房产 买房攻略

　　本报讯 （记者张 晨 通讯员舒文 钟丹燕）今年3月，20岁的小赵来到法院，请求解除与华某房地产开发有限公司于2013年11月签订的《楼宇认购书》。日前，大亚湾法院审理了一宗商品房预售合同纠纷，原告赵某诉请解除自己在16岁时签订的 《楼宇认购书》，并要求开发商赔偿双倍定金和赔偿款。

　　16岁签认购书，开发商拒执行

　　2013年11月12日，原告小赵与华某房地产公司签订了一份《楼宇认购书》，约定认购被告开发的一套总价392000元的商品房，付款方式为银行按揭，原告须在签订本楼宇认购书的同时支付定金20000元，当月22日前付清首期房款118000元并持付款凭证与被告签订 《商品房买卖合同》，剩余274000元以银行按揭付款方式支付。

　　合同规定，小赵如未按上述期限付清房款、税费或未与被告签订《商品房买卖合同》，逾期超过7天，开发商有权解除本楼宇认购书，不予退还原告支付的定金，并不再通知原告而将涉案物业另行出售。在楼宇认购书签订当天，原告即向被告支付了购房定金20000元。

　　2014年1月6日，小赵到被告处协商签订合同事宜，向开发商支付购房款20000元、维修基金5129元、契税4457元、查档费50元、工本费160元、律师见证费600元，并向被告提交原告个人身份证。被告得知原告身份证记载的出生时间为1996年10月，尚未参加工作，因此当天双方未能签订《商品房买卖合同》。此后，双方仅通过电话等方式联系，没有直接会面再次协商签订商品房买卖合同事宜。2016年3月，开发商将涉案房屋售予案外人。

　　法院认定原、被告双方过错

　　大亚湾法院经审理认为，原、被告双方签订的认购书性质属于预约合同，双方以此预约合同约定将来订立本合同（即商品房买卖合同）。该预约合同对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款无法且无明确约定，需要在签订本合同（即商品房买卖合同）时协商一致达成。该认购协议书的主要合同义务是原、被告双方依预约合同履行签订本合同。

　　关于该认购书的效力问题，法院审理认为，原告在签订认购书时，虽年满16周岁但未满18周岁，且未以自己的劳动收入为主要生活来源，是限制民事行为能力人，因此，原告与被告于2013年11月12日签订的楼宇认购书处于效力待定状态，被告开发商未积极催告原告小赵的法定代理人对该认购书予以追认，原告在本人年满18周岁后也未积极行使追认权，直至2017年3月29日向法院诉请解除该认购书，视为原告以其行为追认该认购书，该认购书合法有效。由于预约合同即楼宇认购书所指向的标的房屋已于2016年3月另售第三人，该认购书已无法履行，因此法院对原告诉请解除该楼宇认购书给予支持。

　　关于违约责任的承担，涉案的认购书无法履行的主要原因是原告在与被告签订该认购书时系限制民事行为能力人，导致该认购的效力存在瑕疵。原告在签订认购书里未履行告知义务，被告也未尽谨慎的审查义务，即使在原告年满18周岁后具备了完全民事行为能力，原、被告双方既不积极处理认购书的效力问题，也怠于磋商签订商品房合同具体事宜，导致最终未能签订商品房买卖合同，原、被告双方过错相当，原告无权要求被告双倍返还定金，被告也无权没收，应将原告所交定金退还。综上，被告共应向原告退还50396元。

　　法官释法

　　2017年10月1日起施行的《民法总则》规定，八岁以上的未成年人属于限制民事行为能力人，不能独立签订与自己年龄、智力不相适应的民事合同，所签订的合同属于效力待定合同，需得到其法定代理人的追认方具有法律效力。本案中，由于被告未积极催告原告的法定代理人对该认购书予以追认，原告赵某在成年后向法院起诉，视为赵某以其行为追认该认购书，因此该认购书具有法律效力。