房产 买房攻略

买房子就是买入一座城市,粤港澳大湾区这些地方更有前途

2017-09-14 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN

粤港澳大湾区会提供什么样的房地产机会,哪些城市哪些类型的房地产更值得关注?

首先强调我一直以来的观点:买房子就是买入一座城市(无论是刚需还是投资者)。所以,才要花很大篇幅来论证大湾区的概念到底有没有真实驱动力。因为,只有城市价值发生了重估,那里的房地产价值发生的重估才具备持续性,而不会沦为概念炒作。这里面的反例很多,典型是2010年海南的“国际旅游岛”概念,有兴趣者可以去查一查那之后三亚的房价走势。所以,决定在哪个城市买房子,最重要的判断在于弄清楚这个城市有没有前途。城市有前途,只是赚多赚少的问题。而城市没前途,就是要亏钱的问题。

结合常年观察一些龙头房企选择城市的判断标准,我认为用这5个标尺来衡量一个城市的房地产前景会比较靠谱:城市GDP增速、产业结构、人口流入、交通基建完善状况、房屋供求关系(这个是终极落脚点)。

按照这两个逻辑,大的判断就在:锁定出海口的7个城市,广深港佛莞珠中。

谈价格之前,先看一下11城的房价概况。

这是Q房网地产频道制作的2017年6月大湾区各城一套90平米房屋的总价,不谈港澳,最高的深圳和最低的肇庆,价差是接近9倍。

那么,各城截至6月的均价这样的(均价数据和切身体验可能会有所误差):

香港均价:123883元/平方米

澳门均价:90429元/平方米

深圳均价:54492元/平方米

广州均价:20095元/平方米(珠江新城4万多)

珠海均价:18349元/平方米

东莞均价:16788元/平方米

惠州均价:10617元/平方米

佛山均价:10136元/平方米

中山均价:8090元/平方米

江门均价:6822元/平方米

肇庆均价:6455元/平方米

先谈龙头,广深港。

大湾区的概念对区域里所有城市都是利好,但房地产受益程度有分级。这11个城市里,也有“一、二、三线”之分。房地产是跟着人口、产业走的,像昨天说的,未来大湾区的人口和产业会聚集到出海口两岸。所以,首先可以将范围缩到7个城市(排除澳门,太小)。这7个城市里,广深港是第一梯队,佛莞珠中是第二梯队。其它3个城市,惠州、江门、肇庆,第三梯队。

第一梯队的3个龙头里,我最看好深圳的房地产前景(现在恐怕看空深圳的人会比较少),上面五个指标全中。经济动力更猛,结构更完善,是中国少有的不再靠要素投入而靠创新驱动经济增长的城市。而且,房地产供求关系长期紧张,未来也看不出来有明显改善的希望。每年50-60万人口的流入,很恐怖。以现在2000万的规模计,深圳极有可能将来成为中国最大的城市(人口最多)。另外,从美国经验看,创新高地硅谷的房价的确是最贵的,超过了纽约。

特别要谈一下香港的房地产,在上面五个指标里,香港只占1个半(交通基建+房地产供求)。但香港房地产供应短缺的问题太严重了,严重到其它因素可以忽视,远比深圳更恐怖(香港的住房政策是我认为非常失败的,根本不值得再借鉴)。尽管经济差,但香港这几年的房价同样涨得很凶,和1997年泡沫高峰期相比,2017年6月香港的住宅价格涨了1倍多。

注:香港住宅价格指数1997年峰值为163.1,2017年6月为336.1,涨幅106%。数据来源:香港差饷物业估价署。

原因大家都知道,香港有24个郊野公园大约400平方公里的土地无法开发,住宅用地比例只占全港6%。上次采访施永青,他还告诉我一个数据:香港现在有67%的房主没有贷款。这个数字也很恐怖。总之,我们可以回想一下李嘉诚在长实股东会上的话,那不是在放炮。

广州稍微复杂,这几年表现寡淡。如果单从房地产看,当然已是1.5线城市了。但毕竟是省会,每年几十万人口进来,超大城市,人口1500万,经济基础也很雄厚,底牌足够的好。说它要衰落,太夸张了。只是暂时还看不到显著的产业结构嬗变,所以,我倾向认为未来它会继续“稳健发展”。

其次,第二梯队的四个城市,产业强市和低估城市,佛莞中。

佛山和东莞这两个城市在过去5年的走势可以说是成功逆袭,在中国制造业转型的半途中,都跑得很漂亮。东莞走过了灾难性的2008、走过了扫黄,没有衰落反而继续崛起了。佛山更是厉害,在国家力推供给侧改革之前就已经完成了供给侧改革,也常被央视树典型(详细可查阅香港大学教授肖耿的著作)。这两个城市的未来都很明确,都将会是人口千万级、GDP万亿级的“超大城市”(现在人口数量在民间口径已经千万了)。这俩城市都没啥资源,既非省会更非特区,都是靠练内功练出来的,持续性够强。在房价上,佛山现在比东莞还便宜。这个原因有相当一部分在于,东莞靠近的是深圳,并且事实上深圳和东莞已经是一个城市了。

而珠海和中山的变化,内因也有,但和外因比较直接。大湾区的概念提出以及交通基建改善的刺激,直接让一个城市的基本面发生了重大改观。比如港珠澳大桥对珠海城市地位和想象空间有了显著拉升,深中通道更是引发对中山城市地位的根本性重估。原来中山属于珠中江的范畴,但大湾区和深中通道的双重刺激,中山现在处在珠海和深圳的双重辐射圈。并且,基于深圳的辐射力更强,中山未来也会成为深圳的一部分。我在去年初对中山的看法偏保守了,主要是基于对通勤因素考量过重。但现在看,深圳迟早也会和中山拉轨道,以满足上班族,深莞惠都市圈要变成深莞惠中都市圈。目前在整个出海口两岸,中山的房价是最低的,基本面的改善让它的前景看好,但比不上东莞。

整个湾区里,看不太懂惠州这个城市,自然人文资源都无比丰富,但城市定位感觉一直像个迷茫的妹纸。如果你问我对惠州房地产的看法,可能要看具体区域和项目。如果有高手,也请后台留下你的宝贵看法,一起讨论。

第三类,通勤圈范围内的卫星城。

围绕着深圳、广州的外围,那些区域,应该视为深圳和广州的房地产市场,纳入到广深的房价统计里去。这些地方的房价会受益于产业转移、人口转移、轨道建设,而拥有长期的支撑。可能有的时候涨得快会落下来调整一段时间,表现很不稳定,但从长周期看,大概率会是一个震荡上涨的趋势。

但在这里买房,要注意方法,不是所有的卫星城都能买。建议重点关注“通勤地”,就是距离工作半径在1小时左右的居住地,这个1小时左右是通勤时间,门到门的距离。不是“交通圈”的概念,人要能住下来,还要能到核心区域上班。

在通勤圈,只是说明具备了居住基础,是否值得投资还要看其它因素。而不在通勤圈,不要说投资了,连住都是问题。

第四类,核心区域的豪宅,继续上涨的空间依然比较明显。

这个说起来有点难接受,但如果你认为未来大湾区要对标世界级,成为全球高端要素资源的聚集地,可能这必须要接受一个现实:湾区核心城市核心区域的豪宅价格现在并不高,未来恐怕会更贵。因为,这些区域很少,并且集中了整个大湾区最好的精华资源,也会吸引大湾区最富有的人群购买。

我们经常使用房价收入比来测算核心城市乃至豪宅的泡沫,这个都被市场现实打脸了。原因是,核心城市的房价,尤其是豪宅的价格,和房价收入比没有关系,而是和财富集中程度有莫大关系。核心城市也好,豪宅也好,价格决定因素都不是本地居民的收入,而是最富有人群的购买力。这个最富有人群,现在还只是全国。只有从这个角度,才能解释为什么香港的豪宅(某些单位的)价格可以冲到70-80万/平米。也才能解释,为什么会有开发商在超大城市里敢用比面包还贵的价格去买面粉。

第五类,城市内部价格分化会很大,规避升级失败的郊区。

一个核心城市,豪宅的价格是10来万,普通住宅的价格是6万,哪种房子更不抗跌?我认为是6万的房子。现在好房子和差房子之间的价差远远没有拉开,未来这个分化会拉大。看下面这张图,东京23区2016年的房价。最贵的中央区,单价约35万多人民币,而最便宜的足立区还不到2万,价差近18倍。

这样的价差,背后可能反映的是:城市内部不同区域之间产业升级和人口置换的成败。升级成功的区域会持续震荡上走(比如龙华),而升级失败的区域,就可能一直萎靡不振下去。往往某些郊区,无论远近,都会出现几个失败案例。

不仅存在于城市内部,核心城市和卫星城之间也可可能会。好的卫星城的房价,可能会反超核心城市比较差的远郊。

这五类其实都说明了一个问题:房地产面临的大时代在变化,我们所使用的思维方式也要跟着变化。买房不能再博傻,多学习独立判断才是王道。

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作者:界面新闻 来源:界面新闻 阅读: -
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