湾区 建言

深圳“三价合一” 政策落地近两月，新房二手房价格倒挂趋势明显，开发商推盘热情度下降，大宗交易频繁出现，刚需买房机会在哪？为了给大家解疑答惑，6 月 1 日，由腾讯房产深圳站主办的第四期企鹅淘房课，特邀四位嘉宾为大家深度解读！

深职院房地产研究所所长邓志旺

粤港澳大湾区发展初具雏形

数据显示，湾区经济占全球经济总量比重60%，占全球大城市数量比重75%，占全球工业资本比重70%，占全球人口总量70%，不管从经济总量、城市、人口、工业等等来看，湾区都是世界经济的精华。但是粤港澳大湾区目前初具雏形，还在发展初期。

粤港澳大湾区占地面积约5.65万平方公里，目前长住人口约为6765万人，由“二区九市”（香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山 、东莞、惠州、江门、肇庆）组成。除港、澳、广、深以外，其他城市多以工业经济为主，而未来将以高科技产业为主导，金融服务业为侧重点。

深职院房地产研究所所长邓志旺教授认为，从面积和人口来看，粤港澳大湾区是世界第一；从经济增速来看，经济总量目前排到第三位，略低于纽约湾区、东京湾区，但是增速很快，大概8%左右，可能5、6年之后，总量便达世界第一。但总量大是因为地方大、人口多，而人均GDP相较于其他湾区差距很大。另外，从产业结构看，其他三大湾区都已进入服务业驱动的阶段，而粤港澳大湾区的9＋2城市中，除了香港深圳之外，其他城市都以工业为主，表示当前还处于工业、服务业并重的阶段。

对比湾区经济关键指标的话，粤港澳大湾区仍遥遥落后，但这意味着大湾区还有很大发展空间。湾区的土地价值、房地产价值、人口密度、人均收入水平等随着湾区发展，也会迈向新台阶。

粤港澳大湾区的龙头城市是香港

谁是湾区的龙头？邓志旺教授表示，从政治上定位，香港是绝对的龙头，港澳与内地合作以保持港澳繁荣。从功能上来定位，粤港澳大湾区定位为国际科创中心，科技创新方面，深圳处于比较领先地位，具备优势。所以即便龙头城市是香港，依然利好深圳及周边城市。深港合作基础好，还有前海示范区，因此深圳将为此受益。

交通互联互通将取得重大突破，粤港澳湾区的轨交网络已经基本形成，南北两端的深圳到广州只需要半小时。其中，港珠澳大桥即将通车；广深港高速铁路整体工程已完成90％，预计明年第三季度通车；虎门二桥2013年12月开工，预计2019年建成通车；深中通道跨江主体工程总工期为7年，项目预计2024年12月建成通车；深惠城轨，由惠州和深圳两地政府负责建设的一条城际轨道，争取“十三五”期间启动建设。

深圳需求外溢速度将加快，当真正实现城市连通时，从一个城市到另外一个城市的无缝对接让买房可以有更多选择。而且只要存在大的价差，深圳需求一定会外溢。

2017年到2018年大湾区规划的提出和将来落实，就是给深圳送来大礼包，给深圳发展带来新的红利。

一二手房价倒挂将成为长期现象

深圳出台“三价合一”新政的目的是什么？如今落地两个多月，对深圳楼市产生了哪些影响？未来政策走势如何？

邓志旺教授表示“三价合一”政策出台不是为了打击偷税漏税，而是防止高评高贷。为什么这样说呢？因为前两年买房就已实行强制评估价，基本解决了偷税漏税的问题，所以此次出台“三价合一”是将风险转移到银行，配合国家防范重大经济风险、金融风险，以打击高评高贷。此政策对二手房有些影响，尤其是在目前楼市一二手倒挂得情况下，但对深圳楼市的整体影响不大。

此外，对于深圳人关注很高的棚改政策，邓志旺教授称深圳的棚改政策力度比较大，未来新房供给量将越来越少。棚改政策最重要的一条是新增面积不许建商品房，全部用于建公共住房，并且以租赁为主，进一步减少了商品房的供给。事实上，深圳的新房基本是旧改的。旧改则是通过两种方式，一是开发商主导的城市更新，另一种就是棚改。这就意味着棚改越多，城市更新越少，进而商品房供给越少，从而进一步加剧供需矛盾。

还有与大家息息相关的租售并举政策，邓志旺教授认为买房仍然是主流，拥有产权是社会进步的象征。评价一个国家的发展水平，就看家庭自购房的比重。租房仅仅是一部分人的需求或者阶段性需求，最终需求还是买房。房子是美好生活的保障，所以租售并举并不会成为主流需求。

此前有人解读国家保护产权，可能会取消限价，这是误读，仍会延续限价等政策。邓志旺教授认为房地产是独特的领域，目前仍处于政策收紧的态势，一二手房价倒挂将成为长期现象。