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受限购、限贷政策及客户群体观望氛围浓厚的影响，2018年第三季度的广州二手住宅市场交投未见起色，继续处于“寻底”态势。根据广州市阳光家缘网的数据统计，2018年第三季度广州市11区纯中介促成的二手住宅网签量仅为1.9万套（截止到9月26日），环比第二季度减幅达25.9%，目前判断整个自然年度的二手住宅买卖成交量比2017年减少三成，几成事实。

价格回落趋势已形成

根据广州链家的统计数据，2018年第三季度二手住宅总体套均总价为228万/套，同比上升4.4%，低于2018年第一季度的238万元/套和第二季度的237万元/套。由于高总价物业成交速度放缓，在结构性因素作用下，短期内广州二手住宅整体套均总价将继续在240万元/套下方振荡。

而从广州链家的整体压价幅度指标监测可知，过去九个月的月度均值在3.0%-4.5%之间（上图1），当中也有降价超过20%才成交的个案。广州链家市场战略官周峰分析，一年前已委托放盘且定价偏高的待售房源，在过去4至5个月内，即使经纪人不断做“房客配对”工作，并在房源维护细节做足功夫，但其在链家网、贝壳网上的房源页面浏览量（PV）、访客量（UV）等指标仍旧处于偏低水平，几乎没有“实客”看房。在整个过程中，若业主不对放盘价作合理调整，不但经纪人付出的服务“效用偏低”，业主亦要继续支付水、电、燃气及管理费，等候成本只增不减。在权衡利害关系之后，作出让步的业主，便能及时把售房获取的资金投往其他领域，从而产生更大收益。

2018年第三季度，委托广州链家出售的有效房源，平均成交周期为76天，低于2018年第一季度的90天和第二季度的91天。同时期委托广州链家购房的有效客源，平均成交周期为34天，亦比2018年第一季度的53天和第二季度的46天要稍低（下图2）。周峰分析，第三季度广州链家经纪人因应本地呈现的“买方市场”特征，陆续配合潜在客户对其看中的物业进行有效压价，同时对库存3万余套房源进行合理的价格梳理，是出售房、求购客成交周期有所缩短的主因。

（注：上图的房源、客源均以成交之前最新一次录入链家系统的日期为准，避免因具体房源多次放盘或具体客户多次求购而出现周期跨度统计偏差。）

2018年第三季度，广州链家的库存有效待售房源中，超过2.2万套房源出现价格调整，占可售房源总量的60.1%。当中属于“降价”性质的占78.4%，9月第三周新增的降价房源占比更是超过85%（下图3）。整个季度放盘价降幅在5%以内的占77.7%，降幅在5%-10%之间的占18.9%，后者较之第二季度明显放大。2018年9月1-26日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比8月同期减少一成半。而从2018年8月下旬开始，多个品牌房企旗下项目陆续展开“降价促销”行动，部分待售新房项目的折扣优惠甚至低至8折，“收敛、聚焦、活下去”已成为房企在未来数年的主要经营目标。周峰预期，新房市场的动态势必影响二手小业主的心态，广州二手房的放盘价在国庆假期之后的降幅将会进一步扩大，准买家的心理预期是可以压价10%或以上，2018年的最佳入市时点（“物美且价合理”），不排除在11月上旬之后出现。