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东莞镇街实力雄厚，28个镇全部进入全国千强镇，其中长安、虎门、厚街、塘厦、常平等15个镇跻身全国百强镇。这些镇区的楼市情况如何？记者发现，近期，东莞楼市成交有所下滑，房价回归理性，大部分镇区房价保持平稳。

市场：东莞“百强镇”房价平稳

10月初，《人民日报》发布了2018年中国中小城市科学发展指数研究成果，在《2018年度全国综合实力千强镇》中，东莞28个镇全部上榜（南城、莞城、万江、东城、松山湖没有纳入排名）；其中，15个镇进入全国综合实力百强镇，是上榜数量最多的城市。记者了解到，全国百强镇上榜的东莞镇区依次是：长安、虎门、厚街、塘厦、常平、寮步、凤岗、大朗、大岭山、清溪、高埗、黄江、横沥、沙田、石碣。从区域来看，15个镇区主要集中在滨海片区、临深片区和松山湖片区及东北产业园片区。

记者发现，从目前楼市情况来看，经济实力越强的镇房价并不一定越高，也并不是实力越强、房价越高的镇楼市成交量越好！相反的是，目前房价相对较低、较平稳理性的“百强镇”住宅成交量更高，其中虎门作为今年前三季度住宅成交量最高的一个镇区，其新建住宅签约均价与其当地的经济实力水平相比，相当理性；临深镇区中的塘厦前三季度仅签约500套住宅，库存套数达到4608套，全市消化压力最高。

从15个“百强镇”房价情况来看，除了长安镇由于楼盘供应稀缺，房价高企外（前三季度受特殊房源签约影响显示出签约均价较低），大部分镇区房价回归理性，15个全国百强镇中共有11镇区网签房价在2万元/平方米以下。

最新：楼盘价格下调明显

进入“银十”市场，不少刚需楼盘定价回归理性，位于高埗的万科第五城近600套三房、四房产品首次备案均价约为16457元/平方米，相对理性，因此该楼盘的认筹情况在目前市场下也表现得比较出色 。

另外值得注意的是，备案价下调的趋势仍然十分明显。受到“金九”楼市成交较平淡影响，不少楼盘调整备案价格，降价促销回笼资金。在百强镇中，如大岭山的金地前海山部分142~143平方米的三房产品调整备案价，最高下调幅度达43.67%，黄江的江海天悦部分两三房产品备案价下调幅度最高达14.52%。

从数据中可以看到，整体市场中楼盘备案价格下调幅度正在加大，不同于以往仅下调5%以内的幅度，目前备案价下调幅度从5%~43%不等，调整幅度十分明显。

“百强镇”东莞前五名楼市情况

长安：供应量少消化速度慢

上周，东莞调整普通住房价格标准，长安镇被列入三类标准。在东莞市统计局发布的9月新建商品住宅网签数据当中，9月长安共签1套住宅，单价32262元/平方米。记者发现，近期长安镇楼盘备案价格也达到了3万元/平方米以上。

记者了解到，目前长安仅有鼎峰悦境、正中峰璟湾等少数项目在售或即将出售。长安楼盘的开盘去化率在全市楼盘当中偏低，普遍在五成以下。因此虽然供应量少，但是消化速度慢，消化周期也长期处于高位。

不过，长安由于自身经济实力和滨海湾新区利好影响，购房者对房价接受程度较高。不过，受到房价和新房供应量影响，不少长安购房者外溢至价格更低的虎门、大岭山等周边区域购房。

虎门：住宅签约均价理性

合富研究院统计数据显示，今年前三季度，虎门新建商品住宅签约面积25.9万平方米，签约套数2206套，签约均价17680元/平方米。与其经济实力相比，虎门的住宅签约均价相当理性。

据乐有家研究中心数据统计显示，2014年到2018年五年，虎门镇总的网签量在东莞33个镇街中稳居前列，2016年和2017年连续两年拔得头筹。数据显示，2017年虎门镇网签量高达7907套；5年时间内，虎门镇一手住宅的均价也从10853元/平方米跃升至17645元/平方米，上涨62.6%。

数据还显示，虎门镇今年以来整体成交均价比较平稳，除了5月、6月和8月因部分高价和低价盘网签带动，价格稍有波动，其余月份均比较平稳。

整体来看，由于滨海湾新区规划利好和虎门本身的经济实力、轨道交通建设等影响，虎门楼市的关注度在全市属于最高的镇街之一。

厚街：别墅表现亮眼

厚街楼市，最受瞩目的还是别墅产品。根据合富研究院统计数据显示，今年前三季度，厚街新建商品住宅签约640套，均价为23348元/平方米，不过，厚街别墅成交量大，推动了签约均价结构性上涨。东莞中原战略研究中心统计数据显示，扣除别墅产品，9月份厚街洋房签约均价为17456元/平方米，环比上升2.8%，价格相对平稳理性。

目前厚街是东莞别墅供应量和成交量最大的区域之一。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年第三季度，海逸豪庭以网签87套合计7.3亿元位列全市别墅项目排行首位。优房超·瑞城搜也介绍，第四季度厚街仍有海逸豪庭、兴业园等楼盘加推别墅、洋房产品，市场成交或持续升温。

塘厦：消化库存压力全市最大

作为临深区域镇区，塘厦楼市前几年快速发展。近期，受各种因素影响，本地购房者进入观望阶段，成交量下滑，逐渐出现一手楼盘、二手住宅降价，洋房定价也滑落至2.1万~2.3万元/平方米。

根据东莞市统计局数据显示，截至9月末，全市新建商品住宅库存套数排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、常平、凤岗、黄江；库存面积排前5位的镇街依次是塘厦、沙田、凤岗、黄江、常平。其中塘厦住宅库存面积为51.39万平方米，达到4608套。

东莞中原战略研究中心介绍，目前全市有14个镇区住宅供过于求，其中包括临深片区的塘厦、凤岗及黄江三个镇区，消化周期分别为70.5个月、53.5个月和14.1个月，普遍项目去化压力较大。

常平：今年网签量波动不大

合富大数据显示，今年前三季度，常平镇住宅共签约12万平方米，签约套数1080套，签约均价14198元/平方米，在全市当中属于低位水平。

另外，根据乐有家研究中心数据显示，常平镇一手住宅近5年成交量整体表现起伏较大，2016年是成交高峰，全年网签5350套，在东莞33个镇街中排名第三，仅次于虎门和寮步两个镇区，环比2015年大幅上涨61%。2017年，供应量大幅下跌84%，网签量1156套，同比下跌78.4%。

在成交均价方面，乐有家研究中心数据显示，2018年常平镇一手住宅每月网签量相对比较均衡，除了2月因春节假期原因较低外，其他月份基本保持在100~200套，在东莞33个镇区中属于非常稳定的水准，均价方面，范围波动不大，基本在14000元/平方米上下浮动。

业内人士：

“银十”房企推货、促销力度或将加大

东莞中原战略研究中心相关人士介绍，今年7~9月楼市项目推货力度明显下滑，进入“金九”传统楼市旺季，随着市场调控持续深化影响，开发商入市积极性仍低，仅供应住宅33万平方米，同比下滑65%，为近五年供应低位；另外受到各种因素叠加影响，目前市场观望氛围仍浓，导致“金九”市场成交较为平淡。

10月，开发商推货积极性增加，单盘推货量较大。据东莞中原战略研究中心不完全统计显示，2018年10月东莞预计有25个项目推新货，合计超5000套新品单位入市，10月预计上市的纯新盘明显增多达到13个，主要集中在虎门、塘厦等泛临深区域，且单盘推货量比较大，均超百套。业内人士表示，房企在“银十”推货和促销力度将加大。

优房超总经理助理兼新房中心总经理粟江娥认为，目前来看，即使不少开发商都做出一些销售政策来促销出货，但是整体的成交还是呈下行态势；这轮的调整的周期可能会比较长，这也加剧消费者的观望情绪；也正因为市场的预判周期都比较长，开发商也将加大促销力度，加速回款。