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5月是楼市传统的“红五月”，但今年东莞楼市的表现却是平平。5月初，东莞在限价加码的同时，受预售证审批加严、商品房限签以及后来住建部门重申楼市限购不放松等因素影响，东莞楼市再度被加上“紧箍咒”，无论是供应量，还是成交量都差强人意。东莞房价连续2个月环比回落。

　　进入6月，业内人士认为，随着半年业绩期的到来，房企推售力度将再次加大，新旧项目将持续推新入市；资金压力下，各项目促销力度有望持续加大。

　　开发商5月扎堆入市

　　相比4月，东莞开发商在5月的入市积极性大为提升，各楼盘不遗余力积极举办活动，将推货、宣传重点放在这个月。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目，还有多个楼盘如卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等推出优惠特价房活动，提升楼盘的人气。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月，金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩，市场供应有所上升，多集中在5月中下旬扎推入市。

　　5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加，主要由于开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩。从产品类型看，5月开发商明显加大商业公寓的推货力度，如v1公馆、碧桂园首座和万科金域广场，单盘推货量均有几百套。

　　从数据上来看，根据合富研究院统计，5月东莞一手住宅供应约43万平方米，同比增加约56%；但签约面积同比减少16%。

　　5月东莞一手住宅签约均价约16952元/平方米，同比微涨5%，环比4月微跌，连续2个月环比回落。自2016年9月调控后，东莞一手住宅供求量基本稳定在35-45万平方米/月之间，整体表现平淡。

　　从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少，同时开发商对市场预期较高，定价居高不下，而且限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

　　此外，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上(即5.88%），二套房贷利率以上浮25-30%为主，其中广发、华夏及光大二套房贷利率上浮至40%。另外，基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策，东莞房贷政策持续收紧。

　　松山湖片区楼市炙手可热

　　从成交区域来看，5月东莞滨海片区及松山湖片区成供应主力，供应面积合计21.01万平方米，占全市48%的比例，临深片区相较上月供应明显放量。另一方面，城区供应缩水明显，受到近年城区土地供应大幅减少及缺乏全新项目上市的影响，城区住宅供应明显乏力。

　　成交方面，东部及松山湖片区成交持续放量，再次成为本月的成交热点。松山湖片区及东部片区不仅供应持续走高，其价格相较城区及临深片区有优势，因此成为市场的成交热点区域。

　　合富大数据显示，5月成交前10区域中，大岭山镇以508套的成交量，位列全市签约榜首。业内人士分析认为，大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇，地理位置优越，近两年楼市升温较快。

　　据了解，东莞5月成交量前10区域的成交状况同比去年有改善，区域房价则涨跌参半。房价上升区域以市区周边镇街为主，下跌区域则以临深片区为主。

　　别墅难卖改善产品走红市场

　　从产品方面来看，5月，东莞洋房成交比重持续保持在96%左右。住宅多限政策调控下，别墅出货艰难，成交比重长居低位，比限购限贷前缩水超过一半。

　　5月，全市洋房新增供应41.37万平方米，环比小幅回升，其中单盘供应量均比较大，八成项目新增供应过百套，排列前三的金地、碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。

　　受政策影响，东莞市场144平方米以上产品去化艰难。为快速回笼资金，5月开发商主推144平方米以下产品，占全市洋房产品的比重高达九成。5月，刚需主导地位依然强劲，占全市比重维持在75%左右，120—144平方米的改善户型成交比例稳定在20%。

　　5月东莞别墅供需环比小幅回升，但仍处于历史低位，反映受政策影响依然较大。从个盘看，大部分项目成交仅有寥寥几套，无项目成交量超过10套。个别房企急于回笼资金，以价换量效果明显。

　　此外， 5月东莞全市公寓供需大涨，从公寓产品成交结构来看，在价格因素的影响下，低总价产品尤为畅销。5月，东莞楼市20—30平方米小型公寓持续热销，占全市比重达14%，其中碧桂园苹果成交火热，而40平方米以上的公寓成交比重正在逐渐缩小。

　　业内人士认为，在住宅调控严厉下，投资需求正涌入商业市场，商业性质公寓持续走热；部分公寓项目推出低首付策略，吸引大批投资客；碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出，纷纷热销。

　　5月住宅开工量达8个月以来高点

　　6月，东莞的楼市将怎么走？先来看看开工量和潜在供应量。

　　合富大数据显示，5月整体开工面积为82.5万平方米，环比增加了约9成，其中住宅开工量约51.9万平方米，环比4月大幅增加约88%，与去年同期对比增加近3成。住宅开工有所回升，5月住宅开工量达8个月以来最高。

　　截至5月，东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平方米，比4月的潜在供应量微升。其中洋房潜在供应量622.7万平方米，环比上涨0.2%；别墅潜在供应量环比增加4%，主要是沙田盈丰悦田居别墅开工所致。

　　各区域潜在供应中，前二位置依然由塘厦、虎门囊括。塘厦镇潜在供应量约78.5万平方米，环比小幅回落；其次是虎门镇，约56.3万平方米，排名第三的是麻涌镇，约45.4万平方米，麻涌镇5月有新盘开工，潜在供应量增加。

　　从供应来看，据不完全统计，6月东莞计划开盘加推的项目约30个，纯新项目只有鸿盈城汇中央、新城悦隽、正中峰璟湾、德盛尚峰4个，其余均为在售项目新品入市，如虎门·泊樾湾计划6月中开盘推49-76平方米新品公寓，东方银座兰乔公馆6月中推92-112平方米新品洋房。

　　东莞中原战略研究中心认为，随着半年业绩期的到来，房企推售力度将再次加大，新旧项目将持续推新入市；资金压力下，各项目促销力度有望持续加大，在限价限签政策下，开发商将优先让利吸纳全款客户。

　　“预计6月入市项目主要集中在松山湖及东南临深片区，东莞6月将迎来一波土地供应潮，加之房企年中推货促销力度加大，市场成交有望被刺激。”东莞中原战略研究中心分析师说。