房产 租房

昨日，由深圳市规土委牵头制定的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(以下称“《实施意见》”)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)(以下称“《工作方案》”)公开对外征求意见。两份文件从培育住房租赁供应主体、完善公租房管理、完善住房租赁立法和支持政策、加强住房租赁市场监管等多方面，对深圳租房市场出台了一系列规定。

据昨日深圳市规土委的《工作方案》要求，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

需求：5年内约80万套租房

在《深圳市住房建设规划(2016-2020)》的统计数据中，预计“十三五”期间，深圳新就业大学生租赁住房需求39 .2万套，每年约7.8万套。新增外来务工人员住房租赁需求约40万套。

“无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，我市租赁市场的规模占比在全国最大，已初步形成‘以租为主、租售并举、先租后买’的住房消费模式。”深圳市规土委表示，这其中，以城中村为主的、庞大且租金相对较低的住房租赁市场，已经成为深圳房地产市场最重要的组成部分。

数据显示，当前深圳城中村租赁住房在总租赁住房的占比高达约70%，虽然提供了大量低租金、小户型的出租房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失、违法改建、“房中房”和“二房东”等问题。

本次的《实施意见》明确指出，鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

而在《工作方案》中要求，各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。同时还提出了，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

管理：筹建国有住房租赁企业

就租房市场，国家、省一级政府部门今年1月、7月分别发布了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。相比之下，深圳的这份《实施意见》给出了新的尝试路径：鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式；鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区(含总部基地、产业园区、大学园区等)的配套住房、商务公寓，并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施满足周边就业人员的居住需求。

与此同时，《工作方案》将这部分房地产的开发企业、经纪机构、物业管理企业的数量计划为300家，将借助税收优惠、财政补贴、融资支持等政策来给予鼓励。而各类可用于开展专业化、规模化租赁经营的产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，也计划300家，将优先面向园区单位或职工出租。

此外，还将依托现有或新成立的市属国有企业，于2017年底前筹建3家-5家国有住房租赁企业，并由深圳市住房建设部门会同人才安居集团负责共同搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台。据预计，“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源用于住房租赁业务。

部门解读

将有条件地实施“商改住”

根据规土委提供的数据，传统工商业对空间的需求明显下降。《实施意见》规定，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，并按规定调整土地用途，。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

这也意味着，“商改住”在特定的条件下开了一道“口子”。按照深圳市规土委的解读，对于符合城市规划和公共配套要求的、已建成但空置的商业建筑，按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营；在重点鼓励开发企业和社会机构盘活存量资源，增加住房供应。

落实租房可享配套服务的权利

目前，深圳市租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房(而不是租房)，加剧供需矛盾、房价上涨预期。借助于租赁立法，各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。