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自从2017年4月份珠海推出限购加码政策后，已将满一周年。这一年里，珠海楼市发展如何？业内人士表示，珠海限购政策对于珠海楼市有明显的稳定作用。不过，考虑到港珠澳大桥及珠海金海大桥等系列基建的利好影响，珠海依旧是不少购房者心仪的选择，预计珠海楼市在保持稳定态势下稳步前行。

政策回顾：

2016年10月重启限购　2017年4月加码“五限”

珠海的楼市分界点在哪？或许这两个日子值得回顾。2016年10月6日，珠海重新启动限购限贷，其中拥有3套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭和无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭不能购买144平方米以内的住房，同时对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

2017年4月8日，珠海限购政策加码，不仅全部户型住宅纳入监管范围，原本只需要1年连续缴纳社保的非本市户籍居民能够购房的要求变成5年。同时，赠予房屋的做法也被堵死，转让后须满3年之后方可以再次购买住房。同时所有单位及个人购房后取得房产证后3年才能卖房。

在此基础上，今年2月1日，珠海银行统一按照“三价合一”的做法进行二手房交易，即合同价、银行评估价和备案价全部须一致，同时目前珠海首套房贷的利率已经上浮到基准利率的10%-15%。

一手房：

住宅成交减少　价格稳定

对于一手房交易而言，社保“1年”变“5年”的做法无疑掐断了绝大部分想购买珠海一手住宅的外地人想法。“即使珠海房价多低、珠海的房子多值得买，我也无法购买，现在我才缴纳了2年多的社保”，在唐家湾一高新区从事游戏开发的外地人肖先生这样告诉记者，原本在政策限购前自己还有机会购房，但因为在家乡买房了而影响其在珠海的贷款，打算等收入更高些再买珠海的房源时，却发现自己已经被连缴5年社保的规定拒之门外。而目前，他也无法达到高层次人才的要求，因此他只能老老实实等待社保满5年。

能否对5年社保进行规避？不少业内人士坦言，这几乎无法做到，除非开发商默许5年内能够改名或者通过公司购房的做法规避政策，能接受的人非常少见。即便如此，限售又把投资者的短炒行为封死，因此现在购买珠海一手住宅的，“实打实”是本土刚需购房者。

数据或许从侧面印证了珠海一手楼市的“急冻”：根据中原地产提供的网签数据显示，在限购尚未实行前，珠海2016年9月份的一手住宅网签高达5924套，网签总建筑面积为60 .88万平方米；就在政策出台后，2016年10月一手住宅网签5345套，网签总建筑面积为53.15万平方米，虽然有一定滞后性，但网签数据开始下行；2017年3月，在限购加码前，一手住宅网签已经跌至1067套，网签总建筑面积仅有11.14万平方米，可谓大规模萎缩4倍以上；一年后，2018年3月的一手住宅网签为1222套，网签总建筑面积为12.80万平方米，维持了相对稳定，而在2月份，这个看似见底的数据则直接腰斩，全市一手住宅只成交不足500套……

成交量下滑带来的直观影响就是库存量不断攀升。中原地产报告指出，2016年9月预测住宅库存量为87.13万平米，按照近6个月的去化速度，库存去化周期仅需1.51个月；2017年3月末预测住宅库存量为49.01万平方米，库存去化周期仅需2.65个月；2018年2月末住宅库存量已经上升至192.11万平方米，对比1年前几乎翻了4倍，预计库存去化周期为15.84个月。

虽然成交量大幅下滑，但价格方面却相对保持稳定，但也逐步出现小幅降价。根据上述机构统计显示，2016年9月，珠海楼市量价齐升 ，全 市 一 手 住 宅 均 价 为23156.61元/平方米；2016年10月全市均价24861 .50元/平方米；2017年3月全市均价22409.84元/平方米；20 18年2月全市均价20804.19元/平方米……对此，也有人认为，珠海一手楼价并没有出现下降，数据上的变化与成交物业集中在价格更低的西区有关系。

“珠海限购以来整个市场受到了巨大的影响，特别是历来以外地人占50%购买力的高新区一度跌至冰点”，珠海莱斯地产总经理李永龙表示，珠海户口或者5年以上社保把原来大部分广州和深圳客户拒之门外，这些购房者并不愿意把户口迁移到珠海，而五年社保也是一个漫长的过程，在缺乏外来购买力的刺激下，一手楼盘个别已经开始促销自救。

开发商：

商用公寓成销售主流　降首付回笼资金

记者观察到，目前有开发商出招，回笼更多的现金流。例如此前某大型楼盘就在过年前后打出一成首付的做法，对外宣称主要针对员工亲属等。随后不少开发商逐渐跟进，例如时代地产就在3月推出1成首付，打出最低首付16-18万起，主要针对金湾项目；十字门的时代保利广场一成首付最低33万起；格力海岸一成首付最低20万起；金湾子悦山最低13万起；仁恒滨海半岛最低29万起；奥园冠军城、香山美景最低5万起……这些均是一成首付的做法，目前不完全统计至少有14个项目都采取这样的做法。甚至有开发商直接打出8.8折的做法。

这样的做法对于购房者而言能够降低首付压力，促进成交。不过，这一做法依旧在5年社保要求的阴影下进行。对于开发商来说，商用公寓的销售无疑是最快速、也是最容易规避限购和限贷的做法。根据合富研究院(珠海)的统计显示，2018年珠海横琴预计有15个项目入市，保税区预计有8个项目入市，同时，新香洲和老香洲有3个新商办综合体也将入市，而上述还没完全算入原有的其他公寓项目。2018年3月，中原地产统计称商用公寓的成交数量为520套，虽然不能与一手住宅相提并论，但根据出货速度极可能追上住宅。

由于商用物业并不在限购范围中，因此不少投资者转道其中。而对于开发商来说，商用物业的首付门槛最低5-6成，部分甚至高达7成，这类物业普遍面积较小总价也低，因此对于开发商而言，能够迅速回笼资金，成为了不少开发商扎堆开发的首选。

二手房：

成交减少　部分投资客抛盘

“市面上的确有很笋的房源，我自己看了都心动”，珠海一不愿意透露姓名的资深从业者李先生向记者表示，此前看到一套某新城180平方米大平层的房源，折合单价才2万一平方米，而市场价当时在3.5万平方米。“应该是有些专业投资客着急套现，用较低的价格抛售”。

有从业者也侧面表达了这一观点。“这一季度的确多了很多笋盘，有些盘源的价格已经远低于一手房价格”幸福之家房地产投资策划有限公司三级市场部总监谢连添表示，由于限购加码，有一部分业主出于资金周转、或离开珠海等原因急于套现，等不及慢慢销售，考虑到前期购房成本较低，就愿意调低价格出售房产。无论是一手房还是二手房受到限购的影响较大，再加上银行已经超过5次的利率调整，即从以前最低8折调至现在的上浮10%-15%，2月份银行还实行三价合一使得税费增加至少数倍，这使得购房者和投资者都不敢贸然出手。“在价格相同情况下，购房者宁愿购买税费更少、手续更简单的一手房，因此二手房出现波动是正常的”，他表示。

李先生也表示，二手房方面由于限购限贷、三价合一、银行利率提高等因素下成交处于低迷状态。但他乐观地表示，珠海在粤港澳大湾区发展战略中争取人才落户、港珠澳大桥即将迎来通车等利好中应该在吸引人才方面有更大突破，比如凭本科以上学历可购买指定面积和区域房产达到安居乐业，建议对双自联动的横琴自贸区和高新自创区实行区别对待政策，对粤港澳大湾区居民执行同城化优待条件。正顺地产总经理杨东方认为，限购后珠海二手房成交价格稳定。但近期随着交易量的下降，部分急于出手的房产成交价格则有10%左右的让价现象。“目前资金紧张的业主，抛盘意向明显，但因成交机会不多，也多数处于放盘等待状态”。