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审计署的2017年工作报告,让过去几年里诸多涉房金融、公司“炒房”乱象浮出水面。

国家审计署审计长胡泽君指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市;此外,多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置。

据wind数据显示,多家上市公司持有房产,截至2018年一季度,投资房地产的上市公司数量已增至上千家,总共持有投资性房产市值超过9000亿元。投资性房产并不包括自用房地产,以及作为存货可销售的房地产。2017年以来,部分上市公司涉嫌“炒房”,通过出售房地产资产获取利润。

在一些房地产业内人士看来,以公司名义购买、持有房产尤其是住宅,事实上已成为房地产调控的漏洞。去年以来,包括深圳在内,多个城市住宅房产被投资公司整购。

6月9日,深圳万科蛇口公馆在开盘信息公告中表示,项目采取摇号方式选房,以个人购房优先,公司排后,开启了个人优先于公司购买住宅的先例。

多家银行房地产融资违规

涉及金融机构房地产违规问题,审计署有关部门负责人就3家金融机构2016年度资产负债损益审计结果答记者问时表示,审计发现的问题主要包括:违规向土地储备中心、“四证”不全的房地产企业提供新增融资以及房产闲置等。

比如,审计署对中国工商银行(5.680, -0.01, -0.18%)审查发现,2013年至2016年,河北、江苏分行未严格执行监管规定,违规向房地产企业发放并购贷款36.24亿元;2015年至2016年,河北、北京、云南、上海4家分行存在个别土地及房产长期闲置或处置程序不规范等问题。

2014年10月至2016年底,中国农业银行(3.590, 0.01, 0.28%)通过理财资金向房地产企业提供融资、违规向土地储备中心和部分建筑工程施工许可证等“四证”不全的房企等提供融资,涉及金额96.44亿元。

而中国中信集团有限公司从2013年至审计时,所属中信银行(6.220, -0.03, -0.48%)、中信信托未严格执行监管规定,向“四证”不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元,另有部分融资被用于缴纳土地出让金。

2017年以来,虽然监管部门多次强调,严控房地产金融业务风险,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,但此类违规仍不鲜见。公开信息显示,近一两年来,也有多家银行被查出违规发放贷款、进行房地产融资,并在严格的管控下得到处罚。

深圳一家大型地产商投资部人士表示,到目前为止,金融降杠杆一直在持续,银行表外资产流向房地产已经管控得非常严格;销售不畅的房企今年的资金链会比较紧张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于银行融资方面的查处,实际上也是要求房企积极管控各类风险;当前对银行贷款的审计,会对房企未来资金到位等情况形成利空的影响。

他表示,房价这两年上涨很快,若没有违规资金流入楼市,不会有这么大的涨幅;购房者购房的“兴趣”明显加大,无关乎市场周期,有能力和条件的基本都会入市,背后也是因为有违规金融手段的支撑。

公司“炒房”之恶

近来,以公司名义购买、持有房产尤其是住宅的势头兴起。截至2018年一季度,上市公司中持有投资性房地产行业前三分别是:房地产4375.78亿元,其次是商业贸易1508.79亿元,建筑装饰持有金额866.88亿元排在第三。

审计署最新公告显示,多家企业仍有大量房产闲置、存在未能按要求退出房地产业务的问题。

2010年4月,东方电气集团在年度投资计划外使用2084.07万元购买27套商品房及车位,至审计时长期闲置。

记者统计发现,至审计时,东方电气集团、中国中车集团、中国商用飞机有限责任公司等企业均未能按要求退出房地产业务等工作。

房产闲置等待升值套现,成为过去几年来一些上市公司增加利润的做法。2016年-2017年,有*ST新梅、海航创新等多家公司选择出售房产增厚业绩。

直至今日,以公司名义购房、上市公司持有房产乃至住宅,在当前的房地产市场——尤其是深圳这类热点城市已不鲜见。

据深圳中原数据显示,深圳市场大宗交易从2015年成交约122宗、金额306亿,增长到2017年183宗、成交额约514亿。万科深南道、中粮天悦壹号、龙华新盘如红山6979等公寓产品都有过整体或部分打包出售的情况。

今年4月,位于深圳南山区、即将开盘的宝能城,打包出售总面积为6342.3平方米的56套住宅,房屋售价4.21亿元,接盘方为港股公司新体育。所售房屋均价6.64万元/平方米,只相当于宝能城前期二手房均价的7折。

已经很少的住宅新盘被整售,令市场中的住宅供应量更少,深圳新房正式进入了摇号选房时代。而如何让更多真正有需求的人买到住房,成为监管部门和一些房企也在思考的问题。

继招商蛇口双玺摇号销售之后,万科蛇口公馆住宅项目成为深圳第二个公开摇号的项目。

万科蛇口公馆项目近日对外宣称,该项目摇号选房,公开发售优先针对个人,企业购房将在个人选房完毕后进行。

万科此举对打击炒房具有重要意义。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,这主要是因为公司购房突破了限购,也不限制套数,有部分人利用这个漏洞,在短时间内转让赚取差价,给社会带来不良的影响,所以万科就主动把这个漏洞堵截了。

严跃进认为,以企业名义持有房产炒房,有损当前市场交易秩序的公平,所以未来公司购房的现象,主要是指住宅持有的现象,会有较为明显的管控。

如何集政企之力堵住此类楼市调控漏洞,打击炒房行为,成为一个紧迫的问题。

何倩茹表示,如果要堵截公司炒房,第一可以限制以公司名义购房的套数,第二是限制其出售房产的年限,第三是加大公司购房的交易税费,这些方法都是有效的。

同时公司购房也应该对于此类住房的持有目的进行书面说明,在相关财务报告中也应该积极做披露,还要严查是否存在高管通过此类方式绕过限购政策而炒房的做法。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示了担忧:限制公司摇号购房,从大的面上来看能够阻止不公平交易,然而将来是否能完全阻止,还需要连续性的政策出台。