房产 买房攻略

如今，因为结婚而要买房的人越来越多，房子也已经成为了结婚的必需品，一个好的婚房，更能容纳两个人的幸福时光。然而，对于有购买婚房需求的年轻一族来说，二手房价格是他们最关心的问题。那么，当前广州二手房各区域的让利幅度如何？广州中原研究发展部近期的调研数据显示，天河、白云现阶段部分房源的让利幅度达一成左右；番禺部分板块议价空间则有所收窄，当前为3%左右；越秀、海珠和荔湾三区价格则较为坚挺。

天河：客户入市意愿低，业主让利加快成交

2018年10月，天河区阳光家缘中介网签量为501宗，环比下滑26.9%。据监测发现，本月天河区二手住宅市场活跃度一般，成交占比有明显下滑，2018年10月，天河区二手成交占比为10.8%，环比下滑2.5%。

据广州中原研究发展部调研了解，因天河区房价居高，客户接受意愿一般，而部分“卖一买一”的业主又急于换房或回笼资金，促使近期不少业主选择适当下调放盘价以加快出售房源，如珠江新城板块的嘉裕礼顿公寓，有一套55平方米的房源，原放盘价为430万元，由于业主急需回笼资金，于是降至380万成交，让利幅度超10%。另外，同板块的柏林国际公寓，有套35平方米小户型，原放盘价为320万元，因放盘一段时间后客户接受意愿不高，后降至275万成交。而向来受刚需所青睐的东圃板块也有明显的让利行为，幅度多在10-20万元。如中海康城二期有一套三房的物业，原放盘450万元，后以437万元成交。

越秀：东风东板块豪宅价格坚挺，需求不减

2018年10月，越秀区阳光家缘中介网签量为363宗，较9月同期下降10.6%。但本月东风东板块成交依然活跃。主要由于板块的教育资源及区位条件均处于优势地位，致使其无论在淡季还是旺季，市场仍然有较强的需求，本月成交占比更是从37%升至65.5%，环比净增28.5%。10月，东风东板块成交均价为57872元/平方米，其活跃楼盘为东风广场，成交均价为89799元/平。

上述调研显示，东风东板块的千万豪宅盘源市场成交活跃，同时价格坚挺，并无明显降价、让利的现象。但相反的是，板块楼梯楼盘源成交大不如前，置业客户有明显减少，价格亦有下滑的趋势，以水荫路散盘为例，前段时间水荫路散盘成交均价基本能够保持在4.5-4.8万元/平左右。但现时部分业主报价已经下调至4-4.3万元/平，甚至跌至3.8万元/平左右的盘源亦不在少数。广州中原研究发展部认为，东风东板块豪宅、楼梯楼房源表现差异大主要有两方面原因：一方面，东风东板块豪宅盘源的保值能力强，其区位条件、居住环境、教育资源均具备一定优势，楼市价值高，受后市下行走势影响较少；另一方面，由于前段时间楼梯楼物业成交活跃，造成部分“笋房源”已早被消化，现时客户的“心水”房源较少，以致楼梯楼房源成交有所下滑。

海珠：滨江东板块业客僵持，客户接受意愿不高

10月份，海珠区二手住宅网签宗数为527宗，环比上月同期下滑6.7%，二手住宅网签均价为35333元/平。据监测，海珠区因房价高企、盘源稀缺等因素影响，其二手住宅成交量及其占比均有逐步下滑的趋势，2018年1-3月，成交占比基本能够保持在11%以上，而进入下半年以来，成交占比已经逐渐下滑至10.5%左右。

根据调研，海珠滨江东板块成交量大不如去年银十同期，业客双方僵持情况相对严重。主要由于板块业主卖房的期望较高，心态相对强硬，整体放盘价一直居高不下，并没有明显降价的现象，如蓝色康园目前放盘价仍然保持在5.8-6.3万元/平左右。而滨江东板块客户多为“买一卖一”的置换需求居多，并无迫切的居住需求。因此，在业主无明显让利、降价的情况下，客户接受意愿不高，入市热情较低，本月上门看房客户有明显减少，数量不及去年同期的一半。

荔湾：芳村片区房源受青睐，成交占比跃升

2018年10月，荔湾区阳光家缘中介网签量为299宗，较9月同期回升4.2%。从近半年的二手网签数据来看，芳村片区成交占比提升明显，2018年5月，成交占比仅为23.8%，而10月则进一步提升至28.8%，占比净增5.0%。

调研显示，芳村片区成交占比逐步上升主要有两方面的原因：一方面，片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。另一方面，芳村片区规划利好不断，除多条地铁线路规划建设外，黄沙水产市场亦有意搬迁、进驻芳村片区，加上未来白鹅潭商务区若建设落成后，片区的楼市价值或将会进一步提升。

白云：异地客占比大，部分板块套均总价低

2018年10月，白云区网签均价为28971元/平方米；阳光家缘中介网签量为499宗，较9月同期下滑5.1%。但据监测发现，本月广州大道北板块的置业需求有所增加，主要凭借总价低、配套完善的优势吸纳置业客户。其购房人群以异地客居多，非广州本地户籍占比达82.8%，成交多为两房及三房户型。而本月活跃楼盘主要为同和路散盘和白云山制药厂宿舍为主，其成交均价分别为27202元/平和26469元/平，套均总价分别为255万元/套、118万元/套左右，入市门槛较低。

让述调研显示，本月机场路板块客户观望态度并未有所减缓，上门看房客亦有明显减少，去年同期带客看房量仍然可保持在8-10位/周，而至本月整体的带看量仅在3-4位/周左右。但据悉，客户若遇到合适的价位仍然会马上入市，如汇侨新城一物业从原放盘价210万元下调至190万元后，降价仅5天就被置业客户购下。因此，广州中原研究发展部认为，在目前整体楼市遇冷的情况下，部分若需加快资金回笼的业主，不妨可稍作让利，以加快促成交易。

番禺：网签价格指导机制调整，钟村板块业主信心增强

2018年10月，番禺区网签均价为24964元/平方米；阳光家缘中介网签量为859宗，较9月同期下降12.2%。另外，需要指出的是，本月华南板块成交活跃度有明显下滑，主要由于板块优质房源多以大户型为主，入市门槛相对较高，加上业主让利幅度较少，客户入市意愿较低。板块活跃楼盘广州雅居乐花园均价在3.8-4.2万元/平左右，套均总价为397万元/套左右。

根据调研了解，受官方对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化的影响，钟村板块部分业主认为该政策的实施将有利于未来楼市交易环境的改善，促使楼市成交再趋活跃。由此增强了部分钟村板块业主对后市信心。原本在备案价优化调整政策出台前，钟村板块盘源议价空间基本集中在5%-6%左右，而政策推出后，业主的议价、让利空间有明显收缩，现时基本处于3%左右。