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近日，在全国住房城乡建设会议上，住建部门明确，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　从东莞的情况来看，在即将过去的2017年，随着限购政策的实施，深圳客的大潮基本退去，本地客户成为楼市成交主力。

　　而对于不少本地人来说，随着“二孩”政策的放开，如今都有换房的改善型需求。由于目前东莞的房价已经不低，在限购的大背景下，紧凑型四房就成为满足改善型需求的首选，这一类型产品在今年供需两旺，走红市场。

　　紧凑型四房今年热销

　　回顾今年，不难发现紧凑型四房已成为东莞楼市成交最为活跃的户型，包括丰泰·观山碧水、中惠松湖城·悦湖、卓越·维港、时代·倾城、海德·骏园、沙田碧桂园、万科中天·城市花园等多个楼盘，均在力推“小四房”户型。

　　东莞中原战略研究中心的统计数据显示，今年前11个月，90-110平方米的产品持续占据主导，但值得留意的是，110-145平方米产品成交首次超总成交额的三成，这毫无疑问要归功于紧凑型四房的热销。

　　从以往的经验来看，一般来说四房的面积要到160平方米左右，布局才比较宽松，但如今房价高了，以前房价均价在万元以下的时候，一套四房总价才100多万元，现在市区一手房价基本已超过20000元/平方米，一套160平方米的商品房总价超过300万元，一般家庭难以负担。

　　“但如果把四房面积降到120平方米，甚至不到100平方米，不少家庭还是付得起的。正如广深楼市走过的路一样，高房价时代，户型总价要控制，房型要创新，既改善居住环境又适应需求。”一名房地产业内人士告诉记者。

　　据了解，130平方米以下的小四房在满足相关规定的情况下是可以做到的，在设计上并没有难度——通过增加阳台，或把阳台作走廊与房间连接，减少面积浪费。加上阳台投影面积计算时是折半计入总面积，实用性大为增加。然后再降低公共分摊面积，小四房住起来也会比较舒适，甚至还有入户花园阳台、厨房工作阳台等。

　　如君汇半岛花园，105平方米就可做到四房二厅二卫的户型。也有一些产品采用复式设计，如长安碧桂园82平方米四房三厅两卫户型。该户型层高4.5米，买一层送一层。一层包括客厅、餐厅、厨房、公卫及两个卧室，还有一个3.2米宽的阳台，客厅挑高4.5米。二层除开挑空的，还有两个卧室、主卫、一个小客厅。

　　虽然只有82平方米，却可以做到四房三厅（餐厅、客厅、家庭厅）两卫，非常符合现在东莞本地年轻人的置业需求。

　　楼市回归“消费自住市场”

　　随着调控进一步升级，深圳客大幅退潮，东莞楼市由过去两年的“投资主导市场”回归“消费自住市场”。

　　数据显示，本地客户对这种紧凑型多房产品接受度较高，主打本地客项目消化较快，但深圳客以刚需客为主，部分主打深圳客的项目，“小三房”销售较好，紧凑型四房去化一般，反映紧凑型产品更适合本地改善客户。

　　“东莞本地客现已成为市场主力军。”优房超·瑞城搜总经理李玲玲告诉记者，目前全市住宅市场东莞客户占比接近八成，非住宅市场东莞客户占比也超过五成。

　　由此而带来的是本土改善型需求的快速释放，110-145平方米洋房成交占比快速上升。目前，东莞洋房市场主要由本地客户主导，在目前高企的楼价下，入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。

　　东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，很多家庭生了“二孩”后，家庭结构发生变化，人口的增长必然会产生新的住房需求。而对于东莞改善型人群来说，支付能力是制约其买房的一大因素。