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罗湖某城中村，密集排列的楼房。南都记者 胡可 摄

继强区放权之后，深圳在城市更新提速方面再发力。昨日，深圳市规划国土委发布关于公开征求《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（征求意见稿）意见的通告。市规土委表示，新政旨在借助市场力量，将公共利益用地与更新项目的实施进行捆绑，实现规划公共利益用地的落实。

公共设施实施率约50%

随着城市的高速发展及管理人口的迅速增加，深圳市对于公共设施的需求日益增长。初步统计，目前规划的公共设施实施率约50%，其余大部分位于现状建成区，难以落实。

依据新政内容，深圳城市更新工作将通过外部移交用地核算的合法土地面积纳入更新项目，可进一步促进大片连片的更新实施，带动大型的公共设施建设，并在一定程度上可破解拟更新的片区合法用地比例不足的问题。

在量化补偿标准方面，新政明确了在城市空间承载能力富余的前提下，以适量补偿为原则，以更新项目实施为基础，给予更新项目实施主体实现外部用地移交所需的基本补偿，并统筹考虑片区交通市政设施的承载能力，保障城市品质。

以“飞地”形式捆绑实施

据深圳市规土委方面介绍，该政策是结合城市发展和市场需求开展的一项创新政策，通过本政策可实现同一行政辖区的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施，充分发挥市场的动力与灵活性，加大了城市更新对于公共利益的实施力度，扩大了空间范围，加大了城市更新的片区统筹力度。

在政府统筹层面，新政将有序推进公共利益项目实施。一方面实现了更新与整备两种方式对于公共利益用地的保障力度，另一方面也强化了政府对于公共利益项目实施的统筹引导作用。本规定出台前已列入城市更新单元计划的更新项目不适用本规定。

目前，该政策尚处于意见征集阶段，有关单位和社会各界人士可在5月31日前反馈相关意见。事实上，就在这份征求意见稿发布之前，本周三（5月15日）就有消息传出，深圳市政府相关单位召开了座谈会，与会的除了深圳房地产协会，还有万科、华润、京基、招商、华侨城等企业。市规土委表示，下一步，将结合有关意见和建议，对政策进一步修改和完善。

延展

有助于解决两大历史遗留问题

这份征求意见稿无疑在为深圳城市更新提速，鼎鸿咨询认为有助于解决了两大历史遗留问题：一是生态控制线内原建设用地清退和生态修复；二是提高城市更新项目合法用地比例，破除项目实施壁垒。所以，此政策令市场主体受益的同时，也促进了公共利益项目的落地，并使基本生态线内合法用地有了新的发展途径，实现了公众、政府、市场主体和相关权利人的多方共赢。

生态线内4 .6平方公里合法用地

“生态线内目前有4.6平方公里的合法用地”，鼎鸿咨询告诉南都记者，在划定生态线之前，这些生态线内的建筑是合法的。

在鼎鸿咨询看来，此次拟推出的政策是有背景原因的。对于政府而言，因为城市发展对公共设施日益增长的迫切需求，公共设施不足、落实情况不容乐观的现实状况。再加上，基本生态控制线外，现状为建成区、规划未实施的配套用地难以获取；基本生态控制线范围内，历史遗留建筑物清退困难。

其次，对于市场开发主体而言，鼎鸿咨询指出，当前城市更新项目普遍存在合法用地比例不足的客观情形，各区对降低合法用地比例的强烈诉求，现有政策无法有效解决土地处置与确权中合法比例不足的困境，致使全市更新潜力范围合法用地比例不足50%.

实际上，2016年3月30日发布的《深圳市人民政府关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》中已经提出，要大力推动建设用地清退和生态修复，合理疏导合法建筑，积极引导线内社区转型发展。

项目实施率32%仍未达预期

城市更新成为深圳提供土地开发建设的重要渠道，巨大的更新市场也吸引了大批开发企业参与其中，据不完全统计，在深圳进入城市更新领域的开发商至少有1 50家。而在城市更新项目，政府可以充分增加如保障房、学校、医院等公共配套，实现计划目标。

为提升城市更新项目实施速度，2015年8月，罗湖率先在全市范围内启动城市更新改革试点，拉开了全市强区放权序幕。随后的一年左右时间里，其他各区纷纷接过强区放权接力棒，增加在城市更新提速上的可行性。同时，为了提速城市更新，过去的2017年也被城市更新界称为政策发布最多的一年。这一年各区陆续出台区一级的城市更新实施文件，以及各区的城市更新“十三五”规划。

强区放权后需要检验实质效果，2017年，全市城市更新的项目实施率提高至32%，尽管如此，这一数据仍未达到业界预期。据官方数据显示，截至201 7年12月底，深圳全市列入城市更新计划项目共计636项，用地面积约50.2平方公里；已批城市更新规划项目402项，规划批准拆迁用地面积31.32平方公里；累计通过签订土地使用权出让合同供应用地面积约16.3平方公里。

有业内人士指出，对于各区而言，规划和用地出让速度必须加快，因为这是有全市任务考核机制的。此外，强区放权后的利益相关部门越来越多，学校、医院等公共配套被强调，同时也增加了项目实施的难度。