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在网签限制下，中山楼市商用物业成交节节攀升，大量商用公寓层出不穷，这些项目已超越住宅成为中山楼盘“新贵”。南都记者走访发现，不少开发商计划推出公寓项目，而且公寓项目的体量较大。目前最贵的商用公寓项目已经超过3万元/平方米，接近4万元/平方米水平，这一价格已接近珠海横琴的商用公寓价格。

有业内人士分析，由于商用公寓的面积小，总价低，因此特别容易受到投资客青睐。但是，由于面积小，导致即便是一个迷你项目也能有数千套的产量，限制了未来这类物业的租金上涨水平。有开发商透露，目前选择推出商用公寓更像是规避住宅网签限制的一个无奈之举。

有商用公寓项目价格接轨横琴

中山楼市看着依旧热闹，但实际上热闹的并不完全是住宅项目。记者统计发现，目前至少有19个以上项目均在推售商用公寓等，另有业内人士透露，下半年还有沙溪等地会有商用公寓陆续推出。

其中城区是商用公寓的重点推出区域，1.5万-2万元/平方米平层、2.5万-3万元/平方米小复式成为了主流价格区间。石岐区方面，大信金马公馆是近期推货较多的项目，以35-65平方米小面积公寓为主流，带装修均价约19000-21000元/平方米；名雅阳光推出29-64平方米公寓，带装修均价20000-21000元/平方米。西区懿峯国际公寓由于候机楼搬迁受到关注，该项目较早前推出40-78平方米不等的商用公寓，以16000-18000元/平方米的价格吸引购房者，目前接近售罄。南区碧桂园柏坦尼雅近期推出新组团缤果系列，也是以商用公寓为主。

东区更是商用公寓推出的集中区域。据了解目前至少有5个项目推出商用公寓，包括紫马奔腾、富元中润广场、越秀星汇品峰天寰、天奕国际广场和紫岭国际。其中，紫马奔腾一度因为最高3 .7万元/平方米的备案价成为中山楼市的“头条”，记者发现这一价格已经与珠海横琴的商用公寓项目接轨。同时，富元中润广场、越秀星汇品峰天寰也是主力推货的项目之一，两者均以小户型为主打面积段，价格分别代表了东区的高位和低位，成交也更有千秋，但业内透露比住宅类项目的成交要好。

此外，车位和商铺的推售也是不遗余力。例如剑桥郡在住宅开盘后就加急推出一系列的底商，部分底商的价格甚至比住宅还要低，单价在2万元以下，部分只需要1.65万元/平方米左右。雅居乐新城、凯茵又一城、丽景名筑、保利林语、欧雅豪庭等已经售罄的小区推出车位，成交也不俗。

数据或许能够反映出一些端倪。6月中山市新建商业物业共成交1490套，在各镇区商业成交排名里，东区成交292套排名第一，其中多为越秀星汇品峰天寰公寓的成交。大涌镇成交217套排名第二，其中多为远扬红木家具批发市场成交。东升镇成交135套排名第三，其中多为大锦商贸中心成交。

商用物业不限购不限贷

在住宅成交普遍横盘的情况下，为什么这类商用项目保持较为火热的现象？有业内人士分析，这类项目由于其不限购不限贷的性质受到不同他城区域投资客的青睐。

“近期商用公寓的销售的确不错”，合富辉煌高级分析师谢仲娟表示，此前在2017年限购政策开始后，开发商已经逐渐推出商用公寓项目谋求转型，受限于当时供应量不足，去年应该是这类物业销售的“黄金期”，但今年该类公寓的推货量陡增，因此已经过去了黄金时期。

“这类物业一般最开始以广深珠等地的投资客为主，后期以港澳投资客为主，基本上目前市面的商用公寓都是这批投资客在购买”，她分析，由于中山对住宅进行限购，而限购对象包括了港澳人士。“虽然可以以侨胞身份购买一套，但是证明手续非常繁琐，目前我们就没有发现有成功案例”，她表示，即便是购买二手住宅，出于“怕麻烦”的心理，这类投资客一般不会选择二手房。同时她指出，这类物业由于低总价，因此不少港澳人士均选择一次性付款购买，购买数量也比较多，不少人是多套购买。

据悉，这类港澳投资客由于香港的抵押物业利率较低，低至2厘左右，因此不少人选择向银行抵押获得资金，再到中山等城市买房。而内地的抵押利率高达5厘以上，因此较少投资客选择这样的操作方式。同时，这些投资客由于购买量大、抱团、一次性付款等原因，开发商多愿意以低于市场的价格出售，一般能够打8.5-9折不等。不过，这类投资客对物业区位要求较高。“一般他们更加青睐城区公寓”，谢仲娟称。

原因

住宅项目回款慢，开发商转投商用物业

为何开发商选择扎堆开发商用公寓？除了销售影响外，回款的问题更为严重。有开发商无奈地表示，由于住宅网签受限，有楼盘甚至长达2年多无法回款，因此不少开发商为了规避住宅，而选择开发商用公寓。

“商用公寓不限购，也不限贷，很多投资客都是因为这个才买”，一城区公寓盘操盘者表示，此前中山低楼价时原本就有很大的住宅销售量，主要因为不少港澳人士过来投资住宅，但由于本次政策严厉，因此使得这批投资客转战商用物业。

隐忧

未来愿为商用物业埋单的人或不多

有人预计，目前3万多套商用物业中，有超过6成是商用公寓。记者调查发现，不少楼盘的规模能达到3000- 4000套水平。有业内人士担忧，由于商用公寓的面积小，导致即便是一个迷你项目也能有数千套的产量，这限制了未来这类物业的租金上涨水平。

“除了价格因素，未来接盘的人口更是一个问题”，谢仲娟认为，目前按照中山的人口规模，预计未来愿意为这类物业埋单的人不多，即使是埋单也是投资客埋单。

实际上，商用公寓也没有住宅属性，无法实现落户、入学等手续，水电也比住宅要高，甚至有部分商用公寓由于无法燃气到户，记者提醒购房者应注意这类情况。