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    7月以来，广州市二手住宅市场继续维持“售弱租强”态势。因更专注于二手业务,当月经广州链家促成的二手住宅买卖业务量环比增加8%，住宅租赁业务量环比减少0.7%。

    最年轻和最成熟租赁群体

    皆在天河

    广州市政府日前发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，共16条措施。尽管具体的细则尚未出台，但已引起较强的社会和行业反响。据广州市统计局公布的数据，截至2016年末，广州市11区的常住人口数量达到1404.35万人，其中户籍人口870.49万人，外来人口533.86万人。长远来看，这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间，只要未来能保证租赁房源量充裕，租赁市场或将呈几何级数式快速发展，良好的经验亦会被周边城市所借鉴。2017年7月18日~8月9日（23天）经广州链家新增可出租房源量比2017年6月25日~7月17日（23天）微增0.3%，日均新增出租房源量624套。而后23天广州链家接待租客咨询比前23天减少0.4%，单日约541个租客与经纪人员沟通咨询，两项指标反馈目前租赁市场受政策的影响尚未体现。

    广州链家研究院对该公司在2016、2017年前七个月促成的近2.5万宗住宅租赁交易进行板块划分，并就相关指标作对比（右下表）可以看到，全市48个板块在连续两年的平均租金对比中，同比出现上升的有40个，升幅较为明显的是花都的新华板块，主要是2016年同期的基数过低所致。其次是粤垦板块，平均租金同比上升33.1%，基本是受益于天河北租赁群体有效分流。租金同比降幅较明显的是番禺的石基、石楼板块，在有效供应量增加的前提下，这个番禺东部的板块租金回归到相对合理的水平上。

    “地段决定价值”同样适用于租赁市场，今年前七个月，新塘板块和新华板块的套均租金分别为2150元/月和2159元/月，而珠江新城的套均租金则达到8158元/月。而在租客群体的年龄特征上，最年轻的群体集中在棠东板块，棠德花园、富力天朗明居、中海康城等盘的租客平均年龄只有28岁。最成熟的群体则集中在五山板块，华师、华工等高校宿舍里居住的租客平均年龄为35.3岁。

    广州链家研究院院长周峰认为，广州市内每个板块都有其不同的居住文化氛围，自然形成较为明显的“租赁部落”，工薪族、经商族、享受族等不同类别的群体，令市内各大板块租金、承租年龄层的差距继续拉大。

    7月二手住宅成交依旧

    缩量下行

    2017年7月，广州市11区经中介行促成的二手房网签量为7588套，比6月的8506套减少10.8%。由于银行信贷规模逐步收紧，对申请客户的审批及放款时间也较之2017年第一季度要延长，在广州链家促成的二手买卖业务中，7月纯商业贷款的比例为33.2%，比6月减少7.7个百分点，也是2016年8月以来的最低比例值。

周峰认为，目前尽管首套房贷的利率水平有较大可能往上调，但现时二手买卖市场的客户成功压价空间也仅在2.7%~3.3%之间来回波动，未能有效放大，因此对中介促成交易的难度仍然较大。2017年8月1~9日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比7月同期减少6.8%，全市二手住宅成交均价为31025元/m2，比7月同期微升2.6%，主要是天河、越秀两区部分高价物业成交拉动整体均价。