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7月9日中午，深圳市润投咨询有限公司(华润置地旗下公司)以10.3亿元竞得江门市JCR2018-56（蓬江09）号，即蓬江区江沙路和华盛路交汇处东北侧面积约86亩的地块，折合楼面地价约6537元/平方米，该地块起拍价约8.8亿元，折合楼面地价为5613元/平方米，溢价率约16.47%。

当土拍结果揭晓后，不少的街坊的第一反应是，6537元/平方米是不是太低了？要知道，从去年8月4日至今年5月23日，滨江新区共挂牌多幅靓地，被碧桂园、恒大、保利等大鳄竞得，楼面地价约8500元/平方米左右，两相对比，低了大约2000元/平方米左右。

多位受访业内人士则认为，这与地块本身的质地，以及房企变得谨慎等因素有关，市场是否转向，尚有待观察。

“低价”成交是因为地块“不靓”？

滨江新区被视为江门楼市风向标，而土拍则被视为观察楼市风向的重要窗口，新地块低于预期拍出，当“吃瓜群众”看热闹的同时，内行人又如何看门道？

“和地块本身的质地有关。”广东中原地产营销总监莫志华指出，该地块附近是棠下镇工业区，北边是水沟，东边靠近污水处理厂，且位于江沙路，不靠近滨江中心区，位置一般，价值有限，所以，很多做过市场调研的房企最后都没有参与拍地。

如他一样，多位受访的业内人士，包括江门市房地产行业协会会长叶泽权、美智地产总经理汤建军、合璟华富地产总经理黄锦康、楼市分析师冯景全等人也一致认为，虽然长远看该地块发展潜力不错，但从短期来看，该地块位置相对偏僻，周边环境相对较差，配套不完善，缺乏优质学位支撑，同时配建要求较多，除了要配建建筑面积不少于1000平方米的社区活动中心、建筑面积不少于180平方米的社区办公用房、建筑面积不少于20平方米的警务室之外，还要配建用地面积不少于2000平方米、建筑面积不少于1600平方米、不少于9个班的幼儿园。

记者于7月10日上午走访了该地块，从保利大都会出发，驱车4分钟到达目的地。该地块临近52号地块工地、银葵医院、“乐溪”公交站，以及江林机械等企业，另外，周边还有华达集团打造的一汇原点文化创意园，外部环境较为“复杂”。

“作为镇级地块，可以与碧桂园、美的在杜阮拍下的地块类比，其中一幅楼面地价为6450元/方米，另一幅楼面地价为5571元/平方米。”黄锦康认为，该地块的地价比较合理。

不过，也有的业内人士认为，该地块楼面地价比周边地块低很多，仍值得解读。

记者留意到，本次土拍的几个细节值得回味：一是参拍房企数量相对较少，只有4个，而今年此前拍出的4幅地块，分别吸引了8家、10家、9家、11家房企参拍；二是摘牌方并非碧桂园、保利等“老面孔”，而是“新面孔”华润置地；三是拍卖节奏整体偏慢，很多次都是到最后数秒才有新增报价。

叶泽权认为，随着国家持续收紧调控政策和金融政策，再加上万科“抛弃”房地产等新闻的传播，使得房企拿地的信心可能有所减弱。

业内人士李先生则指出，成交速度放缓、银行放款时间延长、地产股大跌等现状，以及碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略等信息，也会影响开发商拿地热情。

“市场逐步收紧等因素导致房企拿地更为谨慎也是较重要的原因。”汤建军同时指出。

滨江新区未来一年将有10多个纯新项目上市

房企出手不再像以前“大手大脚”，是否还与滨江新区的市场有关？

据不完全统计，目前，滨江新区板块内仅有保利大都会、珠江御景山庄等为数不多的房源在售，但是，去年8月4日至今拍出多幅地块，再加上此前拍出的地块，如52号地、53号地等，准备开工或已经建设，在接下来的一年左右时间，预计有10多个纯新项目陆续上市，如滨江天际、骏景湾领峰、美的公园天誉、保利悦公馆等，或将产生超百栋、计容面积为200多万平方米左右的货量，如果按照户均110平方米计算，约能提供20000套左右的住房，而去年，蓬江、江海共成交19273套。

叶泽权认为，明年某一时间节点的货量可能会相对较多，但总体合理，因为蓬江区今后的供货主场主要在滨江新区。

“货量看起来很大，但要注意的是，货量不会集中上市。”黄锦康细致梳理滨江新区的推货情况后预计，今年年内预计有2000多套上市，明年大约有8000套左右，其中，“五一”前后大约有5000套，而“十一”前后则新增3000套左右。

楼市或逐步回归理性

此次土拍“低价”成交，没有达到部分人的“预期”，是否意味着楼市风向在变？对此，业内人士看法不一。

有的认为，如果要观察市场的反应，通过即将入市的滨江天际项目可窥见一斑，因为，该地块于去年8月4日高价拍出，具有一定的标杆意义。

“如果是市场遇冷，这次估计拍出的价格会更低。不过，仅有4家房企参拍，也值得留意。”黄锦康同时表示，如果要观察楼市风向，还需观察接下来的土拍。

在业内人士刘先生看来，市场已经到了转折点，接下来，成交量或将下降，这也意味着，市场正在回归理性，往大里讲，这是国家经过两年左右调控，通过多种手段，特别是金融去杠杆所取得的成效。

“从本土拍情况来看，一定程度上说明市场已逐步开始回归理性。”汤建军认为。