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7月东莞住宅供需双双回落，供应49.07万㎡，环比小幅下降5.26%，同比大降32.75%；成交48.88万㎡，环比下降2.59%，同比下降44.47%。接下来，金九旺季即将到来，开发商提前抢跑，预判8月供应量持续回升。8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。

住宅供应下滑

继6月碧桂园、万科、绿地、时代等品牌房企大力推货冲刺年中业绩后，7月住宅供应有所放缓。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月东莞住宅供应49.07万㎡，环比小幅下降5.26%，同比大降32.75%，并创2013年以来同期新低。从片区来看，7月传统淡季，开发商推货热情有所下降，滨海、东部、水乡以及临深供应量都大幅下滑。城区供应放量显著，成交热点也升温。东部片区低价项目交投活跃，成交表现亮眼。

据合富大数据显示，截至7月底东莞新建商品住房库存面积约315万平方米，按照过去2、3、6个月平均去化量测算，去库存时间分别为7.9、8.5和7.9个月，环比6月略有减小。总体而言，库存变化不明显，4-7月稳定在310万-315万平方米，去库存时间稳定在8个月上下。无论从库存基数还是去库存时间来看，可反映出当前东莞库存水平仍处偏低水平，支撑了房价整体表现稳定。

成交下降明显

“4·10”东莞首次出台限制非户籍人口购房政策，及时地终止了3月份“小阳春”行情，成交量连跌2个月，5月成交量跌入谷底，仅不到3000套的成交量，创下历史5月“黄金月”最惨淡记录。合富大数据显示，6月成交量略有回升，约41.6万平方米，7月保持不相上下。由此可见，东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境，正逐渐走出低谷，处于底部回稳的态势。但是，成交形势的改善，主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激+价格理性+政策消化等因素促成了回暖迹象。由于成交量基数仍然较低，楼市低迷态势仍未得到根本改观，后市消化压力仍然不小。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月住宅成交48.88万㎡，环比下降2.59%，同比下降44.47%，创2012年以来同期新低（2014年除外）。这主要受政策调控持续以及淡季影响，许多项目成交依然较弱；其次，成交结构发生变化，近期商业性公寓因不限购受到大量投资客热烈追捧，7月公寓成交量大增，占全市比重明显上升。

房价涨幅收窄

去年10月，东莞卷入全国限购浪潮中，房价快速上涨势头及时得到有效控制，同比涨幅出现较明显的回落趋势。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年7月的约15.4%，创过去20个月以来最低。由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，故预计接下来的8-12月，房价同比涨幅将进一步压缩。两轮政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，普遍新盘调低价格预期，部分旧盘出现价格让利。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月东莞全市住宅成交均价为16328元/㎡，环比下降1.14%，同比上涨15.23%，同比涨幅明显收窄。

业内人士表示，7月住宅均价环比下降的原因主要是：单价较低的区域成交活跃，出现多个爆盘；市场回归理性，部分新盘定价略低于市场预期，个别在售项目开始小幅降价促销。

后市供应看涨

东莞中原战略研究中心表示，新政3个月的消化期已过，观望中的开发商也开始蠢蠢欲动，推货热情大增。下半年楼市潜在供应量大，金九旺季即将到来，开发商提前抢跑，预判8月供应量持续回升。

政策调控持续加码、外围城市的成交降温以及东莞首套房利率普遍回到基准和上浮5%，买家观望态度加剧，市场调整态势不改。买卖双方持续僵持博弈，但市场已从过去的“卖方市场”转为“买方市场”，预计8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。按照“量先价后”的原则，新政后成交量已出现明显萎缩，但房价保持稳定。成交量迟迟未能突围，低迷行情延续，促销让利的力度将会增大。

品牌房企的市场集中度越来越高，集中度反映一个市场的成熟度。8月规模房企的销售竞争仍然持续，万碧之战越演越烈。7月作为传统淡季，但万科依然有4个项目开盘出货。为冲刺年度销冠，万科和碧桂园都将加大力度出货。