房产 买房攻略

又是一年入学季，学区房备受关注，尤其是新增供应量很少的越秀区，学区房的新消息总会刺激购房者的神经。

日前，羊城晚报记者听闻越秀区有一批全新的学区房即将入市，全部是61平方米以下的“细积”（粤语，指小面积）产品，“售价很让人惊喜——每平方米六七万元，最低只要5万元/平方米”，比同区在售学区房的售价低2万-3万元/平方米。是真笋货还是噱头？记者前往一探究竟。

探盘直击

1 产品：35-61平方米小单位，户型多样

根据指引，记者从东风中路转入小北路、丹桂里社区，找到了传闻中的全新学区房。从大大的招牌可见，这批新货是新城市玥秀的裙楼部分，如今有个新名字——新城市学府。

据销售人员介绍，裙楼部分原是开发商的自持物业，早期被用作酒店经营，是商用性质。3年前补足了地价，如今塔楼已经转变成住宅，但使用年限从1999年开始计算，至今已经过了19年。

记者在现场看到，第3层裙楼分为南塔和北塔两部分，目前可售的是16套南塔单位。经过全新室内改造，这里被分隔出一间间小面积住宅，最小的是35平方米的大单间，最大的是61平方米的一房一厅。

和一些改造后会出现“三尖八角”户型的楼宇不同，这里每套产品还算方正，由于层高超过3米（原来酒店用途），故在每套单位的入门处，商家还特意做了跃式设计。

不过，由于项目位处内街，和周围旧楼的距离较近，故部分朝向的单位或会受“邻居”干扰，比如西向30多平方米的户型，客厅大窗户正对隔壁楼宇的厨房，对方的排气扇出口正对着这套单位。

通风采光性能最好的是南向单位，受“邻居”干扰较少，户型方正，但卫生间只有一个窗户用以通风，且窗户对着走廊而开，光线较差。

据了解，所有单位带价值6000元/平方米的装修标准交楼，整套橱柜为欧派品牌，收纳空间较多，还有洗衣机、微波炉及电磁炉等。值得一提的是，这里无法通煤气，日常烹饪只能靠电力来实现。

2 价格：小北路小学旁，5万元/平方米起

羊城晚报记者探盘当天，遇到一些意向购房者在看房。一层十多种户型，有看房者表示“看到眼花缭乱”，不过也有看房者表示“买来投资，就选一套性价比最高的单位，不用考虑户型差别”。

确实，如果是自住用途，这里的产品没有阳台、没有独立的厨房、厕所采光不足，居住舒适度会大打折扣。但如果将其作为家庭资产的理财渠道，又另当别论了。越秀区的房子，最大的价值莫过于名校，而该盘恰恰以小北路小学为卖点。

记者看到，在小北路小学大门口张贴的“2018年小北路小学适龄儿童摸查范围表”中，新城市学府所在的门牌号在此范围内。2017年也在招生范围内，销售人员表示，楼盘就是以名校为卖点。

目前该盘多数房源的报价是6万多元/平方米，南向单位售价约7.5万元/平方米。最便宜的一套，是紧邻电梯间的41.6平方米的一房，这套单位仅有的两扇窗都对着走廊而开，采光通风效果欠佳，总价210万元，折合单价约5万元/平方米。

据介绍，在交齐首付款当天，买家便可以办理收楼手续，当天入住，目前这些单位都属于现楼发售。

同区行情

同类型学区房售价 超8万元/平方米

学区房、小面积、现楼或准现楼，在这些标准下，目前在越秀区还能找到一些其他房源，但这些一手房源，多数售价超8万元/平方米。

货量较大的是东风东路的翰林尚品。该盘同样由旧楼改造而成，三梯24户设计，全部是41-58平方米的大单间或一房一厅，多数是“三尖八角”户型，整层单位中，只有4套单位是南北向的方正设计。尽管像公寓设计，但销售人员一再强调是住宅产品，有70年产权，只是由于历史原因现在只剩50年，带装修售价约8.5万元/平方米。根据2017年的招生政策，该盘所在路段属于农林下路小学招生范围。

珠光路的文德先生，如今还有少量30多平方米的尾货住宅在售，都位于低层，采光效果一般，和公寓设计类似，相对应的学校是珠光路小学。该路段一手货量极少，尾货售价约8万元/平方米。

在二手楼市方面，“细积”学区房是市场宠儿，一些素质较高的电梯楼，二手价已经超过10万元/平方米。比如小区里有东风东路小学的东风广场，60多平方米的一房一厅，业主放盘总价为750万元，单价约11万元/平方米。位于农林下路小学旁边的东方广场，中小户型的二手放盘价在7.8万-8.2万元/平方米之间，面积最小的34平方米一房，业主放盘价为280万元，单价约8.1万元/平方米。在广州链家的成交统计中，2016年东方广场小户型的成交价约5万元/平方米。