房产 买房攻略

　　从去年7月份至今，我市的房贷利率已经“多连涨”，其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%~30%，而银行放款速度相对较长，在“房地产长期看人口，短期看金融”的行业逻辑，以及市场的综合作用下，业内人士普遍反映，二手房放盘量有所增加，但成交量有所下滑，置业者的议价空间增大。

　　走访： 放盘量增多，成交量下滑

　　“我正准备将滨港御城的房子放出去。”说这话的是李女士，3月19日，她正在乐有家滨港御城店外查看房屋出售信息。

　　“过完年到现在，滨港御城的房子都放了好几间，有的是刚装修没入住就放出来了。”东鹏地产高级置业顾问陈先生告诉记者，年后至今，放盘较为活跃，可以说，今年一个季度的放盘量比得上去年半年的放盘量。

　　为进一步了解情况，3月17日至3月20日，记者以置业者身份走访了我市10多家房产中介机构，包括裕隆基地产、嘉毅地产、乐有家地产、东鹏地产、满堂福地产等，它们的大部分置业顾问表示，放盘量相对年前有所增多，但成交量有所下滑。

　　“到访量有所下滑。”乐有家江门区域副总经理李烨告诉记者，“以前，一个员工一天可以带五六批客人看房，现在只能带三到五批客人。”

　　李烨同时表示，自去年年底至今，市场逐步呈现有价无市的状态，具体表现为，“有些盘挂的时间比较长，但问的人不多。”

　　“有的盘装修不错，放11000元/平方米，感觉容易出手，但放了两个月也没卖出去。”东鹏地产门店经理方华隆说。

　　喜迎门置业逸豪店店长叶卫认为，成交情况应视区域来说，市区的旧城区成交量有所下滑，但北新区、滨江新区的成交情况较好。不过，总体而言，二手房总成交量有所下滑。

　　探因一：

　　利率上浮、放款时间长

　　记者采访获悉，去年我市出台“限购”政策前后，二手房市场也迎来了春天，不过到了去年第四季度，二手房市场有所降温，这既和一手市场降温有关，也和当时部分业主惜售使得放盘量有所减少有关。

　　但今年农历年后，大部分受访人士表示，在放盘量有所增多的情况下，成交量却不甚理想。

　　有业内人士重点分析了两方面原因：一方面，一手市场逐渐趋于理性、可选择空间增大，并且一手房和二手房价差不大，使得市民更乐意选择一手房；另一方面，也和“淡季”有关：农历年前，有些人由于结婚或者急着入住，所以成交量较好，如今过了该时间点，市场缺乏成交驱动力。

　　“银行的评估价相对较低，使置业门槛提高了。”资深业内人士叶卫举例说，置业者想购买总价为120万元的二手房，银行的评估价却为100万元，即便是按揭贷款7成，置业者也只能贷到70万元，另外还需要支付50万元的首付款，使得部分置业者只好放弃。

　　受访对象还一致谈到了房贷利率持续上浮、放款时间不确定所带来的影响。为进一步了解情况，3月19日，记者以置业者身份走访了“四大行”：

　　工商银行港口支行市场信贷部王小姐告诉记者：从3月开始，首套、二套二手房房贷利率较基准利率均上浮30%起，由于额度从去年底开始变紧，所以放款时间相对较长，如果客户符合条件，起码需要半年；建设银行北街支行陈小姐则讲到，从今年1月31日起，首套二手房房贷利率较基准利率上浮20%，二套二手房房贷利率较基准利率上浮25%，放款时间不确定，至少需要4个月左右；另外，中国银行江门分行许先生、农业银行水南支行吴女士均表示，今年以来，首套二手房房贷利率较基准利率上浮15%，二套二手房房贷利率较基准利率上浮20%，目前，放款时间约为一两个月，但是“以后不好说”。

　　探因二：

　　市场出现观望情绪

　　事实上，二手房市场和外围市场有关，更与当地一手房市场密切关联，如果一手房成交量不足，可能预示着当时购房需求有限、人气低迷，这会波及二手市场，导致二手房成交低迷。

　　记者留意到，在一手房方面，2月全市成交2231套，环比下跌41.4%，同比下跌57.7%，这是江门近两年来成交量最低的一个月。区域方面，仅新会上升，其他区域均为下降，其中，蓬江、江海成交一手住宅638套，环比下降41.5%，同比下降46.7%，为近两年来最低值。在二手房方面，2月全市共成交1841套，环比下降33.9%，是2017年3月至今的最低值。分区域看，仅新会、台山环比上升，其余区域均为下降，其中，蓬江、江海成交534套，环比下降49.5%，是2016年4月至今的最低值。

　　业内人士指出，2月因为有了春节这个特殊因素，不宜过度解读，但值得注意的是，一手房方面，全市近3个月的成交量分别是5096套、3804套、2231套；二手房方面，近3个月的成交量分别为2962套、2786套、1841套，均呈现下降趋势。

　　汤建军告诉记者，楼市调控大致呈现这样的规律：先是出台政策，接着是银行调控，再是舆论转向，三者先后作用或同时作用，使得一手市场转冷，由于传导作用，二手市场也会转冷。此时，包括投资客在内的部分卖方开始出货，但意向购房者却在观望，等到楼市回暖的时候，他们可能才会出手，所以，市场暂时会出现“有价无市”的现象。

　　“由于放款速度慢，有些业主急着用钱，会要求买房者全额付款，业主可以降低几万元出售。”满堂福房地产吴经理认为，意向置业者二手房的选择空间增大了，议价空间也有所增大。同时，放盘者如想快速卖出，定价应更理性。

　　后市：

　　银行政策影响市场走向

　　放眼下一阶段，二手房市场走势如何？

　　一些受访对象告诉记者，利率持续上浮、放款时间不确定，不仅会对刚需意向购房者的实际购房行为产生影响，也会使他们的心态产生影响——利率短期内难以下调，还不如缓一缓再去买房。

　　对此，李烨认为，由于江门的投资客相对较少，以刚需置业为主，预计二手房市场上半年会量价稳定。

　　裕隆基地产二手部总经理吴名鸠预计，3月份，蓬江、江海二手房成交数据有望回升至900套左右，达到正常水平，此后，市场趋于稳定，重要的原因在于一手房市场较为稳定，且一手房房价较为坚挺，同时，市民普遍看好大湾区的发展前景。

　　“放眼二手房后市，银行的政策尤为关键，如果银行政策不放松，二手房市场可能会继续趋冷。”汤建军表示。