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相对于前几年第一季度的小阳春，2018年春节之后的惠州楼市迎来相对迷茫的混沌期。在传统的春节淡季之后，银行政策忽然收紧，让市场走向开始发生变化。

对开发商而言，中小房企拿到开发贷的难度大大增加，对购房者而言，认房又认贷，而且大幅度上调按揭利率，让购房成本和负担增加。因为这两点原因，部分房企开始价格松动。

业界观察人士指出，随着第二季度大规模新品入市，客户的选择面变宽，加上购房负担增加让决策周期变得更长。

开发商

惠湾有开发商试水全款9.2折

一次性付款的客户成为近期部分楼盘的优先客户，开发商在价格上也有所松动。

3月初，惠州国有五大行开始执行史上严苛的认房又认贷金融政策，市场为之震动。与认房认贷同时实施的还有针对购房者的严格贷款资格审查，这让每个项目都有批量被退件的购房者。

针对这些情况，一次性付款的客户成为近期部分楼盘的优先客户，开发商在价格上也有所松动。

业界证实，年后大亚湾西区的卓越蔚蓝海岸成为首个价格松动的项目，但是其折扣只针对一次性付款客户。“全款购房9.2折，这个折扣不少了，有8个点的折扣，这在去年是不可想象的。”一位西区操盘手在受访时说，可能是银行按揭卡得严，很多客户被退件，所以开发商推出了这项政策。

上周，位于惠阳南站附近的一大盘发售。一位熟悉内情的购房者称，当天开发商给予一次性付款客户优先选房，接着是首付50%的客户，最后才是资料齐全的客户，“一次性付款和首付50%的客户近6成。”

其实，这种迹象在年前就有出现。2018年初，新力琥珀园发售，其相关负责人表示，一次性付款的比例明显增加。

嘉霖集团营销负责人游宇称，大亚湾西区一楼盘4月开售，但只接受一次性付款。

惠阳德威花园城项目营销负责人也公开表示，在接下来的推盘中，一次性付款客户能享受特殊待遇，可以优先选房，“加快资金回笼是房企的共识。”

在城区，一次性付款的比例，目前尚无明显变化。上周末，中海水岸城发售，其三栋楼当天在数分钟卖光。项目销售经理杨秋方表示，一次性付款的比例和此前变化不大，在13%左右。

游宇表示，目前银行对于购房者的按揭条件卡得非常严，“以前只要有流水就行，现在要求必须是工资流水，还要加盖单位公章，审查也严格了很多。惠湾片区去年卖房的按揭款，70%左右的比例还没有放款，再加上审查趋于严格，为追求快速回笼资金，预计今年惠湾针对一次性付款的客户，会有比较大的折扣体系。”

购房者

客户到访量和此前相比有10%-20%的下滑。一方面是目前新货不多，另一方面是客户观望情绪加重。

利率上浮，购房成本增加

惠民之家的统计数据显示，2018年1、2月份，惠州城区累计成交一手住宅3024套，仅为去年同期一半。抛开春节长假的因素，目前的市场上客户量有一定程度的萎缩。

世联行惠湾片区总经理程笑解释，世联行监测的数据显示，客户到访量和此前相比有10%-20%的下滑。原因有两方面，一方面是目前新货确实不多，另一方面是客户观望的情绪加重，“对区域比较认可的深圳客还是认可，而处于摇摆状态的预期购房者更加犹豫，中介以及联动都很难推动。”

3月开始，银行的政策开始严苛，一方面对于购房者贷款的资质进行审查，另一方面利率大幅度提升。南都记者调查，除了国有5大行外，广发、平安、南粤等商业银行也开始全面执行首套利率上浮，目前惠州主流的数据统计则是首套上浮25%-30%，二套上浮30%-35%，最高上浮40%。

东平长湖苑三期的业主刘小姐说，利息太高了，上半年不考虑买房了。

南都计算，以利率上浮30%为例，如果在某银行贷款100万元，以30年期计算，比基准利率多还30万利息。

程笑在受访时说，银行利率大幅度上浮，受影响较大的是纯投资客户，“惠湾片区现在更多的是投资兼自住的客户，对利率的提升不敏感。但占比在20%左右的投资客会受比较大影响，利率提升购房成本增加，2年限售也让资产变现能力打折。”

房地产资深专家胡光宇认为，单从利率上涨这个程度上来说，客户心态的转变需要至少半年的时间，除了利率上涨之外，批量的新品入市也是让客户心态转变的重要因素。

南都记者统计，预计2018年，惠州至少入市房源2600万平方米，加上存量，房源在3000万平方米左右。

嘉霖集团营销负责人游宇说，惠湾8月份之前很多货出不来，所以上半年的去化问题不是很大，“但8月份之后，就是大规模的出货周期，变成了开发商对客户的争夺，客户的选择面宽了之后，心理预期肯定有明显的变化。”

在城区，目前还看不到明显的变化。中洲控股副总经理曾焕中受访时称，从目前市场新开盘的几个项目和上门量来看，惠州购买者区域是比较广的，有惠州本区域的，还有外区域客户，暂时还没有出现考虑周期拉长现象，但随着供应量的上升，购房者会有更多对比和选择，客户的购买决策周期肯定会和之前不同。

影响

房产市场可能分化

强者更强弱者更弱

胡光宇说，看一个城市房地产的发展状态，短期看金融，中期看土地，长期看人口。“金融政策收紧，对开发商的影响远远大于购房者和二级市场的流通，去年很多开发商觉得，我的产品要多卖钱，或者缩短工期，或者延迟拿预售，但是在银行金融政策的收紧下，这个思路行不通了。”

部分受访业界人士对今年金融政策下的中小开发商前景表示悲观，但这个周期最快到来，可能是在下半年。

惠州德威集团营销中心总经理刘友说，这一轮防控系统性金融风险，开发贷第一看资质，第二看实力，针对中小房企项目公司的开发贷收紧，对小开发商的影响很大。

嘉霖集团营销负责人游宇表示，中小开发商在这一轮银根收缩上，是扛不住的，“小项目本身资金就不充裕，房子一卖，就要给承建商钱，卖的房子按揭款又下不来，另一方面还要支付中介、营销费用，拖不起。预计年中之后，中小开发商开始寻求合作的就会明显增多。”

惠州中洲控股副总经理曾焕中也持相似观点。他认为，对于开发商，今年市场很有可能出现两级分化，强者更强，大型房企和上市公司融资渠道和方式会更多，有机会找到穿越周期的资金；小型房企要注意现金流的安全，落袋为安或者合作共赢。

曾焕中还说，目前惠州有些企业已经开始寻求土地合作或转让保障资金安全。