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近日，住房和城乡建设部发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称《通知》），要求各地坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控，大力整顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。

　　住建部表示，2018年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。但是，近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。5月21日，广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士应南方+邀请，专门对住建部最新发布的这份文件进行了解读。他认为，这份文件的核心内容可简单归纳为“一个重申，三个新意”。

　　一个重申是指重申“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”的工作要求不改变。

　　三个新意分别是：一是明确要求各地要编制住房发展规划；二是大幅增加租赁住房和共有产权住房用地比例；三是未来要建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，实施精准调控。这三个新意比较值得关注。

　　▋通知要求

　　坚持调控目标不动摇、力度不放松。各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　●陈洋解读：文件针对市场过热苗头，释放明确信号，以正视听。我国本轮房地产调控已经历一年半时间，期间国家和各地调控政策不断加码，日趋严格，在相当程度上抑制了房价过快上涨趋势，但同时也使得房地产市场供给出现疲软，企业资金压力、居民购房压力均在增加。今年以来，部分城市出台的政策被媒体解读为调控疑似有松动迹象，同时，三四线城市的房价上涨和二线城市的“抢人大战”，也在一定程度上刺激了投机需求。在此背景下，住建部在约谈了多个城市负责领导后，出台了49号文，目的就是向市场释放明确信号，重申“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”的工作要求不改变。

　　▋通知要求

　　加快制定实施住房发展规划。各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房和城乡建设部备案后向社会公布实施。要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡。

　　抓紧调整住房和用地供应结构。各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

　　热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

　　热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，6月底前要向住房和城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。

　　● 陈洋解读：文件强调规划先行，“疏堵结合”。该文件明确在今年年底前，各城市都要编制住房发展规划，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，其中一二线城市要编制完成2018-2022年的住房发展规划，报住建部备案后向社会公布。有关编制住房发展规划的要求在之前的文件中从未如此明确，预计这也将成为未来各地指导住房供应的一项常态化工作。此外，文件还明确要提高住房用地比例，尤其是大幅增加租赁住房和共有产权住房的用地供应，同时各住房租赁试点城市还要尽快上报建设租赁住房的具体实施方案，这些新要求将有利于丰富住房供应体系，增加住房供应类型，满足更多元的居住需求，是有效的疏导策略。

　　▋通知要求

　　切实加强资金管控。要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

　　大力整顿规范房地产市场秩序。各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。

　　加强舆论引导和预期管理。各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。

　　进一步落实地方调控主体责任。各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体责任。住房和城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

　　● 陈洋解读：文件强调对市场秩序的规范。要发挥市场在资源配置中的主体作用，前提是建立规范的市场秩序。对于炒买炒卖等违规行为，中央和各地政府将坚决予以打击整顿，除此之外，市场秩序规范还涉及对杠杆行为的管控和对社会舆论的引导，避免人们的消费预期被不恰当不真实的信息误导。文件强调要落实地方调控的主体责任，因城施策。这意味着一直以来执行的问责机制不会松动。同时，住建部还在抓紧建立新的房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，未来对市场的监管和调控将走向精细化，值得关注。