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今年3月份广州接连出台两个房地产重磅新政成为楼市分水岭,并且至今对市场影响深刻。今年的楼市总结也可以因此分为上半场和下半场,即上半年:一开年楼市迅速升温催化新一轮调控政策出台,严厉新政出台后楼市悬崖勒马;下半年:鼓励租赁等多项新政出台,市场再不是买卖的天下。租赁住房等住房长效机制的加紧推出,可让市场在住房需求上有更多选择。

■新快报记者 谢蔓

调控总体进一步加强

长效机制加速推进

2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

业内人士认为,未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

根据中国指数研究院发布的数据,今年前11月,全国商品房销售面积为14.7亿平方米,同比增长7.9%,全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三、四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。

七年来广州限购政策

在今年收到最紧

在今年3月最后一天,广州有史以来最严厉的房地产调控政策正式实施,在全国范围内其政策的力度也仅次于北京。广州除了升级限购、限贷政策之外,还从对住宅出售时间作出限制,对赠与行为进行严格管理,对于“假离婚”、利用父母、子女名额购房突破限贷政策等“漏洞”进行查漏补缺,让房子回归“居住”属性。同时,也禁止了一切个人对商服物业购买投资行为。

而就在半个月前的3月17日,广州出台楼市新政规定:非本地户籍的外地人,必要在广州有连续五年的个税证明或者社保证明,才能限购一套住房。而之前这一规定则是连续三年。这一政策使得广州的“限外”政策也与北京、上海等一线城市看齐。同时,从2010年广州首次出台限购政策以来,七年来广州从未放松过限购政策,广州也一度是国内仅存几个仍然坚持限购政策的城市。在限购升级,限贷从严的新政下午,市场人士预计部分购房的投资需求也会外溢到不限购、不限贷的商业物业。同时,由于购房成本增加,换房的刚性需求可能在短期内会受到一定的压制。

对于“广漂”一族来说,想获得广州的房票越来越难。不过,也有业内人士指出,一扇门关了,还有一扇门开着。未来,广州的积分入户政策将会有更多人申请,并且增城、从化两个不限购的区域也会吸引更多购房者。

同时,广州的330新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售打击极大。这也等于直接叫停了个人购买公寓、商铺以及写字楼项目。近年来,广州市场上的公寓项目成交连年上升,2016年更是卖出了33921套的好成绩。而根据克而瑞的数据,截至今年2月,广州公寓项目的库存约15742套,在新政之前,按照正常的速度,大概需要6个月就可以消化完。但新政后,公寓成交火爆的状况不再。

租赁政策密集出台 租赁住房抢风头

今年下半年,大抢风头的总是租赁住房。7月广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,其中最大亮点就是“租购同权”即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。业内人士认为,该政策将为构建租购并举的购房制度提供保障,租房有书读、可上学将更有保障。随后,广州成为国家12个“住房租赁试点”城市和13个 “集体土地建设租赁住房试点”城市之一。

同时,8月14日,广州国规委公布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》,今后5年,广州的住房建设计划将安排75万套,其中普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。 10月19日,广州首个官方租赁平台“广州智慧阳光租赁平台正式上线”。11月,建行、工行等银行金融机构宣布联合企业大规模推出租赁住房。目前,万科、龙湖、保利等品牌房企的长租公寓项目也纷纷在广州落地。

在通过不同的途径、方式推进租赁住房的同时,政府也同时加强市场监管。10月30日,广州针对住房租赁市场再次发布几项新政策。《广州市房屋租赁合同网上备案规则》针对现实中承租人单方备案难的问题,对自行签约、租住租赁企业房屋、经中介租房等租房场景作出了明确规定;《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》首次明确了租赁住房的人均居住使用面积,严禁群租房、“胶囊公寓”等乱象。

58同城租房数据显示,随着租房需求量的上升,2017年全国人均租金价格同比上涨了16.7%。未来,租赁市场将由政府主导的保障性租赁住房和市场化的租赁房源两方面形成。明年,广州的新型租赁产品也将越来越多。