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1月南沙有2宗用地出让,本次出让的灵山岛尖2017NJY-12地块为该片区首次公开出让的居住用地。灵山岛尖位于南沙自贸区的“珠江新城”明珠湾区的起步区。根据规划显示,灵山岛尖将打造成现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区,同时依托现有环境资源,为南沙新区围绕明珠湾起步区打造具有岭南水乡特色的高端品质居住区。

最高限价楼面价12703元/平方米

　　出让地块位于南沙自贸区明珠湾起步区的灵山岛尖,紧靠庙南路。地块占地面积12.1万平方米;总计容建筑面积为29.11万平方米;起拍总价为26.4亿元(起拍楼面价为9074元/平方米)。

　　地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式,最高限制地价为36.98亿元(最高限价楼面价12703元/平方米),若达最高限价后,转为竞配建人才公寓,最高配建面积为7.65万平方米。

　　值得一提的是,地块B与地块C的商业服务业设施建筑面积不得低于所在地块总计容建筑面积的30%。

　　此外,从灵山岛尖土拍情况来看,越秀、广交和中金国际贸易实力金融企业的进场和未来多块商服用地的开发,将为灵山岛尖片区的发展大大增加筹码,从而有利于吸纳更多实力企业与高素质人才的进驻,拉动片区住房需求,为地块项目产品提供购房的主力军。

从地块区位情况来看,项目地块对外交通网络相对完善。灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区、金洲商圈相连接。另外,地块紧靠广澳高速与京珠高速,可接驳莞佛高速与南沙港快线,未来自驾车出行十分便捷。

　　需要指出的是,地块项目与地铁18号线横沥站距离适中,未来可以考虑引入小区地铁接驳巴士,以缩短与中心区的通勤时间,吸引中心区的置业者前来购买。

　　未来南沙的“珠江新城”

　　地块周边重点规划密锣紧鼓进行中,南侧则为南沙枢纽区块,致力打造粤港澳生产性服务业发展基地,为粤港澳大湾区的规划落成提供保障。而隔江相对的焦门河中心区配套相对成熟,主要发展商务服务产业,集聚中小企业总部,为开拓国际市场提供支撑。另外,地块西侧的大岗先进制造业基地的打造落成后,预计未来能够引导、聚集人口,盘活整体片区发展。由此可见地块以及周边地区规划利好众多,未来发展空间大。

从灵山岛尖历年土拍情况来看,本次出让的2017NJY-12地块为灵山岛尖首次公开出让的居住地块。而之前广东交通、越秀以及中金国际贸易竞拍的均为商服用地。

广州中原研究发展部认为,本次出让地块作为片区内首宗居住用地,具备时间优势、定价优势、推货供应优势等各方面的优势,未来产品推出后有望抢占片区住宅市场的空白,承接明珠湾片区入驻企业员工的居住需求。

　　周边二手楼价最高2.5万元/平方米

　　目前地块周边住宅项目主要集中在焦门河与金洲片区。其中,优质二手住宅项目价格在2.0-2.5万元/平方米左右。而在售的一手楼盘主要为越秀滨海御城,目前带装修复式单位售价在2.8-3万元/平方米。

广州中原研究发展部认为,灵山岛尖作为官方规划打造的金融商务区,随着未来片区内部配套和基础设施的逐渐完善,知名企业逐步进驻,片区的楼市价值将逐步提升。

　　广州中原研究发展部认为,由于地块位于规划打造灵山岛尖岭南水乡社区,未来可开发以中高端首置、改善换房需求为主的产品。未来能够依托明珠湾规划发展的优势,吸聚更多实力企业的进驻,承接片区企业内的高素质人才的住房需求。

　　此外,部分天河、海珠琶洲工作的企业员工,具有一定的经济实力,但由于中心价格过高以及缺乏选择空间,转求外围区域优质项目,同样是地块未来客户群体之一。

　　根据出让文件显示,灵山岛尖2017NJY-12地块将规划建设不少于3.39万平方米面积的商服项目,项目体量皆低于近期灵山岛尖出让的三宗商服地块,主要为了弥补目前片区配套的空白与满足项目居住的日常需求。

　　目前明珠湾区乃至整个南沙区可售商业项目主要集中在蕉门、金州两大板块。其中在售商铺价格主要集中在3.2-4.5万元/平方米左右,而在售的南沙金茂湾写字楼项目价格在2-2.1万元/平方米。

　　广州中原研究发展部认为,随着明珠湾片区各项政策规划落实,以及实力企业的引进,明珠湾片区商业项目的价值也随之逐渐凸显。

　　此外,作为灵山岛尖首宗出让的居住地块,目前备受各方的关注,均有意抢饮“头啖汤”。但假如土拍出现多家房企“抢食”,进入竞配建、竞自持环节导致实际拿地成本进一步提高,未来项目售价可能高于周边金洲、焦门河片区一手项目,难以形成价格优势。