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“我是9月买了水口片区的一套房，首套房利率也上浮了25%，二套房就更高了。”市民李小姐是刚需族，自称也为惠州楼市交易贡献了一份薄弱力量。国家统计局惠州调查队近日公布了三季度惠州楼市调研情况称，三季度，市区新建商品住宅成交套数仍维持在月均5000套以上的高位，但受商业贷款利率上浮不断提高等因素影响，加重了购房者观望情绪，销售数据同比增速出现放缓，相比上季度则出现回落，但降幅有所收窄。

国家统计局惠州调查队有关负责人称，数据显示惠州楼市刚需和改善型购房者基数较大，但商贷利率上浮增加了购房成本，使供需关系转向，库存较充足，四季度的房价存在下行压力，如果利率上浮开始松动，刚需购房者将有更好的置业时机。

库存重回400万平方米大关供求关系转向

三季度，惠州市区新建商品住宅成交套数分别是5677、5301和5244套，销量同比增速分别是59.4%、8.2%和8.2%，增速放缓；环比降幅分别是21.3%、6.6%和1.1%，降幅有所收窄。

而从全年的销售来看，上述负责人称，今年以来，市区楼市从一季度供不应求、二季度供需平衡，转入三季度供大于求的局面。

统计数据亦显示，受供求关系逆转影响，商品房库存达到35094套，升至近一年次高点，库存面积407.69万平方米，重回400万平方米大关。上述负责人分析，开发商年底回款压力攀升，预计仍将发力推售，供需失衡局面将保持，库存预计仍将上升。

惠州中原地产也给出相同的监测结果。据其公众号发布消息，当前，惠州楼市供需渐渐转向，四季度的第一个月10月份的供应面积虽高位回落，但较去年仍有14.4%的涨幅，仍处于高位水平，黄金周期间新房来访指数出现阶段性上升，但此后迅速回落，整体呈下行态势；新房市场活跃指数截止至上周已连续7周低于80%，市场活跃度从火热区间回归到平稳区间，显示市场信心下滑。

该机构监测数据显示，11月惠州全市预计有33盘推售新品，但大部分楼盘选择在中下旬入市。业界人士分析，当前楼市货源充足，近期想买房的可以慢慢挑选。

市区仍保持50万平方米/月高成交量

统计数据显示，前三季度，惠州新建商品住宅价格指数波动上涨，但涨幅温和。分段来看，除3月受史上最严调控政策影响，新建商品住宅价格环比下跌0.1%，1-8月环比指数均保持微涨，8月价格指数达到年内最高值100.7，新建住宅市场基本保持升势。

但到了9月，价格指数环比回落至100.4，同比上涨3.5%，到了10月，“金九银十”虽不明显，但价格指数环比微上涨至100.6，同比同上涨3.9%。二手住宅价格指数在10月则回落至100.5，同比则上涨6%，但较上年同期涨幅回落2.2个百分点。

全国范围来看，二三线城市房价环比指数均呈现涨幅回落局面、同比涨幅也比上年同期涨幅出现回落，惠州房价走势与国家统计局监测的66个二三线城市房价总体走势基本一致。

上述负责人称，调研发现，随着开发商年底回款期临近，资金压力之下促销现象出现，9月部分楼盘备案价已开始向下松动，虽然同比涨幅保持升势，但相比去年同期涨幅出现明显回落，从长期来看其上涨趋势也已乏力，加上供求关系逆转，预计四季度同比指数涨幅也将收窄，甚至出现回落。

他同时表示，尽管三季度惠州市场成交出现回落，但房地产市场是长周期波动市场，目前市区仍然保持50万平方米/月的高成交量，而惠州在大湾区中紧邻穗莞深的独特区位优势，长期来看仍具有较充足的发展劲头，目前这种市场局面也许房价会有短期下行，但并非意味着市场“寒冬”，而是市场日趋回归理性。

另一方面，就在上周，金山湖片区2个楼盘备案价突破了之前该区域最高备案价，部分户型备案价突破1.5万/平方米，最高的达到16287元/平方米，显见大热区域价格仍然较为坚挺。

商贷利率平均上浮40%刚需族观望情绪加重

国家统计局惠州调查队调研报告称，“今年三季度已出现降温，四季度惠州市区成交量恐难回高峰。”据分析，商业贷款利率上浮高是主要原因之一。

该调查队算了一笔账，以商业贷款100万、按揭30年为例，如按目前商贷利率平均上浮40%计算，每月需还款6559元，比基准利率多还1252元，月供上涨23.6%，总利息将多出45万。对于资金紧张的刚需购房者来说会造成较大资金压力，从走访购房者情况来看，这也是刚需观望情绪加重的主要原因。

四季度开发商为加快回款，供应预计持续放量，对于以刚需和改善型购房者为主的市区楼市，无疑将加速供需失衡，虽然存在限价政策，但目前惠州限价政策存在10%浮动空间，供需失衡将进一步撬动房价下行空间，预计四季度房价存在下行压力。

此外，部分开发商违规销售对市场带来不利影响；惠州在粤港澳大湾区规划政策出台前的城市定位不确定性；惠州楼市供求关系逆转，在售房源较充足等原因，都会导致购房者放缓置业步伐，加重观望情绪，造成楼市降温，给房价下行打开空间。

报告分析，刚性限价政策和利率上浮这样的软性限贷政策应该不会长期共存，如利率上浮开始松动，刚需购房者将有更好的置业时机。