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在样板房内的看楼者，开盘时会否都变成买家？

风头趸

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

作为上半年最重要的营销节点，“五一”小长假广州楼市虽然有几个人气爆棚的楼盘，但难掩整体平淡的局面。

“后五一”，几大新盘将正式推售，市场或更有看点。业内人士预计，目前购房者面临的首付压力不断加大，商家在谨慎乐观的前提下，新盘定价或有惊喜。

“五一”多为旧盘推新

“今年‘五一’的市场并不是太理想，和往年‘五一’相比，今年只有个别路段较好的楼盘人气比较旺。”中原地产项目部总经理黄韬表示。

据羊城晚报记者了解，今年“五一”期间广州楼市基本靠存货支撑，新盘、新货缺席，致使整体楼市略显平淡。

比如中心区的兰亭盛荟、中海花湾壹号、华发中央公园、保利华润紫云、星汇云城等，小长假期间均处于自然销售状态，楼盘促销力度不大，大多数沿用“提前登记额外9.9折或9.8折”的优惠，整体销售难言火爆。

经纬市场研究中心跟踪多盘的成交后发现，小长假期间全市楼盘整体去化率约44%。从化区的珠光山水诚品首次开盘，均价约1.35万元/平方米，当天去化九成；南沙区的万科白鹭郡主推复式单位，均价约2.9万元/平方米，去化近七成；增城区的奥园誉峯加推二期，均价维持1.85万元/平方米，去化约五成。

中原研究发展部认为，“五一”新盘、新货较少的原因主要有三个：一是部分项目还没拿到预售证，错过入市节点；二是多盘已经在4月中下旬抢闸推新，小长假属于自然销售；三是即便之前已经获批预售证，商家也不一定将其全部推售，分批卖房是大多数商家的营销策略。

“后五一”新盘扎堆

以往“五一”楼市火爆，是因为有大盘或者多盘齐推新货；今年“五一”，多个新盘还处于收筹蓄客阶段，故整体表现平平。

“五一”期间，多个新盘开放营销中心及样板房，并接受咨询登记。例如天河区奥体新城的珠江花城、番禺区的金地壹粤府、黄埔区的万科元培里、白云区的绿地柏玥晶舍、增城区的碧桂园云顶、荔湾区的振业天颂花园等新盘，都吸引了较多的人气。珠江花城4月29日首次开放，商家报称当天有过万人到场看房咨询。

这些新盘都各有亮点，市场关注度较高。珠江花城占地面积近30万平方米，是天河区少见的“巨无霸”项目，主推73-113平方米的“N+1”紧凑户型，是市场需求最大的刚需产品。金地壹粤府的地价是去年番禺的最高单价地价，定位高端，首推产品是200平方米以上的联排别墅。万科培元里也是别墅级社区，首推240平方米以上的联排别墅。碧桂园云顶的开放时间较长，定位为碧桂园最高端的产品。

据了解，这些项目预计在本月中下旬正式发售，“红五月”会不会来，就看众新盘的表现了。

新盘定价或有惊喜？

对于“后五一”的楼市，黄韬持谨慎的态度：“今年楼市行情多变，商家不宜盲目乐观。现阶段楼市调控持续，房贷不断收紧，楼价也处于高位，市场承接力正在经受考验。预计整个5月份的市场行情都不算太好，因此，一些新盘的开盘价应该会有吸引力，或许有惊喜。”

克而瑞广州首席分析师肖文晓同样认为，作为楼市调控后的主力军，刚需买家的一大特点就是对价格敏感，特别是首付门槛不断提高对其影响更大，这恰恰是制约着当前楼市放量的主要原因。目前，大多数楼盘要求买家支付五成或以上的首付，买家压力大，对楼盘销售也不利。因此，“后五一”的刚需盘需要在产品或价格上有足够的爆点，或者性价比相结合，才有可能引爆市场。

相对于业内专家的谨慎乐观，部分商家却表现得底气十足。比如一些刚需新盘，“我们都是刚需户型，在这个区里几乎找不到类似的产品了，开盘的时候一定会爆”中心区某刚需新盘的营销人士表现出十足的信心。还有一些是板块内相对缺货以及有利好支撑的楼盘，商家也是一副不愁卖的样子，“我们那栋楼已经拿了预售证，但老板还不想卖，你想啊，今年年底地铁21号线就要通车了，这几个月楼价一定还会再涨，慢慢卖。”朱村某地铁沿线楼盘的销售人员说。