试点工作,引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。同时还提出,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。依托现有或新成立的市属国有企业,于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。

　　《实施意见》规定,在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。