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一手

供应不足 成交遇冷

据阳光家缘监控显示，5月广州一手住宅整体成交共65.82万平方米，环比下跌5%。业内人士表示，传统销售旺季实际成交表现平淡，主要原因为新货供应节奏放缓；另一方面，不少近年出让地块为标杆项目，部分房企放缓开盘速度以等待更佳时机推出。

推货积极性不高影响成交

数据显示，今年4至5月一手供应波动，对市场成交存在明显影响。首先，从住宅新批走势来看，除了3个明显供应峰值外，其余单周供应面积普遍不足10万平方米，为4至5月成交平淡定下基调。其次，与往年同期相比，今年五一前后供货积极性不高。根据广州中原研究发展部监控显示， 2017年4月广州一手住宅新批预售面积达111.3万平方米，其中71.9万平方米住宅集中在4月15日～28日批出，占当年4月新批的65%。为抢占市场先机，甚至有不少项目“抢跑”，提前在4月下旬加推。

相比之下，今年五一行情虽提早至4月底开始，但市场没有过多准备新货，惜售现象明显。不少楼盘在等待区域标杆地块项目入市，针对其定价再作调整。不过，业内人士表示，随着6月到来，市场将掀起一波推货高峰。中原地产项目总经理黄韬表示，部分大型房企冲刺年中业绩，由于上半年至5月本地一手市场表现疲软，因此必须抓准上半年最后一个月推货，同时减轻下半年销售压力。

番禺从化成交表现抢眼

和大势相比，5月番禺、从化两区表现抢眼。其中番禺成交7.98万平方米，环比上升42%。亚运城及祈福缤纷汇两大热盘占全区81%的成交，可见市场对于配套完善、价格适中的品质社区楼盘青睐。另一方面，从化本月成交5.73万平方米，环比上升93%，珠光御景山水城、碧桂园御湖城两盘在五一假期前后积极推货，亦赢得买家关注。值得一提的是，地铁14号线将于今年底开通，目前从化成交热盘均处于地铁周边范围或可公交接驳区域，未来地铁从从化街口到白云嘉禾望岗只需1小时，预计下半年从化成交将持续走红。

另一方面，花都、南沙两区成交波动明显。花都本月成交由于热盘祈福聚龙堡供应放缓，导致成交回落三成。此外，南沙本月成交9.15万平方米，环比下跌26%。由于该区3～4月密集推货，如保利星海小镇、越秀滨海新城等热盘，近期供应能力减弱，5月市场基本以消化存货为主。

库存进入新高位 后市仍乐观

由于近期一手市场成交能力减弱，加上5月底新批预售量大幅增加，因此全市消化周期飙升至2018年最高位，达10.9个月。但需要指出的是，黄埔、增城两大一手热区库存周期分别为5.1和7个月，供不应求情况依然明显。

黄韬表示，展望6月，在新批供应节奏加快的市场背景下，预计开发商入市将更加积极，可供选择的空间将扩大；另一方面，粤港澳大湾区规划出台在即，加上广州1号公路规划、广深科技走廊等利好刺激，如番禺、南沙、增城等楼市热区将更加受到买家关注。此外，广州中原研究发展部专家认为，“首付门槛调整”为买卖双方提供了良性的交易氛围，对于渴望入市的刚需客而言，经济压力降低，将刺激其入市热情；对于部分资金压力大，高周转的房企而言，可借此机会以贴近市场实际的价格推货，提高回笼资金效率。

二手

成交下滑 价格平稳

除了一手楼“金五不金”外，二手楼市也同样出现成交下降。据中原地产成交数据显示，5月广州二手楼市成交宗数环比下降14.2%，均价约为38388元/平方米，环比微升2.2%。二手租赁方面，5月二手住宅租赁价格约为47.6元/平方米·月，环比下跌5.1%。

二手买卖成交宗数下降

数据显示，5月广州中心六区二手成交宗数全线下滑，其中荔湾、海珠跌幅较为明显，分别为30%和22.8%。中原地产康王路二分行营业经理陈立军表示，在康王路板块，由于买家多持观望态度，因此5月成交量有所回落。在康王路板块，楼梯楼物业高层单位均价约2.8万～3万元/平方米，低层约3.8万～4万元/平方米。与4月相比，本月的价格有所上升，这主要是因为部分楼梯物业有加装电梯的意向。至于电梯楼物业，目前均价为5.1万～5.2万元/平方米，价格与4月基本持平。5月交投较为活跃的是价格区间在100万～200万元的单位，户型以40～50平方米的小两房为主，买家多是刚需客，主要是用于自住。

同样成交量下跌的还有海珠区，以革新路板块为例，5月成交量价均比4月有所下滑，主要是业主心态有所减弱所致，而目前买家也多持观望态度。本月，该板块内总价在100万～200万元的盘源交投相对活跃。中原地产革新路一分行高级营业经理王书然表示，在这个总价区间内，200万元左右可以购置50～60平方米的两房单位，买家多是用于自住。150万元内的则多是一房，面积约30～40平方米，买家多用于出租。

尽管5月大部分区域二手成交表现一般，但番禺钟村板块二手交投却表现坚挺，成交宗数保持平稳。据中介人士介绍，钟村板块的二手房源价格适中，而且户型面积选择较多，如祈福新村C区的52～68平方米、祈福新村海晴居的50～60平方米等，均价分别约为2.5万～2.6万元/平方米和3万元/平方米左右，较受刚需客欢迎，成交活跃。

番禺二手租赁成交畅旺

租金方面，5月二手住宅租金为47.6元/平方米·月，环比下跌了5.1%，成交宗数也微跌1.1%。当中，成交宗数跌幅较大的是海珠和天河。以滨江东板块为例，由于3月起该板块已消化了一大批客源，所以5月的租赁市场仍处于低迷。在价格上，5月租价较为平稳。中原地产珠江广场营业经理钟志斌介绍，目前该板块电梯楼一房租金大约4000～4500元/月，两房大约4500～5500元/月，三房大约7000～8000元/月，带江景三房租金则更高，约1.2万～1.3万元/月。而楼梯楼两至三房的租金大约3000～4000元/月。

与海珠、天河相比，番禺区二手租赁成交畅旺，成交宗数约占全市24.1%，环比升幅约为4%。据中介人士介绍，5月临近毕业季，不少学生开始寻找工作，因而带动钟村板块的租赁市场。据悉，该板块成交以楼梯楼单位为主，租客大多是附近上班的白领或陪读的家长，他们较为青睐60～100平方米的两至三房单位。目前，钟村板块电梯单位一房月租约2500元，两房约3000元，三房约3500元；楼梯单位两房的月租约2000元，三房约2800元，租价与4月持平。