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经历了“史上最疯追涨而又最严调控”的广州房地产市场，随着调控政策的密集发布，2017年从此前的高歌猛进走向收窄态势，商品住宅成交全线下滑。

二手房价稳步超越一手

2017年，房地产政策坚持“房住不炒”基调，政府严把供求两端调控。戴德梁行日前发布的2017年第四季度研究报告显示，2017年，广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米，比2016年减少18.1%；成交面积录得976.8万平方米，与2016年相比下跌31.0%。最严限购令下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。全年销售均价16489元，较2016年降低0.8%。

分区域来看，2017年虽然外围区域新增供应面积较2016年减少15.8%，但外围区域依然是住宅新增供应的主力，而中心城区新增供应面积同比则下降38.9%；成交方面，受到供需两侧结构性影响，中心城区成交面积进一步回落，外围区域继续成为成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%，与2016年相比下降8.3个百分点。增城区仍是成交大户，全年成交面积占全市成交总面积的28.6%，占比较去年提高4.1个百分点；库存方面，至2017年末，广州全市可售库存744.4万平方米，去化周期10.9个月，较去年同期延长5.2个月，总体维持在健康水平。

受调控影响，一手住宅市场成交萎缩，部分购房需求外溢至存量房市场。2017年1-10月，中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成，主城区步入存量房时代。受成交区域分布的影响，二手房均价稳步超越一手房均价。

土地成交额创新高

在商品住宅市场表现平平的同时，2017年广州土地市场表现活跃。随着土地供应规模加大，土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰，共成交199宗、1,086.8万平方米土地，土地成交面积同比攀升79.6%；成交金额创历史新高，同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

纵观全年的广州土地市场，产业落位政策持续深化，工业用地继续主导土地出让，占整体土地成交面积的62.1%，占比较去年攀升16.3个百分点。住宅用地成交面积同比上涨6.5%，所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域仍是2017年的土地供应及成交主力，外围区域成交面积占全市的91.2%，比去年同期提高1.6个百分点；成交金额占全市的76.2%，较2016年高出21.0个百分点。增城区土拍大热，成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米，占全市的28.7%。

不过，在竞地价、配建、自持及摇号等土拍新规引导下，土地拍卖过程中定向出让、定向引资等出让条件频现，低溢价率甚至底价成交成主要趋势。受此影响，2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%，商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

调控基调将继续维持

戴德梁行研究专家认为，2018年短期调控与长效机制将深入并行，调控基调将继续维持目前水平，差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下，观望情绪在供需两侧持续，预计成交总量和成交均价将继续承压。短期来看，尽管调控从严，然而居民购房观念仍未转换，且租赁住房市场有待完善，购房需求仍然旺盛，供不应求趋势仍将持续。

至于土地市场，2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划，预计未来住宅用地供应或将继续加大。同时，根据国土局规划，2017-2021租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%，且优先安排租赁住房用地，加上广州招商引资力度加大以及产业规划的不断完善，研究专家预测2018年的土地出让条件将更为严苛，引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。