房产 买房攻略

2017年6月，全球化与世界城市研究组织GaWC公布了2016年世界城市体系排名，在入选的361个世界城市中，广州位列第40位，首次进入世界一线城市行列。从去年定位“国家中心城市”到今年跻身“世界一线城市”，短短一年的时间，广州的城市地位经历了一次质的飞跃，发展速度惊人。

　　一线城市广州，迎来城市发展的提速期。12月6日至8日，2017年财富全球论坛将于中国广州举办。作为中国对外开放的南大门，广州是中国参与全球贸易的典型代表和现代化象征。城市发展呈现健康繁荣势头，而体现居民幸福指数的重要指标之一，广州的人居环境也不断提升。在北上广深四个一线城市之中，广州的房地产市场因其理性和稳定，而被认为是一个安全边际最高的市场，也是四个城市中的价值洼地。

　　广州楼市的稳定健康发展，与城市综合实力的均衡提升有密不可分的关系。应该看到，近年来，广州的发展一直有着自己的节奏，活力与稳健兼具。

　　本版撰文： 南方日报记者 许蕾

　　城市定位不断升级

　　根据全球化与世界级城市研究小组与网络（GaWC）最新公布的2016年世界城市体系排名，广州首次进入世界一线城市行列。

　　去年2月，国务院批复的《广州市城市总体规划（2011-2020年）》，明确广州定位为“广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽”。从“国家中心城市”到“世界一线城市”，广州的城市地位在迅速提升。专家表示，在体现城市引领和辐射等功能的高级生产者服务业供应的较量中，广州具有明显的优势，未来广州在世界城市体系中的排名可能还会持续上升。专家认为，随着大型跨国企业总部或分支机构、各种国际会议与文化体育活动、各类国际航线与国际旅客的逐步增多，广州的全球城市职能就必然不断增强。

　　近年来，“国际化”已经成为了广州城市发展的重大战略之一。广州提出，要高水平建设国际航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心城市，强化枢纽型网络城市功能，提高全球资源配置能力。“国际化”程度加速，得到权威组织的认可，得益于广州建设枢纽型网络城市的重要努力。据悉，目前广州新一轮总规和2040的战略规划相关工作已经启动，未来广州枢纽型网络城市的建设，将更多借力于先进的国际经验，对标世界一线城市。

　　城市发展为物业增值提供强大支撑

　　城市发展呈现健康繁荣势头，而体现居民幸福指数的重要指标之一——广州的人居环境也不断提升。经济结构的均衡发展，体现在广州楼市上，就呈现出成交旺盛而稳健的特色。

　　业内认为，广州楼市的发展一直非常“扎实”。广州房企推盘节奏一向很稳，在量和价的问题上基本把控得很好；即使成交量大幅增加，成交价也没有上涨过快，而是小心翼翼维持相对的平衡。

　　广东省房地产行业协会副会长兼秘书长王韶曾在接受记者采访时表示，“广州房地产价格低一点，我觉得不是坏事。”他认为，目前根据广州经济的发展，广州未来将迎来的新机遇。

　　王韶认为，广州位于中国大陆南方、广东省中南部，珠三角北缘，与香港、澳门隔海相望，成为中国远洋航运的优良海港和珠江六月的进出口岸；同时，又是京广、广深、广茂、广梅汕铁路的交汇点以及整个华南地区民用航空的交通中心等等，“未来广州有很大的发展机遇。”王韶分析称，广州的GDP在全国已经27年连续都是排第三。“广州的未来机遇事实上就是基于国家赋予广州的要求。”王韶指出，为了配合世界级城市群的发展，广州市非常积极推动珠三角的一体化发展，特别是在交通方面，到2020年，大概有16条城轨，一共是1430公里，覆盖到珠三角每一个地级市，而且也遍布珠三角的每一个县、区，整个珠三角未来的轨道交通线的密度，可以和日本东京相比，也接近了巴黎。“广州作为珠三角的一个重要城市，未来城市轨道交通不断完善的情况下，广州的辐射能力或者中心影响力，会越来越大。”

　　千亿房企对广州市场愈发重视

　　今年上半年，千亿级房企对广州市场体现出格外的重视。以拿地金额作为排名统计，前三甲分别为碧桂园、招商以及绿城。其中，碧桂园169.6亿的拿地金额大幅抛离第二位126亿，该房企近年对广州可谓“重金布局”，其于2017年3月以总价112亿 27.3万平方米配建拿下增城长岗村3宗宅地，4月份以总价57.6亿拿下思科智慧城地块，此外还有部分并购项目，可见其对于广州市场的重视程度。

　　数据统计显示，拿地榜前十的房企，今年上半年，在广州共拿下了86.3万平方米土地。

　　榜单上出现了如绿城、金地这样的“过江龙”，以善于打造豪宅自居的绿城进入炙手可热的广钢新城，体现了对于板块未来发展前景的肯定以及对市场的信心；此外，闽系房企融信则以11.8亿以及高达55%的自持比例夺得荔城宅地。

　　此外，千亿房企万科一反近年“低调”作风，以大比例自持的方式拿下白云鱼苗场、长岭居2宗宅地，在土拍启用“竞自持”模式后，该房企先后拿下北京、佛山平洲、广州等多宗地块，其未来运营方向和发展战略值得持续观察。

　　数据统计显示，上半年广州成功出让的16宗宅地中，千亿房企的出现频次为7次，占44%，为近4年最大值。广州中原研究发展部认为，这一现象说明越来越多有实力的房企瞄准广州市场，而另一方面随着拿地成本提高，价格门槛本身已将部分实力较弱的房企拒之门外，这意味着未来房地产开发将往更专业的方向发展，对于购房者而言，选择有实力的房企对于其购置物业更加具有保障。

　　此外，外地房企“闯入”广州市场的趋势明显，预计未来广州拿地将更加“全国化”，以往的“地胆优势”将会有一定程度的减少，房地产业各方面的竞争将更加全国化。

　　置业广州迎来机遇年

　　2017年的广州楼市，延续了去年“9·30”以来的调控思路，并在“3·17”和“3·30”两个节点进行了调控加码，打击炒房投资之余，“租售并举”、“租购同权”等新措施相继出台，整体楼市在经历了成交波动后趋于稳定。

　　房价同比保持稳定

　　从价格来看，今年上半年，广州网签均价为16103元/平方米，同比并没有出现太大的变化。

　　上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，从而导致其成为近4年内供应最少的半年，仅供应367.03万平方米，同比下跌16%。

　　由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至6.7个月，为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但需要指出的是，广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米，明显低于去年整体情况；此外，部分热门区域消化周期低于3个月，由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。

　　由于开盘数量减少，2017年上半年住宅整体推货量为16769宗，同比下跌21.7%。

　　结合网签面积来看，上半年全市仅天河区出现供大于求，其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万平方米以外，各区缺口普遍在3-5万平方米；外围区域缺口普遍在20万平方米以上，其中花都区缺口达61.33万平方米，成交热区增城缺口接近40万平方米。

　　“金九银十”成关键节点

　　价格方面，中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位，原因在于牛奶厂板块高端住宅入市，提升网签价格；而区域涨幅最大的为南沙区，随着广州唯一副中心、土拍刺激，楼价产生明显变化。从套均价格情况来看，天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”，套均价格为614万元/套；而增城依然为广州“洼地”，套均125万元/套，这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅最大的是番禺区，该区套均上涨幅度达65.4%，区域价格上涨以及普遍新产品面积较大，导致该区套均价格上升。

　　今年下半年，广州楼市走向如何？据广州中原研究发展部统计显示，2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应，假如顺利投入市场，或将引起近年中心区推货小高峰。此外，外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求，由于近2年推地量减少，热门板块如黄埔长岭居，增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。

　　至于下半年的市场环境，广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点；对于卖方而言，迫于年关将至需完成销售任务，同时为房企获得周转资金，减轻经济压力，房企或会采用形式各异的方式让利；对于买方而言，由于广州需求量较大，不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市，因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”，“金九银十”十分关键。

　　广州楼市为何“健康”？

　　去年，在全国楼市整体火爆的行情之下，广州的楼市显得有些“另类”：在房价方面，北上深的高价与广州“洼地”渐行渐远；在涨幅方面，热点二线城市风光占尽。今年，强力调控之下，广州楼市依旧保持自己的节奏，成交虽有波动，房价却一直平稳。

　　新政调控后市场回归理性

　　3月17日晚，广州连夜出台了重磅政策，限购升级：社保3年升至5年 认房又认贷增城从化依旧不限购。3月30日，广州限购再升级，个人住房满2年后才能转让 商业公寓不得变为居住用途非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

　　数据显示，截至6月28日，广州一手住宅网签，外围五区成交37666套，中心六区成交12279套，外围五区占总成交量的75.4%。从今年逐月的成交量看，今年1月、2月份成交量由于春节以及非传统旺季的原因，一手房的成交量在7000套左右，而到了3月份，节后市场升温以及新政后集中签约等因素，3月份的单月成交量早早破万，并且一举创下1.6万套的天量。紧接着，4月份在两道新政的影响下，成交又回落到不到8000套，5月份则为约6500套。6月份截至28日，也是大约6000套左右。

　　如果以5万套左右一个成交节点的话，也可以看出，受到政策影响，今年的上半年的成交速度比去年有所放缓，但还是处于成交十分活跃的时期。广州中原研究发展部分析认为，3月两轮调控政策落地后，成交虽然巨幅波动，但并非跌到谷底，6月成交7454宗，成交水平与去年同期类似，市场整体回归理性。

　　土地供应均衡供求

　　根据2017年广州市供地计划，今年全市建设用地总供应面积为2050公顷，同比增加18.5%。

　　从今年整体的土地出让计划来看，广州推地的节奏倾向于“补不足”。无论是整体供应量上，还是区域平衡方面，都侧重了这个导向。例如，近年来白云、番禺商品住宅新增供应面积持续减少，区域库存捉襟见肘。为调剂区域供应不足，2017年后政府供地对白云、番禺两区作出倾斜。2017年白云、番禺两区计划供应“含居住用地”（居住用地/商住/混合用途）建筑面积分别约90万平方米和230万平方米，大幅高于该两个行政区往年挂牌供应。

　　具体到宅地供应，根据广州中原研究发展部监控显示，2017年上半年广州共推出12宗商住用地，推地面积为83.7万平方米，面积同比上涨28.4%，从商住用地的角度而言比去年有一定幅度提高。但需要指出的是，一些地块有大批用地属于定向销售范围，例如：思科智慧城用地；与此同时，土拍加入了“竞自持”模式；此外，对比2014-2015年供应量仍偏少，由此说明宅地整体供应量仍十分紧张。

　　不过，2017年上半年，广州推地来自更多不同区域，去年同期住宅用地基本来自增城、花都两区；而今年除增城区外，海珠、白云、黄埔等区亦有供应，从这一角度而言，2017年上半年土地成交更加均衡，日后将有多种不同类型的产品投入市场。

　　■记者观察

　　楼市健康才能

　　给予购房者信心

　　比起部分热点城市的楼市“暴涨—调控—速冻”循环模式，广州楼市的“温吞”或许让炒房者恨这块一线城市的“铁”不成钢，但它的和煦却给予真正的置业者莫大的信心。

　　生活中的大起大落固然刺激，但普通购房者并不愿将自己的大宗财产拿去博运气。安居才能乐业，在“安居”这个指标上，广州无疑是合格的。首先，购房者能看到它的稳健而不必焦虑房价暴涨是否还能买得起；其次，楼市健康才能避免调控的突然空降，购房者买得更加安心。

　　从长远来看，广州“国家级中心城市”的新定位彰显了城市价值，在此置业，看得到的是物业升值的潜力；从楼市本身来看，人口流入增加，市场交投旺盛，说明置业需求仍在支撑房地产市场的发展，而房价长期处于一线城市中的“洼地”，又说明这座城市务实而不贪图冒进的基调是渗透到方方面面的。综合以上种种，“慢牛”的广州楼市，重点不只是慢，同时也牛，对于购房者来说，这是看好后市的信心所在。