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最近深圳公布了今年4月房价走势,环比减少16元/平方米,被不少人调侃“与上个月降了一个肉夹馍相比,这次省了一顿简餐的钱”。数字大戏背后是限购限价条件下,双合同、郊区大量成交拉低均价等导致的数据呈现。相比一手房价数据的乱相,二手成交数据更真实,更有参考意义。近几个月,广州楼价到底有怎样的变化?

广州在售一手楼天河报价最高

统计数据显示,广州十一区所有在售楼盘的报价(非备案价,不包括待售无价格的楼盘,也剔除了别墅、车位、商铺的类别),天河均价8.1万元/平方米,越秀均价7万元/平方米,海珠均价约6.5万元/平方米,白云5.8万元/平方米,荔湾约4.9万元/平方米,番禺3.8万元/平方米,黄埔、南沙、增城都在2万-3万元/平方米之间,花都和从化则在2万元/平方米以下。

剔除2月春节因素,3月、4月的一手房网签情况如表1,与上述统计数据相比,价差惊人。3月、4月网签均价均不到1.8万元/平方米,而在售楼盘报价远超网签价。以天河为例,天河这两个月网签均价分别为41002元/平方米、43396元/平方米,而实际天河在售楼盘均价达8.1万元/平方米。

为何二手成交均价

高于一手网签均价

从网签数据看,3月、4月全市成交均价不到1.8万元/平方米,而从中介机构的成交数据来看,同期全市二手成交价已去到近2.4万元/平方米(见表2),二手房贵过一手。

网签数据低于实际成交,是业界普遍的几种现象导致。一是通过控制预售证、限制网签备案价等限制高价盘入市,市中心盘因拿不到预售证(即使拿到也只有几十套)推货节奏放缓;二是通过外围区大量成交拉低全市房价水平,如,3月、4月成交过千套的均为增城、南沙、黄埔,其中两个月均登顶成交榜首的增城,均价在万元左右;三是“双合同”甚至“三合同”大为流行,即签订商品房预售合同时,多签一份装修合同,也就是说房价被分成了两部分,预售合同显示备案的价格,多出的部分以装修协议形式签订。

表1:广州一手房3月、4月网签情况

区域 3月套数 3月价格 4月套数 4月价格

(元/平方米) (元/平方米)

全市 5131 17783 6466 17517

越秀 14 44857 10 40994

海珠 67 35686 67 35628

荔湾 243 38353 277 39074

天河 372 41002 369 43396

白云 116 39217 241 42972

黄埔 1099 15315 1115 17301

花都 417 12625 629 12542

番禺 132 27013 487 15873

南沙 1081 14573 1238 13456

从化 200 9274 244 8592

增城 1390 10020 1789 9893

(数据来源:广州中原研究发展部)

表2:广州二手房3月、4月成交情况

区域 3月套数 3月均价 4月套数 4月均价

(元/平方米) (元/平方米)

全市 7486 23790 5395 23850

番禺 1478 23634 1029 24078

增城 1348 18851 981 19128

花都 831 12585 662 13668

海珠 735 36852 478 34528

白云 592 26285 440 29489

天河 658 44609 418 43836

从化 474 10515 331 10606

越秀 406 39662 317 40475

荔湾 426 27637 283 30908

南沙 308 17184 235 16353

萝岗 133 26408 124 27601

黄埔 97 25662 97 28709

(数据来源:网易房产数据中心)

专家看市

未来楼价 将形成区域分化

从近几个月广州楼市走势来看,楼价呈现平稳态势,但成交量有所下降,未来将会发生哪些变化。在8日举办的广州市房地产中介行业高峰论坛上,业内众多专家给出了自己的答案。

今年将面临一定挑战

调控短期不会放松是众专家的一致观点。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,对今年的市场不是很乐观。从“五一”成交来看,市场热情并不高。数据显示,作为传统楼市“红五月”的开端,今年“五一”三天假期的成交量却录得了过去五年同时期的最低值,成交套数仅354套,同比去年大跌64.31%。

广东中原地产项目部总经理黄韬也表示,近几个月成交量大幅下降,被寄予厚望的“五一”成交也不理想。目前金融政策限制了不少客户入市,未来区域楼市会有所分化,八成区域的楼价可能会有5%-10%的调整空间,而另外两成区域价格会比较稳定。

房产税不会带来楼市拐点

对于市场普遍关心的房产税问题,广东省房协专家委员龙斌认为,因为房地产税影响亿万老百姓的利益,对产业、经济、投资、心理都有不可忽视的影响作用,牵动面非常广,并有较大争议,所以,预计会以最稳妥的方式出台。因为地区差异太大,房地产税不会一刀切,在不同地区的落地、推行的方式不同,将会因地制宜。

房地产税立法的核心考量之一是楼市平稳健康发展,因此用房地产税打压房价是不存在的。虽然,短期不会推出房地产税,但为了规避房地产税征收可能带给个人的不利影响,建议在3-5年内持有三套以上房产的应该进行资产处理或应对安排。

广州房地产仍有十年以上活跃期

独立地产点评人黎文江表示,粤港澳大湾区将成为世界最大湾区,是中国建设世界级城市群和参与全球竞争的重要载体。各大房企闻风而动,争相扎堆大湾区。大湾区是诸多房企的大本营,其在粤港澳大湾区的土地储备占公司总土地储备的15%—25%。除了传统房地产开发外,从城市旧改到长租公寓、从产业经济到海洋经济,几乎各个领域都有涉及,大湾区为房企多元化提供了机遇和空间。因此,粤港澳房地产依托大湾区将长盛不衰。

广州市社科院高级研究员在会上表示,广州市提出发展的目标愿景是“美丽宜居花城,活力全球城市”,支撑广州“全球城市”定位的分支定位包括“一带一路”重要枢纽城市、粤港澳大湾区核心增长极、国家重要中心城市、省会城市等。广州房地产可能仍有十年以上的活跃期。