从四组数据看香港楼市
2018-04-02 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN
上周，香港有四组数据出炉，从中可能看出香港楼市走向的端倪。首先是反映香港二手楼价走势的两组数据。3月29日，中原城市领先指数CCL报174.94点，再创新高，按周升0.54%，连升两周共2.4%。
同日，香港差晌物业估价署编制的整体私人住宅指数的最新数据是364.1点，按月升1.6%，属于连续第23个月上升，为历来最长升浪。自2016年11月起至今，该指数累计16个月创历史新高，楼价按年累计升幅达16%。也就是说，最近这16个月里，香港楼市每月都在创新高，每月都有不一样的价格。
具体看，香港大户型价格涨得更快。主要反映豪宅（大户型）市况的CCL（大型单位）最新报182.90点，连续两周创历史新高，指数按周升4.83%，连升3周共7.34%，明显跑赢中小户型。事实上，按最新一轮升市21周来计算，CCL录15升6跌，其中8次创新高，累计上涨16.27%，明显高于同期的总体CCL和中小型CCL，前者为累计上涨10.22%，后者累计上涨8.99%。
从今年第一季度香港房屋价格走势图可以看出，首季房价逐月上升，中小户型房屋价格在3月份升势趋缓，大户型房屋上升曲线在3月份却变得陡直，直线上升。
如果仅仅从香港本地楼市供需的基本因素看，房价走势符合其内在逻辑。土地供应没有大的改观，二手楼供应仍然紧张，卖方敢于叫价，买家趋之若鹜。再加上政府预算案里没有提到今年要对楼市出台调控措施，使市场大为放心。香港分析师认为楼市升浪将持续。但是，香港是一个小而开放的市场，极易受外界因素影响，虽然楼市的供需主体是本地企业和本地居民，但是资金价格不是本地所能够决定的。
进入3月份，美联储连续加息开始启动，拉大两地利差，必然带动香港资金利率上升，这就意味着楼市按揭贷款利率的上升。如果全球金融市场波动加大，大量资金从香港外流，本地利率上升速度可能加快。而重要的是，对香港楼市影响最大的单个因素就是按揭贷款利率。
上周，还有两组数字可以引证利率对香港楼市潜在的影响。一个数据是，与楼市按揭相关的一个月同业拆息连续第五日上扬，上周三更是升穿1厘水平，虽然其中有季节因素，但是趋势引人关注。另一个数据是，金管局在上周三发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》提出，香港家庭负债占本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%，创下新高。报告认为，随着楼价上升，置业负担进一步趋紧，楼价与收入比率及收入杠杆比率也同步上升。楼价收入比率由2016年第四季度的15.9，升至去年同期的16.4，高于1997年的高峰值14.6，收入杠杆比率也升至74.1%，远高于50%的长期平均值。
综合这四组数据可以看出，目前香港楼市出现了楼价上升、住房按揭利率上升和家庭负债上升三者并存的现象，而从趋势看，这三者的关系是互为恶化的“紧运行”关系，紧张而又脆弱。一旦国际金融市场出现风吹草动，使资金利率以较快速度上升，后果显然并不乐观。就像香港金管局所说，目前香港住宅物业市场前景仍不明朗，短期楼市可能还有支撑因素，但长远而言仍面临一些阻力。
