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深圳楼市自带热点，其中价格更是敏感。近日，龙光玖龙玺开盘价最低至6万多元/平米的单价引发热议。有人认为价格低。而由此容易联想到的是恒大春节期间的优惠活动。以上种种信号，不禁让市场疑惑。

对此，专家分析认为，从开发商的角度来看，在今年市场宏观和微观层面都不太好的背景之下，尽可能地尽早达成交易，加快回款；从市场预期角度来讲，一二线城市的开发企业和市场在第三季度将成为面临资金兑付压力最大的时点，有可能在价格上做出让利。不过，也有专家指出，这只是开发商的噱头，是部分低端不易销售的个盘或者尾盘拿出来打折促销。

走访

“最低6 .8万元，带装修”

“龙华的玖龙玺新开盘，听说起步价六万多元/平米”。近日，龙光玖龙玺开盘最低至6万多元的单价引发热议。据此，南都记者致电其项目营销中心了解情况。一销售人员称，“项目于3月上旬开盘，其中住宅6.8万元/平米起售，带装修，整体均价约7.3万元/平米。”

因有深圳高级中学学区等利好，链家地产数据显示，与龙光玖龙玺同样相距深圳北站仅一个地铁站距离的金亨利首府的89平米二手房价格约9 .5万元/平米，89平米复式房单价约12万元/平米。也有不少购房者相信，玖龙玺未来将会划入深圳外国语学校的学区。对此，有业内人士认为，“龙光玖龙玺价格实在。”

再从光明龙光玖龙台项目来看，商品房买卖合同签约单价约45000元/平米，精装修部分单价另计约4500元/平米，合并单价约4.8万元/平米-5万元/平米间，在光明片区价格基本处于领跑地位。

恒大深圳楼盘未参加优惠

在热议玖龙玺的同时，此前恒大“全国楼盘8.8折”的消息再次被关注和关联，甚至有疑似员工身份的网友发文吐槽带客和卖房任务。关于恒大8 .8折基础优惠和针对不同房源的折上折优惠政策，南都记者咨询恒大城市之光和恒大天璟大厦两个项目销售人员，其均表示深圳项目不在8.8折优惠范围内，只有“恒房通”上线的房源才能享受上述优惠政策，而深圳项目未上线“恒房通”。

其实不难发现，恒大往年已经多次采用类似营销策略，其中2015年4月实施“无理由退房”，覆盖恒大所有在售住宅147个城市的305个楼盘。

数据

将销售重心放在上半年

在美联储加息及整体的金融去杠杆、货币政策偏紧导致融资成本逐步抬高的趋势和大背景之下，房地产调控政策进一步差别化和深化，使得各类房企包括融资数量和价格具有相对竞争优势的上市房企也面临不小压力。数据显示，深圳市1月份共成交一手住宅2778套，2月份仅成交794套，环比大幅减少超过七成。2017年1月下旬过春节，当年，月份与2月份分别成交一手住宅1652套和804套。同样考虑到春节因素的话，则2017年春节所在的1月份与2018年春节所在的2月份，分别成交一手住宅1652套与794套，从数据来看，则下滑更多，如果同比2月份则小幅下滑1 .2%.但2018年1月份同比大幅增长68.2%.

开发商无论是选择降价优惠还是合理定价，最终都是以保证资金回笼为目的。某闽系房企相关负责人表示，以往多数房企会把销售重心放在下半年，今年不同的是，多数房企销售策略已经发生转向，更多的是将销售重心放在上半年，提前打响了抢跑信号枪。

房企三强淡季销售抢眼

中原地产统计的26家上市房企数据显示，今年1-2月合计销售额高达6482 .35亿元，同比涨幅达54%.其中，前三强碧桂园、恒大、万科1-2月份的合计销售金额均突破千亿元尚属首次。值得留意的是，2016年，前述三家房企各自的全年销售金额刚刚突破3000亿元；而当下，仅淡季两个月的销售金额就达到了前年全年总额的1/3。

此外，上述3家房企销售金额近两年来从未旁落三甲，克尔瑞数据显示：2018年1-2月份，恒大、碧桂园、万科销售金额增幅排序分别为63 .7%、36 .1%、20 .7%.而这其中，业内认为恒大的8.8折春季大优惠的举措功不可没，可以说是直接因素和结果。

龙华龙光玖龙玺

3月上旬开盘，其中住宅6.8万元/平米起售，带装修，整体均价约7.3万元/平米

金亨利首府二手房

因有深圳高级中学学区等利好，链家地产数据显示，与龙光玖龙玺同样相距深圳北站仅一个地铁站距离的金亨利首府一套89平米的二手房价格约9.5万元/平米，89平米复式房单价约12万元/平米。

观察

专家：建议购房者看看第三季度情况

“对于开发商来说，目前的首付分期和一系列的优惠组合措施的手法就是吸引并锁定客户。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出。尤其是在今年市场宏观和微观层面都不太好的背景之下，尽可能地尽早达成交易，加快回款；从市场预期角度来讲，一二线城市的开发企业和市场将在第三季度成为资金兑付压力最大的时点，可能在价格上做出让利。深圳链家研究院院长肖小平持类似观点，如果单纯从市场的角度来看，近期新盘定价保守，主要原因是市场长期“价稳量低”，如果想要提高销售速度，自然需要以价换量。

对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹观点趋同。不过，她认为这也算是开发商的噱头，部分低端不易销售的盘、或者尾盘拿出来打折促销。一方面，借助低价能够吸引客户关注；另一方面，能够尽快完成去化，回笼资金的同时减少此类盘的数量，降低维护成本。

“目前已经开始出现优惠折扣、特价房现象”。不过，张宏伟认为大范围的降价或优惠尚未到来，预计将在第三季度更多地浮现。因此，对于购房者而言，张宏伟建议可以多看看，一边看一边等，在第三季度可能有更多性价比更高的优质房源将释放出来。最后他还建议，还是尽量选择品牌和规模房企的产品，一般不太会出现资金链断裂等风险。

对于市场降价销售，何倩茹分析，部分购房者或已关注楼市很久，只等价格优惠即可入手，因此这些降价行动会吸引他们入手；但也不排除小部分购房者认为打折促销是市场遇到困境的表现，所以不同人会有不同反应。

“2月份成交下降主要是春节因素所致，并不是市场发生了变化，”何倩茹预计，3月份市场成交将有所复苏，但仍将处于低位，价格方面仍保持相对的稳定。另外，利率的普遍上浮，主流银行再度上浮利率的可能性不大，但不排除个别额度非常紧张的银行会上调。