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11月即将落下帷幕，经历了限价取消后广州楼市成色如何？

　　据广州中原研究发展部数据显示，11月广州一手住宅整体网签49.35万㎡，环比下跌42%。广州中原研究发展部认为，由于大部分区域等待10月19日公布的备案价优化措施落地，导致11月前两周成交低于千套（平均8.5万㎡/周）以下水平，从而拖累11月整体表现。

从11月中后期开始，南沙陆续放开备案价“实签”，区内多个大盘网签速度明显提高，刺激后两周成交恢复至1500宗/周（约15万㎡/周）的水平，可预期随着未来更多区域实签落地，购房压力减轻将刺激买家回流，成交情况将有所改善。

　　【新批供应】南沙实签落地后，各区明显加快推货速度

　　本月全市新批预售面积为89.25万㎡，比10月增加5%。广州中原研究发展部认为，供应增加主要原因为官方宣布将陆续优化备案价制度，市场存在积极预期，且年近岁末房企需要为销售目标冲刺，故增加新货供应部署。

　　尤其在南沙实现备案价实签（11.10）这一“信号”出现后，其他区域预期实签落地时间不远，故本月中下旬各区域供应速度加快明显；其中11.19-11.25一周新批量达51.51万㎡，占本月总供应量的58%。

从供应区域来看，本月荔湾区“一骑绝尘”，总供应量达28.5万㎡，抛离第二位南沙近14万㎡。荔湾新批均集中在11.19-11.25一周，主力楼盘包括中海花湾壹号（618套，6.2万㎡），珠江金茂府（213套，3万㎡），全新盘凯德双桥8号（819套，8.4万㎡），需要指出的是，本月荔湾区新批大幅增加，改变之前中心区项目“每次只批50套”的方式。

　　根据观察发现，其他中心区项目如天河珠江花城单次获批172套（1.5万㎡），白云保利紫云单次获批180套（1.7万㎡）。

除荔湾外，南沙、花都、黄埔3区供应量均超过10万㎡，其中南沙主要供货项目为南沙塞纳河畔（672套，6.94万㎡）、越秀滨海新城（518,5.34万㎡）。

　　【成交情况】仅南沙、越秀“逆市”增长，其余区域均环比下跌

　　本月南沙区成交受“实签”刺激，表现抢眼，该区累计网签8.66万㎡，成为除越秀外唯一逆市上涨的区域。金洲板块两大刚需项目阳光城丽景湾、南沙塞纳河畔分别网签3.26万㎡、1.96万㎡，据了解两盘11月推货积极，价格适中为两盘吸纳不少买家关注，预计12月其货源依然充足，将持续满足买家需要。此外，黄阁板块全新盘万科海上明月本月网签0.6万㎡，排名南沙区第三位，该盘凭借小户型产品，占据低总价优势，同样被市场受关注。

另一方面，由于一部分区域仍等待实签落地，加上热点板块供应不足，因此本月大部分区域表现不佳。成交环比下跌的区域中，“东大仓”增城本月仅成交9.11万㎡，环比下跌72%，由于该区备案价优化较早，加上国庆节前后集中推货，大部分意向买家已于10月入市。而目前朱村、新塘等热点板块正处于上一轮清尾阶段，加上预期其他区域亦将陆续落地实签，部分意向买家处于观望状态。

　　海珠、荔湾、天河三区在经历三季度集中处理积压网签后，成交数据明显出现“退潮”，但较能反映年内网签情况。以天河区为例，本月网签量由珠江花城（112宗，1.08万㎡）、兰亭盛荟（89宗，0.86万㎡）位居前两位，在牛奶厂板块进入销售尾声后，上述两盘为天河主要一手成交项目。

　　【库存状况】成交大幅回落导致库存周期回升0.7个月

　　由于本月成交环比下跌近5成，加上供应量保持高位，促使全市库存回升至9.7个月。但从近一年情况来看，仍处于水平线下位置。

　　此外，广州中原研究发展部认为部分热门板块缺货问题依然严重，以花都区为例，虽然整体库存面积达163.44万㎡，消化周期“长达”33.4个月，但供应主要集中在花山、狮岭等非热门板块，而9号线沿线花都区府、汽车城等热门供应依然紧缺，目前仅能依靠二手支撑需求。

　　又如增城区，虽然库存量为153.03万㎡，消化周期为5.7个月，但近几个月新批货量主要由皇马花园（派潭）、金时花园（荔城）等外围板块供应居多，市区上班族最关心的朱村、中新、新塘等板块供应偏低，预计增城下一轮集中推盘有待近期出让土地陆续转化。

【后市预期】“实签”陆续落地+土拍潮刺激，12月市场气氛或有所改善

　　预计未来将有更多区域纳入实签范围，购置压力减低将刺激买家购置欲望，从新批供应情况来看，各个项目亦已“准备就绪”，其中如亚运城等大体量项目已“摩拳擦掌”，准备过千套单位以吸纳春节前置业买家。

　　另一方面，12月将迎来广州年内最后亦是最集中的一波土拍潮，22宗合计223万㎡商住商服用地将陆续出让，总起拍金额高达540亿。其中包括三元里大道地块（起拍楼面价26452元/㎡） 、番禺安美塑料厂地块（19900元/㎡）等高起拍价地块以及荔湾西湾路、黄埔长岭居、南沙金洲NJY-15等区位条件较佳的用地，预计部分地块将出现激烈角逐，并对周边楼市产生一定刺激作用。

　　在广州中原研究发展部看来，12月至来年春节前一手交易气氛将有所改善，近期有置业计划的买家应及时把握机会入市。