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中心区的二手房，你能接受的总价会是多少？300万？400万？还是500万？

其实，总价上了500万元以后，广州就比较多人都难以接受了。

根据合富研究院发布的《2018年广州、佛山、东莞三大城市二手房市场白皮书》（下简称白皮书），务实的广州人中，2017年购买中心区二手房总价超过500万元者，仅占比7%！

当中，300-500万元的二手成交占比为16%；500万元以上的占比为7%。外围区域中200-300万元的占比为12%，300-500万元的占比由3%小幅上升至5%。

白皮书显示，2017年，广州、东莞的二手房市场份额均超一手；佛山二手份额大幅上升，但未超一手。

2017年广州二手网签量超11万套，网签面积1051万㎡，网签量同比升11%，网签均价20131元/㎡，网签均价同比升13.3%，合富指数全年涨幅28%。

佛山2017年全年二手住宅成交量近8.8万套，成交面积1002万㎡，同比2016年分别上升了22%和17%。2017年的二手份额高达45%，较2015年、2016年的30%左右明显上升。

东莞2017年二手住宅网签量约5.1万套，网签面积582.5万㎡，较2016年分别减少22%和24%。但全年二手住宅成交份额仍然超一手。

广州：中心区二手成交份额超八成

中心区二手成交份额基本在八成以上；外围区域中，番禺二手份额超七成，花都超五成，增城、从化约四成。

合富研究院认为，2017年是广州“存量房时代”的开启年，整体成交超越一手，外围区域份额超越中心区。预计2018年及至未来数年的二手市场交投仍将保持活跃、良好的态势。

据了解，2007-2014年间，广州整体住宅的成交面积基本在1000-1500万㎡左右，但从2015年整体成交量逐渐呈上升趋势，2015年成交面积为1776万㎡；2016年成交面积超过2500万㎡；2017年全年成交面积超2000万㎡。近三年的年均成交面积超2000万㎡，较往年明显跃升。

二手房有一定的地段优势。二手成交集中在中心区及外围的成熟板块，如番禺华南板块、洛溪板块，花都新华中心、黄埔科学城等。一手成交主要集中外围相对偏的地段，如番禺亚运城、黄埔中新知识城、增城教育城、花都山前大道、狮岭板块等。

广州一手和二手住宅成交集中区域的分布图

在中心区：2017年中心区二手房成交量远远抛离一手，二手占比基本在在八成以上。外围区域：番禺二手房占比超七成，花都二手房占比超五成，增城、从化二手房占比约四成，仅黄埔和南沙仍以一手房为主，二手房占比约两成左右。

近年来，外围区域的二手市场份额呈上升的趋势，2017年成功超越中心区。2017年外围区域二手成交6.4万套，同比升32%，成交占比为57%，较2016年大幅上升9个百分点。中心区成交4.9万套，同比降7.5%。

图：广州中心区及非中心区二手住宅成交分布（%）

外围区域市场表现：

番禺成交2.3万套，同比升近两成

花都：表现抢眼，9号线利好刺激下，量价齐升。2017年二手成交1.3万套，同比升102%； 2017年12月花都合富指数同比2016年升51%，升幅居各区之首。新华中心、迎宾大道、汽车城等优质地段供求两旺。

番禺：成交量较大的区域，2017年成交高达2.3万套，同比升19%。经过多年开发建设，番禺华南板块、钟村板块、洛溪板块交通等配套日趋成熟，并大量承接外溢刚需。

增城：成交1.5万套，同比升17%，是仅次番禺的第二大区。成交集中碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等广园快速路周边。2017年碧桂园豪园、保利东江首府等次新盘陆续出证，进入二手市场，带旺整体市场的活跃度。

南沙：交投升幅较高，市场空间较大的区域。南沙二手市场处于起步阶段，成交基数较低，但随着城市建设提速及地铁线路增多，2017年驶入快车道，成交约3500套，同比增幅高达125%。

中心区市场表现：

天河价高量跌

天河：价格较高，但成交明显下降。2017年天河二手网签均价高达3.9万元/㎡，核心地段珠江新城、天河北的优质物业价格超7万元/㎡。随着市场的日趋高端化，承接人群逐渐收窄，2017年二手成交不足1.1万套，同比降33%。

海珠：成交微降。受广钢新城一手新货集中供应影响，2017年二手成交1.2万套，同比微降5%。

越秀：需求持续稳健。越秀区高端教育资源集中，二手需求历来稳健。2017年越秀区二手网签7600套，同比升3%。

荔湾：需求良好。受楼梯楼加装电梯有补贴利好带动，2017年荔湾二手网签约7000套，同比升22%，总体良好。

白云：成交大致稳定。白云区二手价格相对不高，但外地户籍客源相对较多，部分买家入市受政策限制。其结果是：2017年白云二手交投大致稳定，网签1.15万套，环比微升4%。

图：广州各区二手住宅网签量及同比

据了解，2017年中心区60㎡以下物业的二手成交占比为35%；90-120㎡的物业占比为16%。2017年小户型物业占比增加，最直接的原因是市场对楼梯楼的接受度提高。楼梯楼物业大多面积小、总价低，符合刚需首置的预算要求，此外，荔湾、越秀、海珠、天河等老城区不少楼梯楼物业的地段优，带优质学位。第三，受楼梯楼加装电梯有补贴的利好带动。

图：2015-2017年广州中心区和非中心区二手住宅成交面积分布（%）

2017年中心区300-500万元的二手成交占比为16%；500万元以上的占比为7%。外围区域中200-300万元的占比为12%，300-500万元的占比由3%小幅上升至5%。

图：2015-2017年广州中心区和非中心区二手住宅成交总价分布（%）

佛山：二手住宅份额已达45%

2017年全年，佛山二手住宅成交量近8.8万套，成交面积1002万㎡，同比2016年分别上升了22%和17%。2017年的二手份额高达45%，较2015年、2016年的30%左右明显上升。

近年来，佛山二手住宅的成交份额呈逐年上升趋势。2017年的二手份额高达45%,较2015年、2016年的30%左右明显上升。主要受两方面因素影响，新房供应下滑。据合富研究院数据显示，2017年佛山新增住宅供应面积1000万㎡左右，同比降约四成，新货不足，部分需求转流二手市场。

图：近年佛山一手和二手住宅成交面积对比（万㎡）

东莞：二手住宅成交份额超一手

2017年东莞二手住宅网签量约5.1万套，网签面积582.5万㎡，较2016年分别减少22%和24%。上半年，在“二手住宅不限购+东莞一手缺货”等多重利好下，二手市场成交持续良好；下半年一手市场供应增多，部分项目让利促销，二手住宅成交份额仍然超一手。

区域看，主城区、临深片区、松山湖片区及沿海片区的成交降幅相对较大。水乡片区、大石龙片区及东北片区受本地刚需支撑，交投稳健。2017年东莞总体二手价格稳中有升；受地铁R2线开通的利好持续影响，主城区升幅相对稍大。

合富研究院认为，“新货供应持续下降+二手不限购”，预计2018年东莞二手需求仍将保持稳定良好，主城区及临深片区仍是二手楼市的主力区域。优质地段大多发展成熟，新货较少，因而二手价格有较强的支撑。

据合富研究院监测，2017年东莞二手买家依然以“新莞人”刚需为主，但占比较2016年有所回落，2017年东莞首置二手买家的占比为56%，较2016年的68%明显减少。改善需求占比有所上升，2017年为28%，较2016年的22%上升。

东莞二手市场买家购房目的分布（%）

改善需求增加，主要与东莞本地户籍换房需求增多有关。过往三年看，东莞二手房买家基本以外地户籍“新莞人”首置为主，本地户籍买家的占比仅为5%左右，2017年本地客的占比高达12%。