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今年一季度广州楼价保持平稳，成交量回落。

□专题文、图 信息时报记者 罗莎琳

今年第一季度，金融机构房贷执行利率上调，房贷额度吃紧。在这一调控环境下，广州楼价保持平稳，成交量回落。阳光家缘数据显示，一季度广州一手楼网签成交15023套，同比减少14873套，下降49.75%

一手

调控持稳 外围五区仍是成交主力

今年一季度全国楼市调控继续深化，包括海南、深圳、杭州等城市均出台了新政。由于广州自2017年“3·30新政”后市场稳定，因此一季度广州调控措施延续，未再加码。此外，金融“去杠杆”对市场的影响逐渐明显，一季度广州金融机构房贷执行利率显著上涨，房贷额度吃紧，放款时间延长。据记者了解，截至今年4月中旬，广州主要银行首套房贷利率都上浮了10%，而二套房贷利率上浮的幅度从15%至20%之间不等。

在这一大背景下，广州楼价保持平稳，成交量回落。网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，今年一季度广州一手楼网签成交15023套，同比减少14873套；均价为17074元/平方米。据悉，外围五郊区依然是成交主力，一季度共计成交10177套，中心六区则成交4846套。

其中，南沙楼市表现亮眼，全区推货超2000套，是外围六区中唯一能够维持在2016至2017年高位水平的区域，供应充足。而增城在政策调控以及部分项目施工进度影响下，供应持续缩减，今年一季度供应量由第一位下滑到第二位，位居南沙之后。黄埔、番禺、花都、从化一季度成交受供应缩减抑制明显，以个别板块、个别楼盘为主要支撑。中心五区新货以奥体-广氮、广钢新城、车陂-东圃、机场-黄石路项目为主，部分新货集中板块在流动性紧缩情况下，楼盘竞争有所加剧。

据合富研究院统计，今年第一季度，广州楼盘推货去化率总体平稳，一月份受季节性因素影响，去化率相对去年11月、12月有所下降，今年2至3月回升到60%以上。

二手

低总价物业成交占比明显下降

此外，二手楼市方面，与2017年一季度相比，2018年一季度广州二手楼市的购买力并没有太大的变化，需求最大的仍然是总价在300万元以内的房源。

不过，低价房源数量的减少，导致低总价物业成交占比明显下降。据合富大数据统计，2017年一季度总价在150万元以内的物业，仍占到二手住宅市场成交的38%；而到了2018年一季度，总价低于150万元的物业成交占比降至28%。受不同区域楼价存在明显差异的影响，对价格较为敏感的刚性购房需求率先流向楼价更为实惠的非中心四区（除天河、海珠、越秀、荔湾之外的区域），导致近年来二手住宅市场需求外溢的格局逐步成型，非中心四区二手住宅市场的成交量，早已明显超过中心四区。

租房

实施积分入学

租购同权迈出一大步

3月14日，荔湾区率先公布了《广州市荔湾来穗人员随迁子女积分制入学实施办法（试行）》，明确在合法稳定住所一项的积分计算方式为：在荔湾区购房居住满5年者、在荔湾区合法租赁居住时间与在荔湾区购房居住时间总计满5年者以及在荔湾区合法租赁居住满5年者的积分值均是100分。也就是说，符合一定年限的租房者与购房者一样享受同等加分。随后，越秀区、海珠区和黄埔区等也相继出台了新的积分入学方案，租房和购房的积分计算分值基本上都实现了一视同仁对待。至此，从2017年7月17日明确“租购同权”的政策方向后，广州也迈出了实质性的一大步。

今年1、2月都是租赁市场的传统淡季，从3月开始广州迎来租房高峰。据广州市房地产中介协会的报告显示，3月全市监测点住宅租赁市场成交量环比增长49.08%，全市各区均实现正增长，其中又以番禺区、白云区成交增幅最为明显。受来穗务工群体影响，3月租赁市场需求明显增加，成交量环比大幅走高，白云、番禺等租金水平相对低洼区域表现最为明显。

土地

居住用地成交 同比减逾四成

合富研究院根据广州国规委公布的土地拍卖信息统计显示，今年第一季度广州成交经营性用地（商业和居住）共159万平方米，相比2017年同期的221万平方米减少28%。其中居住用地成交88万平方米，相比去年同期的158万平方米减少44%。

从工地方式来看，广州土地供给侧改革持续深化，产生多种拍地方式，自去年以来广州土地调控方式持续升级，从第一季度来看，限地价、竞配建、竞自持、等模式频频出现在土地拍卖的要求当中。

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房企

销售金额TOP30各梯队门槛均下降

2018年，广州楼市延续了去年“3·30”以来的调控思路，低调开局。克而瑞数据显示，一季度广州一手商品住宅销售金额TOP30合计销售金额308.85亿元。其中，广州绿地城以10.11亿元的成交额位居榜首；广州亚运城以9.37亿元紧随其后；南沙滨海花园排名第三，销售金额8.25亿元。前三甲项目合计销售金额占TOP30的19.4%。

从入围门槛来看，2017年一季度销售金额TOP3上榜门槛为16.37亿元，TOP10上榜门槛为9.34亿元；而今年一季度分别为8.25亿元和5.57亿元，降幅均超过40%。由此可见，调控政策仍在持续发酵，TOP30各梯队门槛均有所降低。

而从成交区域来看，TOP30项目中有13个位于中心区，其他17个位于外围区域。其中天河区占6个，分别为招商雍华府、华润天合、龙湖首开·天宸原著、金地·天河公馆、金茂广场和兰亭盛荟；白云区占3个，分别为佳兆业天御、保利华润紫云和越秀星汇云城；荔湾区占4个，分别为珠光御景壹号、中海花湾壹号、保利·葛洲坝海德公馆和珠江金茂府。而外围区域方面，广州东部项目依旧占据了半壁江山，黄埔占7个，增城占4个。

另外，TOP30项目中，广东本土房企的项目占22席，占73.3%，优势明显。今年一季度上榜的外来房企项目包括绿地、龙湖+首开、阳光城、融创、信达、金茂、葛洲坝。广州克而瑞高级分析师肖文晓认为，广州作为一线城市土地价值仍然被看好，由此看来，2018年外来房企已在广州市场发力，而广东本土房企的市场占有率也随着外来房企的进驻有所缩减。

推货

房企转变策略

加大投入保证去化率

在政策、库存以及金融因素的叠加影响下，广州全市商品住宅推货较去年同期下降明显。据合富研究院统计，一季度广州商品住宅推货量约7600套，同比下跌三成。和以往“200～300套起步”开盘的退货策略不同，如今更多的房企采取小步加推节奏为主，一季度新推的项目中，50%的项目单词推货量控制在100套以内。合富研究院市研总监冯佩云认为，在银根紧缩、调控从严的情况下，考验客户与房企“资金链”，具备购买资格和资金能力的客户愈加成为稀缺资源。为了保证楼盘去化速度，房企将会积极转变推货策略。

为获得足够的去化率，房企投入于营销、渠道、支付分期等的“隐形成本”明显增加。此外，在当前宏观环境下，传统推广对于成交转化的效率减弱，开发商在营销渠道方式更灵活且投放力度更大，包括适当增加以二手联动“点数”、加大营销平台广告投放、促成线上交易等。同时，开发商自媒体运营力度加大，包括微信公众号推广、APP应用、自建线上平台等。在推广形式上，开发商相较以往更加多样，更注重客户体验以及互动。冯佩云预计，在购房门槛不断上升的情况下，房企需要使用更多资金成本维护楼盘去化率。