民生 法规

近日，深圳市人大常委会发布《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称“草案”）公开征求意见的公告。草案显示，业主大会成立后经备案，并取得统一社会信用代码证书，可以开设业主共有资金账户。同时，每套住宅业主最多只能租购两个车位。

明晰共有部分产权归属 业主大会也可开设业主共有资金账户

此次草案的一大亮点是明晰共有部分产权归属，建立管理使用规则。

草案第二章“物业管理区域及设施”明确了物业管理区域内道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等属业主共有。同时规定，共有物业的收益归全体业主所有，由业主或业主大会根据物业服务合同约定向物业公司支付物业服务费。

这也意味着，物业公司通过出租业主共有车位和架空层，经营配套设施和电梯广告等谋取不当利益的现象，今后在深圳或将不再可行。

对于共有资金的管理，按照现有规定，业主大会不能开设账户，共有资金统一放置在物业服务企业账户，导致物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户。对此，草案明确，业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

“双过半”不再是 业委会成立必须条件

据悉，截至目前，全市有住宅小区3597个，成立业委会1476个，仅占41%。物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%。

按照现行规定，要成立业委会，就必须召开业主大会选举业委会成员，符合候选人条件的业主，在得到“与会业主所持投票权（主要按房屋建筑面积算）二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数”的同意后（即“双过半”），方能有效当选。这造成了业主大会成立难，业委会成立比例低，物业管理关系中业主方主体缺位。

对此，草案调整了业委会委员选举程序和有效当选的条件，规定采用两轮投票的方式，首轮双过半的候选人直接当选，未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

业主购买、租赁车位不能“任性”

车位紧张，成为很多小区的难题，如何分配车位呢？对此，草案提出了停车位（库）使用、管理规则。

草案规定，对于在物业管理区域内利用道路、绿地等业主共用部位停放汽车的，应当根据业主大会会议的决定缴纳车位使用费，车位使用费属于全体业主共有。

对于物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，明确应当向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定停车位使用费的收取方为维修责任主体。

对于草案实施后通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归建设单位所有的停车位（库），兼顾建设单位和业主之间的利益平衡，建设单位应当在房屋预售或者现售时将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位车库数量予以公示，并在房屋销售合同中明示。

此外，业主购买、租赁车位也不能“任性”。

草案提出，住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时，每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车位、车库；规划用于停放汽车的车位、车库数量多于本物业管理区域房屋套数时，在保证一套一位的前提下，每套业主最多只能购买、受赠、租赁两个车位、车库。物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、转让给本物业管理区域内的业主。