房产 房产资讯

虽然1-6月交易数据同比上扬，但5月份至今，惠州二手房市场的风向标惠城区交易数据有明显下滑趋势。

惠州市住建局的统计数据显示，1-6月份，全市共销售二手房20016套、237.2万平方米，同比分别上浮16.4%和13.1%，主要增长亮点在博罗和惠东市场，分别上涨42.2%和36.1%，而惠城出现1.7%的下滑。

5月份之后，惠城区二手房交易市场就开始下滑，表现在交易溢价空间增大、二手笋盘放盘量明显增加、交易时间延长，且大部分中介经纪公司的主营业务是卖新房。

业内观察人士指出，新房市场下行，众多楼盘打折促销，对二手房市场冲击较大；投资客以及本地客户锐减也让二手房市场的议价空间增大，呈现出供大于求的局面。

A

上半年二手房成交20016套 博罗和惠东同比增四成左右

近期，惠州市住建局发布数据，1-6月全市二手房累计交易20016套、237.2万平方米，比2018年同期累计交易的17190套、209.6万平方米分别上涨16.4和13.1%。

上半年全市二手房交易保持稳健的上扬态势，但主要增长区域则是博罗和惠东市场，博罗市场成交2668套，比2018年同期上涨42.2%，惠东市场上半年二手房交易2689套，同比上涨36.1%。

市区组团仅惠阳有1.4%的增幅，仲恺、大亚湾区域都出现了不同程度的下滑，惠州二手房交易占比超过4成的惠城区出现了1.7%的下滑。

惠州众筹房产负责人黄华分析，官方的数据和市场的走向比较契合，博罗区域超过4成的增长，主要来自于惠博沿江路片区，“去年下半年开始，惠博沿江路的部分项目达到交易年限，交易开始井喷，3月-5月，这一片区的高铁北站和北站新城的概念，契合粤港澳大湾区的背景，很多外来投资客以及本地部分刚需换房客群，都转向惠博沿江路片区，加上价格比惠州城区的新房便宜一半，性价比让该片区成交量取胜。”

世联行惠湾片区总经理程笑认为，惠东上半年二手房交易活跃，主要受外省投资客以及上半年新货供应不足的影响，华润、碧桂园、金融街这些大盘的生活氛围比较好，配套也做起来了，“二手交易以小公寓居多，总价也控制得比较好。”

B

新房市场客户减少 二手房议价空间加大

和新房市场一样，惠城区年后至今的二手房市场，也有明显的轨迹可寻。春节之后，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，新房市场随即火爆，3月份大批外省客户进入惠州，惠州新房市场、二手房市场出现井喷式增长，但是4月底之后，新房市场逐渐下行，外省客撤退让市场降温，二手房市场也同样如此。

惠州资深二手中介经纪人梁晓鹏表示，是大湾区的战略让新房市场火爆的同时，也催热了二手房市场，但5月份之后，热潮慢慢散去。

惠州中原地产的统计数据显示，1-5月，惠城区二手房过户累计5004套，同比下滑2.45%，和市住建局的数据相差不大。中原地产战略研究中心相关负责人认为，下滑的主要原因是惠州新房供应量大，对二手房市场有明显的抑制作用。5月之后，新房供应放量，客户选择性增多，在一定程度上也影响了客户对二手房市场的态度。

外省客撤退，本地客观望情绪浓郁的时候，惠州城区二手房市场也有了明显的下行反馈。

江北销售较好的鼎峰国汇山周边，一位中介表示，5月份之后，报价在走低，而且还可以议价。“89平方米的小三房5月份之前报价大约是140万元，7月份报价低于130万；116平方米此前报价175万至180万元，8月成交160多万元。”

江北另一个项目瑞嘉大厦，5月份之前，40平方米的公寓报价在48万元上下，但8月份报价降至40万-42万。

一些大户型的价格让步更严重。水悦龙湾一套166平方米的江景房，现在报价205万，可以议价，5月份前报价是245万。

部分业界人士认为，暑期对于二手房的交易影响比较大。惠州方正地产负责人郑臣钏表示，8月份尤其明显，很多客户带小孩外出了，暑期是淡季。

惠州众筹房产负责人黄华说，惠城区的二手房交易，主要集中在江北、金山湖、水口片区。90平方米以上户型的交易套数增加，说明换房的需求开始在二手房市场集中释放，“二手房市场也有了明显的分化，客户变少了，盘多了，选择面变广，交易时间拉长了。”

南都记者结合中原地产的统计数据发现，上半年惠城区成交的二手房中，90-120平方米户型占比25%，120-144平方米户型占比15%，144平方米以上户型成交占比12%，90平方米以下户型占比48%。

预测

配套齐全的二手房　价格相对比较坚挺

市住建局的数据显示，截至8月惠城区有676家中介机构，7962人次纳入管理，涵盖近九成从业人员。但是南都记者采访发现，中介的主要业务并非二手房交易业务，而是新房上客佣金收入，尤其是新中介更是如此。

金山湖一位中介门店营业经理表示，现在惠州中介门店6成收入是新房上客佣金，4成为二手交易，“二手交易收入是养团队，新房佣金才是利润，二手交易的周期长，盘客时间也长。”

在新房市场出现分化的同时，二手房交易也出现了分化。黄华表示，整体来说，价格比较坚挺、销售较好的二手房都有优质的学位或者配套齐全，或者是大品牌开发商，“购房者在购房时，会对同一区域多个楼盘做横向、纵向对比，对区域地段、生活便捷度、周边配套、社区文化、物业管理等因素进行综合比对。”

中原地产的统计数据显示，上半年，雅居乐白鹭湖、中信凯旋城、名流印象、中信水岸城的二手房交易超过100套。

江北的万科金域华庭、鼎峰国汇山、奥林匹克花园，水口的上观国际，金山湖片区的朗琴湾、方直君御、中洲中央公园，东平的东湖花园等都是片区二手交易的重点楼盘。

惠州资深地产经纪人梁晓鹏表示，5月份之后，新房市场打折促销多，导致二手房市场价格倒挂，溢价空间比较大；与此同时，放盘的人多了，而需求没有明显增加，加上贷款政策对二手房限制较多，导致二手房市场下行。预计8月到年底，惠州的二手房市场不会出现较大波动，价格和成交量也不会有大的突破，“如果新房市场走势，一直下行，二手房交易的量价也会出现大滑坡。”