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“房屋未入住，土地使用年限已蒸发数十年！”在惠州房地产市场，类似因楼盘土地年限不够70年而引发的纠纷频繁发生。如何有效规范？惠州市自然资源局日前发布的《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》（以下简称《试行办法》）有望将土地使用年限调整事宜予以厘清。

对于土地使用年限变更如何实施？《试行办法》指出，在时限上应以该宗国有土地登记簿上记载的使用年限为准。而对于土地登记簿未记载使用年限的，则以用地批准时确定的使用年限为准。而“剩余使用年限”是指该宗国有土地的登记或批准使用年限减去该宗国有土地已经使用的年限所得的剩余年限。

结合国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按照使用属性分别为：居住用地70年，工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年。对此，《试行办法》指出，申请办理改变土地使用年限的，自该宗国有土地初始出让之日起计算，最终核准的土地使用年限也不得超出这一最高年限限定。

值得注意的是，《试行办法》同时明确指出，工业、仓储用地改变土地使用年限不适用，这无疑也意味着该办法的针对性更加明确，也就是为了厘清当前市场反复出现的土地年限纠纷情况，为企业办理土地年限延期提供规范的标准。

如何实现土地年限的改变？《试行办法》明确，申请人需缴纳土地使用权出让金。具体的计算方式则为：补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格—剩余使用年限土地使用权市场价格。

“具体的缴纳金额为多少，要根据不同时期的基准地价水平，以及社会经济发展和区域位置进行市场评估。”市自然资源局相关负责人介绍，市场价格估价日期则以国土资源主管部门依法受理改变土地使用年限完善用地手续申请时点为准。

此外，需要注意的是，依据该计算方式，若缴纳土地使用权出让金结果为负值，政府不予退还土地使用权出让金。

土地年限缩水纠纷事件如何解决？该局负责人直言《试行办法》并不具备约束效应，不能强制性要求相关企业进行缴纳延期。他介绍，《试行办法》只是对于各类型土地改变使用年限的范围和流程予以规范，但涉及到开发企业是否补缴地价进行延期，还需根据双方合同约定的条款而定。

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四种情形可改变土地使用年限

1.2000年以前已出让为“综合用地”等用途的国有土地因后期按新规范登记为“住宅用地”等用途，但未达到新规范登记用途的土地使用权最高年限的。

如已取得《商品房预售许可证》但尚未办理一手房转移登记的已出让综合用地，可由项目开发主体按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

如已办理一手房转移登记的开发项目，可由项目开发主体或房地产权属登记证书记载的权属人持房地产权属登记证书(含房地产权证、不动产权证书、国有土地使用证等)及相关材料，按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

2.相邻的多宗土地因政府改变城乡规划要求统一规划建设，土地使用权人申请合宗和统一土地使用年限的。因土地权属人自身原因造成闲置土地的除外。

3.在不动产登记工作中，已建同一栋房屋跨多宗相邻宗地且使用年限不一致，房地产权属登记证书记载权属人申请统一土地使用年限的。

4.因政府原因延迟交付出让土地或因城市基础设施、公共(公益)设施建设调整规划影响宗地开发建设，土地使用权人申请改变土地使用年限的。