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深圳湾人才公园湖畔，南山的高新技术企业聚集于此。

随着科创产业的崛起、自贸区的横空出世，以及“双中心”定位的提出，近年来南山成为全城关注的焦点。作为关内新房的主力片区，南山区在2018年开年置业季成绩如何？在开年“三价合一”新政带来的震荡中，南山楼市有怎样的表现？南都踩盘特攻队带你实地走访了解。

后起南山：稳步“破10”，成交靠刚需

作为关内新房的主力供应片区，南山区入市新盘并不多，目前成交多集中在二手房市场。据统计，2017年全年，南山区共拿了7个新盘的预售许可证，其中居住类项目的仅有5个楼盘，新房非常稀缺。目前南山待售的新楼盘有22个，2018年或迎来一波新的推盘潮。

由于供应和限价的因素，南山区楼市主要成交集中于后海、华侨城、蛇口片区，2018年第一季度共有7个项目有成交，其中深圳湾悦府、香山美墅、天鹅湖、海上世界双玺分别成交148套、127套、54套、1套，前两名成交面积之和占比超过七成，套均面积达165平方米、184平方米、224平方米、398平方米。除开约9万元/平方米的华侨城片区的香山美墅之外，其余项目均在12万-14万元/平方米区间。分析数据可发现，套均面积相对较小的个盘，成交均价较低，成交量走高。尽管有自贸区概念傍身，但前海片区个盘均价反而不如后海，更不及蛇口，其中一个重要因素是前海个盘周边环境、现状和配套不如配套成熟更宜居的蛇口和后海。

西丽将“搭乘”高铁步入“快车道”

综合南都踩盘特攻队了解到的信息，未来西丽仍将是南山的潜力片区。尽管目前该片区楼盘均价已经不低，但是西丽宜居特质明显，人文氛围也较浓厚。交通方面，《国家铁路深圳地区布局规划(修编)》提出，在既有铁路客运站基础上新增深圳机场东、西丽两站。其中，机场东站为新建站，可实现高铁与飞机的快速衔接；而西丽站现为货运站，未来拟规划为高铁枢纽站，引入深茂铁路、沿海客专，并建议引入赣深铁路。

在价格方面，西丽与后海、蛇口片区相比，目前约8万元/平方米的单价还有至少50%的价格差距。而随着直升机机场的搬迁，中山公园片区的建筑密度和高度较低，拆迁更新的阻力较小进度更快，土地逐渐被释放和开发，假以时日，也有升值空间。

片区小结

南山片区

侨城一号侨城一号位于侨香路辅路与深云路交会处东北侧，项目57层248米超高层，包含商业、产业研发用房、宿舍。主力户型：产业研发用房100-500平方米(5-33层)均价约6.6万元/㎡，配套通燃气100套左右宿舍约300平方米(36-57层)均价约9.8万元/㎡，50年产权。距离地铁2号线侨城北站约400米，物业服务选用世邦魏理仕。周边配套较为欠缺，项目主体为单体楼。

京基御景峯京基御景峯位于留仙大道地铁5号线长岭陂A 1出口，周边有深圳北高铁站和规划的深茂铁路西丽高铁站。主力户型：116-158㎡的3-4房住宅及公寓，公寓带装修及家电70年产权，周边住宅均价约8万元/㎡。自带幼儿园及4万㎡商业，距三甲的深圳大学总医院和大学城都在5公里内，南方科大、深大西丽校区在项目对面。周边三面环山，留仙大道噪音不明显且空气较清新，小区采用点状围合式布局，视野和公共空间体验更好，总体性价比较高。

豪方天际豪方天际位于南山大道与北环大道交会处西北侧，主力户型：73㎡-89㎡准现楼，即买即住。均价约8.5万元/㎡，73-76平方米小三房，现场感觉比同等面积新房使用率更高。项目内设12班规模的幼儿园，另有45班规模的9年一贯制教育的南山实验集团园丁学校，对面即为中山公园。该项目有2个亮点：一个是设在小区内的配套学校还不错，另一个是户型比较紧凑使用率较高。西北侧为南坪快速施工中，后期有一定的噪音影响。

记者观察：南山北片区区域跨度较大，从价格来看，中山公园片区价格与西丽大学城片区价格基本持平。就资源尤其是教育资源和交通规划配套方面来看，西丽特别是大学城片区强于中山公园北环片区；不过，中山公园片区西北侧隔华府国际和南山意境与较为成熟的宝安新安片区接壤，东南侧与西南侧分别与科技园北片区和前海片区接壤。周边建筑密度较低，视野开阔。而随着南头直升机场搬迁即将启动，预计周边将有更多新的旧改等项目出现，增加该片区楼盘未来的供应和成熟度。不过，考虑到目前与前海、后海片区的位置差异，中山公园片区资源和配套尚不够完善和成熟；从价格方面来看，性价比也不及西丽特别是大学城片区。但是该片区有些楼盘学位较好，从长远来看，未来中山公园片区土地空间和规划等会得到逐步改善和提升，届时价值空间将得到释放和体现。

前海片区

世茂前海金融中心世茂前海金融中心位于兴海大道与怡海大道交界东南角，项目总建筑面积约16万平方米，容积率11.77，整体建设为一栋330米高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼。其中本次推售的办公产品约35854平方米，约占办公总建面的30%，目前主推户型为500-2500平方米的写字楼产品，去年12月拿预售许可证，目前仍在售，均价9万-13万元，首付最低价为2500万元。项目一公里生活圈包括中央商务区及项目自带商业。

佳兆业前海广场二期佳兆业前海广场二期位于南山粤海月亮湾大道与棉山路交会处东南向，前海自贸区与蛇口自贸区交会处。当前，项目主推产品为建面约68-115平方米的1至2房商业性质的公寓产品，共计130套，产权50年。项目定位高端，总体格局适合追求生活品质的高端商务置业者的口味。项目附近公交站近月亮湾三号门、月亮湾花园三号门、月亮湾花园、前海兴海路口，其中月亮湾三号门距项目最近，但途经公交路线不多。项目东南侧有大润华超市，能满足基本生活需求，但大型购物商超仍需前往南山中心区。

记者观察：去年7月初，关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策正式得到国务院批复，大前海概念板块再度成为焦点。15平方公里的填海工程，吸引了众多企业关注，其中不乏房企身影。加之世界500强等大型企业的落户而带来的人才汇聚效应，该地已拥有大量的外溢人口，对高端居住需求进一步提高。但依据前海当前规划，商务用地占大多数，居住扩展空间有限。依靠自贸区的概念带动，南山区成交量及关注度均保持“高分”状态，从长远看颇具发展潜力。

链家观点

链家南山区佳嘉豪苑店

资深商圈经理郑元斌：

教育升级对提升区域

核心价值作用凸显

郑元斌介绍，南山楼市成交主要以刚需和改善型客户为主，南山本地置换客户占据交易大头。当前对南山楼市影响最大的，当属教育升级对整个区域核心价值起到的提升作用。南山是深圳的教育科研基地，区域内居住人群也主要以科创龙头企业员工和高级白领为主，整体素质较高，对教育资源也尤为看重。

最近几年南山区教育水平持续提高，拥有蛇口育才、南山外国语、南山实验、南山二外、南科大等教育集团的优质资源。其中南山二外在全市教育集团中率先承诺“十个统一”，统一师资、统一编班、统一监控质量等等，发挥出集团化办学的优势，对学生来说无疑是一个利好，对该区域楼市起到了巨大的带动作用。“居住属性是房子的基本属性，南山教育资源的升级对居家客户很有吸引力，加之2015年开始推行的‘一户一学位’制度，对片区学位实行管控，也在缓解片区教育资源的压力。”

“南山总体宜业宜居，南山中心处于前海及后海两座中心的轴心地带，片区周边中小型企业众多，大量白领聚集于此，因而住房需求相当旺盛，目前每平方米均价为7万到8万元。”郑元斌认为，该片区受到南山二外集团教育资源的辐射，长线来看潜力巨大，较充足的供应量也为置业者提供了丰富选择，无论是首套置业还是升级改善型购房均可找到适宜项目。

郑元斌表示，受南山区土地供应限制，区域内新盘入市不多，主要以二手房为主。但让人意外的是，在今年开年引起楼市不小震荡的“三价合一”新政并未对南山楼市交易造成过多影响。郑元斌认为，南山业主置业自住的占比居多，且为理性刚需，以三房到四房的改善型项目为例，这些楼盘在新政前已大部分属于非普通住宅，“并不存在‘被’豪宅一说”。