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珠海楼市目前正在复苏中，但是现在却有楼盘爆出重新备案，而且价格还低了近1万元/平方米。南都记者在走访珠海市部分楼盘时发现，有新进楼盘的备案价格远比市场预期价格要低，甚至有楼盘在4个月后选择重新备案，取消掉装修价后，毛坯价格比原来的精装价格低了9115.03元/平方米。有业内人士分析，目前珠海市场表现平稳，但的确出现部分项目重新备案的情况。目前有楼盘由于主动重新备案调低价格，吸引了不少刚需购房者积极入市。同时，部分楼盘即使没有采取备案价格调整，也会主动小幅降价，适当让利并符合政府要求的不低于原备案价85%线。目前这类楼盘的销售成绩理想，从未降价前的四成左右去化率增加到六至八成。

惊现楼盘备案价重新调整

近日，南都记者查询珠海市发改局的楼盘备案价格表时发现，目前有楼盘偷偷重新备案，备案价格出现“打骨折”的情况。

例如，前山的朗峰公馆分别在2017年11月21日和2018年3月22日公示了两次数据。其中去年11月备案了10 8套，户型为10 7.22-128.02平方米三房，销售住宅总建筑面积12402.58平方米，销售均价38977.68元/平方米，这一价格为带精装修价格。然而最近在今年3月22日，市发改局网站再度出现该盘的备案数据，销售均价29862.65元/平方米，为毛坯的价格。

更关键的是，南都记者细细进行这两个备案价格表发现，这两个备案项目无论从户型、总面积等均是一模一样，仅仅是价格出现变化。记者致电销售人员发现，这两个备案表格的产品均属于1栋，是同一批的房源。这意味着，从精装修到毛坯，这楼盘的价格下降了9115.03元/平方米。如果强行按照装修价格来厘定，这一单价的装修价格下，一套户型需要近100万元的“装修费”。

而且，根据销售的计价表显示，按揭还可享受原价9.6折，折后均价仅在2.7万-2.8万/平方米左右，比27160-32810元/平方米的备案价格还要低一点。在销售中心附近的气球拱门上，还有宣传字样写着“发售24980元/平方米起”的字样，这一价格对比最低备案价，都已经不仅仅打9.6折了，而是接近9.2折。根据107平方米三房来计算，购买首套首付三成大约需87万元，月供也在万元之上。

这不是唯一一个偷偷让利的楼盘。南都记者从不同的渠道了解到，南屏的绿湖山庄也出现类似“精装变毛坯、价格相差万元”的情况。位于南屏中学旁边的绿湖山庄在2017年11月为2栋128-143平方米三房和四房备案时，均价高达38600.36元/平方米，该价格带精装修。而在2018年2月，该栋再度备案，均价下降至28000.36元/平方米，不过为毛坯出售。而在公交站等户外广告中，该楼盘打出起价24650元/平方米的广告。仅仅相隔5个多月，便宜了10600元/平方米。这是掉出西区部分地区一套房。

还有楼盘虽然没有选择重新备案的做法，但是高价备案后在实际销售中也愿意适当让利。例如，前山的半山町近期公交站牌上不断打出广告，单价只需26000元/平方米起。而该盘一批产品在最近备案，备案均价29530元/平方米，也就是说低了3500多元/平方米。该楼盘推出82-251平方米两房至五房，总价最低只需要74万首付。

2字头的楼盘开始陆续出现，目前记者了解到，唐家片区的惠景峰尚公馆备案均价约为22124/平方米，户型最小的89平方米小三房，首付只需要约59万，不足60万就能够买珠海房；此前3月底，斗门湖心路的家和城开盘，对比早前带装修均价约为1.9万/平方米，这次的毛坯房比带装修低了约3000元/平方米，只需要1.6万元/平方米，开盘当天总价还减4万，按揭付款的再享受9.4折；新香洲的美林书院也出现价格变动，最低相当于原价的9.1折；翠湖山庄也采取毛坯备案价……有业内人士表示最低的折扣已经接近85%。

这样的成效如何？有业内人士透露，这些项目销售情况都比较理想。例如已经开盘的家和城的认购率应该在七成以上，上述楼盘的去货情况也远高于去年同期水平。不过，记者发现，目前香洲城区在售楼盘户型多数偏大。即使楼价回归2字头，首付以及月供都不低。

值得一提的是，根据规定，楼盘销售价格不得高于备案价，也不得低于备案价8.5折。因而，在备案价格下调的基础上，还有下降的空间。

数据：3月网签全面复苏

从数据上看，显然适当的让利促进了楼市的成交。根据合富研究院（珠海）提供的网签数据显示，3月份珠海共网签商品房2510套，环比2月份的1746套上涨44%.这其中住宅套数1221套，对比上个月的458套上涨167%；商业用房128套，环比上月上涨38%；办公569套，其余类型583套。网签排名方面，位于唐家湾的惠景慧园网签90套排名第一，金湾的龙光玖龙府85套排名第二，同样金湾的中航花园以77套排名第三，时代山湖海兼得以60套排名第四，此后就没有项目网签超过50套。

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土地热度不减，价格保持稳定

房价虽然出现小幅下探行情，不过土地市场却保持稳定。根据珠海国土局公布的第一季度土地价格数据显示，珠海市(香洲区)2018年第一季度地价平稳运行，商业、居住、工业、综合地价较2017年第四季度均环比上涨，涨幅分别为1.48%、5.02%、1.22%和3.88%；受2017年年底土地集中出让成交的持续影响，本季度土地价格仍保持较高涨幅。

珠海市(香洲区)2018年第一季度商业、居住、工业、综合地价同比涨幅分别为4.76%、14.68%、4.06%和11.37%；受2017年年底土地集中出让成交持续影响，本季度土地一级市场仍然较热。

目前，珠海2018年最新的商住用地拍卖价还停留在1月4日龙湖地产所高价拍下的金湾航空新城。而近期珠海国土局一口气推出4块横琴地块，楼面地价均低于1万元/平方米，被业内预估被高价拍出的可能性较高。

业内：让利顺利出货，证明珠海内需购房力仍在

对于目前珠海楼盘开始小幅让利的情况，有业内人士表示，珠海由于前期房价拉升速度较快，受到最严限购政策的影响，开发商在过去一年虽然稳住价格熬过来，但成交并不理想，因此今年对于部分资金链紧张的开发商而言，回收现金、保住利润成为了首要任务，因此降价情况情有可原。

“今年开始其实不少开发商，包括一些大型开发商的楼盘也出现价格松动”，合富研究院(珠海)分析师梁文灿分析，珠海市场的确出现比较优惠的折扣，最低的折扣几乎贴近“8.5折”的政府最低限价线的要求。而根据现实情况来看，网签环比上涨较为理想，不少主动让利的楼盘销售向好，虽然尚未出现“日光盘”，但均有六至八成的去化速度，对比去年最高只有四成的销售去化率，已经称得上理想。

他表示，虽然珠海的常驻人口对比其他城市并不多，但考虑到受近期珠海入户政策利好的刺激和珠海高校毕业生落户意愿较大等因素的影响，没有了投资客的珠海新建住宅市场依旧有内需能力，这批人员的住房自有率较低，因此像西区等区域的刚需型楼盘只要适当让利，这批原本就想买房的人群就会果断出手购入。