中山住宅库存重回7万套,专家:今年楼市以“稳”为主
2018-01-26 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN
近日,合富研究院(中山)发布房地产市场周报显示,截至2018年1月21日,中山市住宅库存达到74761套,刷新该市住宅库存新高,时隔3年再次突破7万套。对此,合富研究院(中山)分析认为,一方面是因为中山市国土资源局新增项目有所滞后,另一方面则是近年来实行限签限购政策所致。
除了政策方面的影响,住宅库存增加无外乎两大原因,新增项目增多而成交量变少。知名房地产专家黄峻表示,在新增方面,2016年起众多开发商在中山拿地,2017年开始集中开发并推向市场,整体住宅新增开发量较大;成交方面,去年3月以来,中山出台限购政策,外地购买力被抑制。
在此背景下,多名受访专家表示,2018年中山楼市将以“稳”为主,合富研究院高级分析师谢仲娟早前接受采访时认为,“政策维持、土拍看好、量价微涨、供应平稳”是2018年中山楼市关键词,预计整体市场热度会比去年有所提升。
●李凤祥 伍杰
摄影 叶志文
1 库存坐上“过山车”
从“7字头”到“3字头”再到“7字头”
中山市场一手住宅库存74761套,这是合富研究院(中山)最新的数据监测,自2014年底以来再次突破7万套。事实上,从2017年上半年调控政策出台后,中山一手房市场进入库存上升的快车道,房价则逐步趋于稳定。
统计数据显示,2014年末,中山住宅存量达到70215套,整体呈现供过于求的状态。2015年初,中山开发商还头疼该如何卖房子,陆续推出特价单位。随着深中通道项目立项与开工,以深圳人为主的“外地客”逐步把眼光投向中山,外地客源一度占据七成以上。
随着成交量逐步走高,2015年底中山住宅库存降到5万多套;进入2016年,库存回到4万套水平,2016年3月最低跌至39733套,一度库存告急,到2016年底住宅为40335套。
在市场一片大好的背景下,中山楼市步入2017年,各大开发商纷纷在中山“跑马圈地”。根据合富研究院(中山)监测,2017年中山共计成交商住地块53宗,合计总面积约94万平方米,同比2016年宗数上涨179%,面积上涨78%。
同时,限购限贷限签政策的出台和执行,外地客购买力被限制,市场陷入冷冻期,住宅成交量下降。合富研究院(中山)数据显示,去年中山一手住宅仅成交20761套,同比下降78%。
双重作用之下,去年中山楼市库存步入快速上涨期,2月末库存量为44513套;7月底突破5万套,增至50283套;到9月份,中山的住宅新增7100套,库存达到61485套,突破6万套,创下年度新高,供过于求的现象愈加严峻。
此后住宅库存量不断攀升,在上周新增住宅761套,库存一举突破7万套,达到74761套,创下近三年来的新高。
2 成交“冰火两重天”
中山楼市进入“二手房时代”
在“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位下,去年3月26日中山出台新房限购限贷政策,随后接连推出限价限签措施,新房市场进入冷冻期,成交量持续低位徘徊。
与之相反的是,二手房市场延续2016年的繁荣景象,成交维持高位,新房与二手房占比急剧逆转,二手房成交量达新房的2.2倍,中山进入“二手房时代”。
据乐有家研究中心数据显示,在成交量方面,2017年中山二手住宅成交57365套,环比上升9.4%。在价格方面,一手住宅均价8422元/平方米,涨幅环比上升17.3%,上涨速度较去年下降8个百分点,二手均价9800元/平方米,涨幅环比上升38%,上涨速度较去年上升11个百分点。
对此,有不愿具名的业内人士表示,限购政策出台后,随着中山楼价不断上涨,外地客减少,二手房市场被激活,部分区域价格逼近甚至反超一手房。“这是健康市场应有的标志。”该业内人士表示。“长期以来,中山市场对价格‘倒挂’理解有误,在热点区域二手房价格理应比一手房高。”
“买新不买旧”是不少置业者固有的传统消费观念,但今年以来的二手房的热度似乎有违认知。该人士认为,这是中山置业者消费理念逐渐成熟的标志。相比新房,二手房有多年的使用期,质量无须担心。更为关键的是,与新开发的楼盘相比,二手房基本是成熟小区,周边的配套设施更完善,地段更为优越。一线住房升值的两个要素就是地段和配套,两个要素齐全代表有极大的投资回报率,优质二手房具备这两项要素。
对于倾向于购买一手住宅的置业者,2018年中山楼市仍然具备入手空间。对于有刚性购房需求的市民来说,黄峻建议可重点关注中山南部与东部片区,即火炬开发区、南朗、三乡、坦洲、五桂山、东区等镇区都是不错的选择。
■声音
知名房地产专家黄峻:
中山楼市需找到
市场与政策调控平衡点
总体来说,中山住宅库存升高是由三方面原因造成的。首先,中山市场相对全国及一线城市市场,反应速度一直有所滞后。在这一轮全国性上涨趋势中,中山楼市从2016年开始迅速攀升,开发商随即进入中山市场拿地。2017年开始,这些新项目集中开发集中推出市场。近两年进驻中山的开发商和项目数量远超之前,这是中山库存上升的“物理”基础。
其次,中山、珠海和珠江东岸的东莞、深圳,在2015—2017年期间,整体新增开发量同步偏大。这得益于国家大湾区战略的提出、深中通道、港珠澳大桥等基础设施建设以及自贸区、创新区域的定位。
再次,去年3月以来,中山出台限购政策,外地购买力被抑制,这是造成库存量上升的主要原因之一。不过,由于存在限制网签政策,数据上7万多套的库存量并不完全符合市场实际,但仍具有部分市场参考意义。
在此背景下,对于中山楼市相关主体,包括政府、开发商、购房者尚需按照中央部署的房地产调控“一城一策”要求,尽快找到楼市价值和市场成交量之间的平衡点。
从城市发展角度看,2018年中山楼市仍然会受到广泛关注。实际上,在2017年下半年,仍有非常多的外地开发商集中到中山进行调研、考察甚至进驻,这证明中山区域的发展潜力和吸引力非常大。今年中山的调控政策仍会发挥作用,整体市场关注度高,但各方会更加谨慎,2018年的中山市场库存仍等待消化,会是一个“走量”的市场。