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年末广州供地密集。作为年内公开出让面积最大、总价最高的商住用地，地铁13号线官湖车辆段及上盖地块格外瞩目，它同时也是广州首宗地铁车辆段上盖地块，起拍总价132亿元备受关注。

　　广州中原研究发展部认为，从地块限制条件等因素看，官湖车辆段地块出让定向意味明显，毕竟出让门槛高、符合条件的竞买者极少。考虑到官湖地块的规模，预计未来地块开发，广州地铁与相关房企进行合作开发可能性大。此次地块设置门槛与同为本月出让的汉溪长隆枢纽综合体项目一致，相信未来会有更多交通枢纽地块及地铁物业入市。

规模大且宅地比重高

地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修、运营管理等功能。地铁公司是上盖平台的建设主体，车辆段上盖平台建成后将移交给市土地开发中心公开出让，由获得土地使用权单位进行上盖物业开发。开发地铁上盖物业，可以有效实现集约用地。

　　地铁13号线官湖车辆段及上盖地块（以下简称官湖地块），是广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖地块。

　　官湖地块位于十三号线线路的东端，官湖站的南侧，处于增城区新塘镇官湖村和石下村之间，环城路、石新公路及新沙大道包夹的地块，整个地块大致呈东西走向。

　　官湖地块是2017年以来广州公开出让的总价最高、面积最大的商住用地。其中，净用地面积323348.3平方米，容积率≤2.81，建筑限高≤120米；计容建筑面积≤877011平方米，其中住宅≤795958平方米，公建配套≥51539平方米。

竞买条件多

地块起拍总价131.55亿元，扣除公建后综合起拍楼面价15937元/平方米，溢价20%即达最高限价楼面价19124元/平方米（扣除公建），达到最高限价后将转向竞自持，当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房建筑面积为100%，改为摇号确定竞得人。

　　地块对竞买人有严苛条件限制，其中要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。这一条件限制可谓门槛极高，这与同样是地铁上盖的汉溪长隆地块，对竞买者的要求一致，定向出让意图明显。

　　此外，该地块要求无偿配建超5.2万平方米公共服务及市政设施配套要求，未来地块也将同步共享配建设施。配建基本囊括所有配套，教育资源包括18班幼儿园，42班小学，18班初中等，交通配套包括主干道茅山大道建设，公交首末站等，还有健身所、社区卫生服务站、肉菜市场等配套设施。

未来地铁一站直达东部交通枢纽

地块所在官湖车辆段，包括车辆段及地铁控制中心已建好并投入使用，地块已初步具备车辆上盖的条件。车辆段距离官湖地铁口约500米，官湖地铁口附近正在进行紧张的施工，全力为年底地铁13号线首期开通冲刺。

　　地块所在区域整体道路交通仍算便利，地块毗邻环城路，临近东部要道-广园快速路，距离区域城市主干道石新路、新沙大道较近，可便利外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市。此外，地块西侧未来将配建一条城市主干道，进一步改善地块对外联通条件。

　　地块距年底即将开通的地铁13号线官湖站，直线距离约500米，步行约5分钟即可到达，通过13号线可快速直达新塘站这个未来广州东部交通枢纽，也可通达黄埔、天河等中心区域。此外，官湖站也是远期规划线路23号线的首站，未来将可快速到达增城开发区、科学城、白云区等热点区域。

　　此外，地块经过一个地铁站可到达新塘TOD，新塘站将会建设成为集地铁、城轨、铁路、客运站等综合枢纽，未来可通过该站点快速通往粤港澳大湾区各城市及广州市内主要区域及枢纽。

起拍楼面价接近片区二手楼价

新塘正在进行产业升级，引进富士康等大型项目，未来势必吸引大量的优质人才，加上本地回迁“土豪”村民，将会为新塘带来大量购房客源。产城融合发展加快，将促进区域价值提升，不仅新塘本地“土豪”看好板块发展，相信也会吸引不少广州客关注。

　　官湖地块位于新塘核心区域，临近产业升级区及富士康项目，此外地块其一优势是对外便利联通，其二优势是自建丰富配套，未来势必对购房者有很强吸引力。

　　可以看到，官湖车辆段地块将会片区带来近80万平方米建筑面积的住宅，规划人口超2.2万人，该地块无需建设安置房，同时商业面积仅占计容建面的3%，未来可直接开发利用住宅面积占比大，不低于5.2万平方米的公建配套也将大大提升地块的价值，其中包括丰富、完善的教育配套，未来将成为官湖地块项目的一大优势和卖点。

　　地块所在周边以二手楼盘为主，主要集中在官湖地块周边南侧，主要二手住宅项目售价在1.5-2.1万元/平方米。此次出让的官湖地块，扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万元/平方米，与周边在售二手住宅售价差距不大，预计未来地块入市后，售价至少3万元/平方米起。