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3月小阳春,广州刚需户型最多

据广州中原研究发展部监测,今年3月小阳春广州一手住宅开盘或加推个盘为19个,共2095套单位。由于近期新批预售发放速度放缓,近年宅地供应减少影响一手供应加上客户仍处于假期回流阶段等原因影响,整体推货活跃度不如去年同期。

从区域分布来看,今年3月中心区供应主要集中在荔湾、天河、白云及海珠四区;外围区虽然推货量同比有所下降,但预计推货量仍占总量的72%。其中,番禺区供应最为积极,亚运城一盘预计将供应600套单位,占总推货量28.64%;其次是增城区、南沙区和花都区,推货量分别占总推货量25.01%、11.17%、6.68%。

■新快报记者丁灿

小阳春集中推货现象不明显 全新盘仅2个

从近三年3月小阳春开盘情况来看,相对于过往“五一”、“十一”黄金周等重要楼市节点而言,今年开发商集中于小阳春推货的现象并不明显。

从平均个盘推货量来看,平均个盘推货量逐年减少,今年小阳春平均个盘推货量更少,仅110个,同比下降34%。据广州中原研究发展部监测,一方面由于预售证节奏受控,中心区货量有限,均以少量推货为主,楼盘的推货量均仅有50套,因此大幅拉低了全市平均个盘推货量;另一方面,相比去年同期外围区大量推货,今年其推货速度减缓,导致全市平均个盘推货量并没有被大幅拉升。

从开盘加推类型来看,今年小阳春只有2个全新盘推出,分别是天河区的新世界天逸和白云区龙湖天奕,其他均为旧盘加推。新世界天逸本次开盘主要推出129-212㎡四房以及272㎡复式五房大户型产品;龙湖天奕本次开盘主要推出182㎡和189㎡的3+1户型和242㎡4+2户型产品。

从开盘户型产品来看,受购房成本、市场需求引导,今年小阳春开盘加推单位主要以75-95㎡的小户型为主。如中心区的越秀星汇海珠湾、珠江金茂府等主要以75-90㎡单位为主;外围区的广州亚运城、云溪四季、保利中航城等同样主要以77-95㎡单位为主。

中心区小量推货 外围区番禺增城新货最多

由于今年3月黄埔区供货大幅减少,导致中心区整体供应量不及过去两年。今年3月以老城区小量推货为主要特征,其中荔湾区3盘累计推出200套单位,为老城区供应量最大的区域。

外围区主要依赖番禺亚运城、增城朱村供应新货,其中亚运城3月预计将推出600套单位,针对目前外围刚需板块普遍缺货的情况,预期其成交情况可观;而增城朱村预计推出485套单位;此外,花都区府、花山板块预计将推出140套单位,上述三区为三月小阳春供应较多的外围区域。

业界分析

春节“晚到”+市场热度不高推货放缓

今年2月新批预售单位为1105套,同比大幅下降80.97%。广州中原研究发展部认为,预售证减少受春节假期时间变化影响。2016年、2018年春节假期均为2月,而2017年春节假期为1月,加上当时楼市热度较高,开发商密集推货以迎合市场需求。反观2018年,由于春节假期较晚,不少意向买家仍处于假期回流阶段,从而影响开发商推货计划。

部分热门区域

二手市场“抢客”明显

广州中原研究发展部调研发现,部分区域一手项目正等待“更合适时机”推货,其中主要原因包括“二手抢客”。从整体市场情况来看,近半年二手房成交长期稳定在六七千宗/月的水平,而一手住宅成交由于供应不足、交易成本变化等原因而出现明显波动。包括萝岗、增城在内发展较成熟、地铁沿线板块基本处于一手转二手市场阶段,买家选择“次新房”的热情高涨。以增城为例,近半年阳光家缘中介网签量从去年7月份仅953宗提升至1月份1200宗,增加幅度超30%,市占从13%迅速提升至17%。

同时需要指出的是,增城二手成交基本集中在新塘地铁沿线板块,去年12月底13号线通车后,不少买家看重其便利的通勤条件;尤其相比起目前一手集中的永和、荔城板块,存在明显性价比优势,因而更加吸引买家。广州中原研究发展部认为,这一市场情况对于区域一手项目推货、定价计划存在一定影响。

近年土地供应减少 影响新货供应

今年3月部分热门区域推货量大减,一定程度上与2016年以来宅地供应减少有关。以黄埔区为例,2016年成交宅地仅2宗用地共计20.3万㎡,不及2015年四分之一,加上竞配建、自持等限地价措施陆续出台,实际可供市场销售的面积呈减少趋势。

从整体供地与一手推货关系而言,2018年新盘供应主要依靠2016-2017年初供地转化,而这一时间段供地量偏少;加上部分宅地以较高价格出让,其理论盈利售价与目前市场可接受价格仍存在明显距离,这一定程度上亦影响开发商开盘速度。

区域 楼盘名称 户型 套数 预计价格(元/㎡)

天河 华润天合 120-160㎡三至四房 50 46000-48000

海珠 越秀星汇海珠湾 77-104㎡两至四房 50 53000-55000

番禺 广州亚运城 90-130㎡三至四房 600 25000-30000

南沙 阳光城丽景湾 88-125㎡ 三至四房 48 20000

花都 金融街花澳小镇 89-142㎡三至五房 40 13000-15000

荔湾 悦雅居 62-95㎡二至三房 40 34000-38000

荔湾 振业天颂花园 95-139㎡三至四房 100 42000

黄埔 保利罗兰国际 131-172㎡四至五房 29 35000-38000

增城 创基丽江国际 92㎡两房 39 20000

花都 路劲天隽峰 97-145㎡三至四房 100 26000

荔湾 珠江金茂府 109-142㎡三至四房 50 45000

天河 新世界天逸 129-272㎡四至五房 18 待定

白云 新世界云逸 73- 180㎡三至四房 50 待定

增城 保利中航城 94-110㎡三至四房 104 24000

南沙 保利星海小镇 87-102㎡三房 186 18500-19500

增城 云溪四季 75-129㎡三至四房 381 17500

黄埔 越秀保利爱特城 81-115㎡二至三房 50 23000-26000

天河 龙湖首开·天宸原著 97-142㎡三至四房 100 45000-48000

白云 龙湖天奕 182-242㎡三至四房 50 待定

(数据来源:中原地产研究部)