银行不放款卖家强违约 为什么这些锅都是买家背?
2017-08-18 粤港澳大湾区城市群网YGA.CN
近期买房,你遇到的画风可能是这样的?
【银行】
【卖家】
【买家】
卖家返价反悔不卖,银行放款一拖再拖,这样的纠纷不少见。买套二手房而已,为什么也这么艰难呢?
Too young,too simple!其实,从看房的那一刻起,你已经进“坑”。
据广州中院司法大数据统计,从2016年开始,二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷。其中拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等成主要纠纷。
二手房交易水深坑多,怎么避?网易二手房微课堂邀请广东诺臣律师事务所专业律师林思臻,揭秘那些二手交易的坑。
1米坑:房子不卖了,到法院告我,赔你违约金就是了
必杀技:不卖赔双倍,有本事别卖
【实例】林某与崔某签订买卖合同,约定崔某将越秀区的一套房子出卖给林某,林某支付了定金10万元,合同总价是320万,按合同约定,任何一方违约导致合同无法继续履行的,支付相当于总楼款10%的违约金。
【争议点】签订合同后,由于有新的卖家询价,且价格高达340万元,崔某见有利可图,则借口家里儿子反对,不想将房卖给林某。
【律师指点】崔某违约,林某从法律上有两个权利,一是可以马上要求法院查封涉案房屋,提出要求继续履行合同,将房产过户给自己,二可以选择退回10万的定金,并赔偿10%的违约金即32万元。在定金条款和违约金条款共存的情况下,选择违约金条款更加合算。
2米坑:房贷利率不改银行不放款
必杀技:合同约定,谁的锅谁背
【实例】某买家与卖家4月签订房屋买卖合同,7月已办理过户手续,然而5月已在银行办理的按揭迟迟不放款。银行称9折贷款利率放款要排到年底,而卖家急着用钱,要求买家改为基准利率,以提早获得银行放款。
【争议点】买家不愿承担利率提高的损失,卖家不愿等。
【律师指点】由于原合同未约定银行放款时间,考虑是政策引起的迟延,若从合同约定条款上看,买方有权不更改,也可以要求由卖方承担变更的损失。但从公平角度而言,由于政策,卖房的资金回笼确实超出了预期,建议双方协商。
3米坑:卖家的房屋仍有房贷,我却不知道
必杀技:这房子不买了
【实例】张某与李某签订买卖合同,约定张某将天河区的一套房子出卖给李某,李某支付定金5万元,在支付定金后,张某到银行办理提前还贷手续,办理完成后十天内,李某给付50%的首期款,剩余的房款在房屋过户时一次性交付。
【争议点】签订合同后,李某给付了定金,但时隔几天后,张某提出交易价格过低,要求加价,不肯办理后续手续。李某上诉仲裁院后,在法庭调查中,仲裁员发现房子仍有按揭未还。
【律师指点】张某不配合还款,有可能导致胜诉后难以执行的情况。李某最终要求支付违约金,同意解除合同。
4米坑:买了学区房,但是小孩读不了
必杀技:约定违约金,不迁户口就赔款
【实例】为了给自家小孩上个好学校,李小姐通过一家专业的房产中介公司,高价购买了越秀区的一套学区房。买卖双方结清的了交易款,按约定把房子的产权过户手续办好了,正当李小姐着手准备迁户时,派出所的同志告知他,卖家的户口还在涉案的房屋内。
【争议点】李小姐和小孩的户口要迁进来,卖家的户口必须先主动迁出,这里联系卖家,却无法联系上了,据中介称卖家出国,要几个月后才回国。
【律师指点】买了学区房不代表就可以入读。在签订合同时,要注明户口及学位的问题,并且,最好约定有关违约金的问题,否则将使卖家怠于履行该项义务。
二手交易的坑那么多,要完美避过不容易。所有的案例再次印证一个真理:事后说什么都是假的,白纸黑字写清楚才是真的。