民生 法规

为加快建设松山湖国家自主创新示范区，积极推动先行先试政策出台，促进产业空间资源有序流转，近日，《东莞松山湖产业用地管理暂行办法》（以下简称“办法”）正式出台。办法从用地准入、规划管理、地价机制、用地审批、供地方式、产权管理、后续监督、二次转让等方面对松山湖产业用地管理进行了系统规范和约束。

　　办法明确，松山湖工业用地项目、科研用地项目土地出让地价分别要不低于1000元/平方米和1500元/平方米，并严格限制了配套设施用房占项目总建筑面积比例，科研用地进行产权分割销售也须满足多项约束条款。

　　用地200亩以上项目须报市政府审定

　　根据办法，松山湖将对项目用地准入采取更加严格要求，明确将鼓励发展高端电子信息产业、生物技术产业、机器人与智能装备产业、新能源产业、现代服务业等“4+1”主导产业，以及新材料产业等战略性新兴产业；重点引进具有总部综合职能的总部（区域总部）企业。

　　用地面积200亩以下的项目审批，由园区党政联席会议审定。用地面积200亩以上（含200亩）的项目审批，由园区党政联席会议讨论后报市政府审定。

　　其中，总部（区域总部）企业是指具有决策管理、行政管理、资产管理、资金结算、研发管理、采购管理等总部综合职能的企业；在园区税务登记，实行统一核算，并在园区（合并）汇总缴纳企业所得税；在中国境内投资或授权管理和服务的企业不少于3个。

　　办法明确，工业用地的行政办公、生活服务等配套设施用房，用地面积不得超过项目总用地面积的7%。科研用地的员工宿舍、员工食堂等配套设施用房，建筑面积不超过项目总建筑面积的15%。

科研用地项目差别化地价管理

　　在备受关注的地价机制方面，办法规定，工业用地项目土地出让地价不低于1000元/平方米。土地出让底价以市场评估价初步设定；当市场评估价低于上述地价时，以上述地价设定；当市场评估价高于上述地价时，以市场评估价设定。

　　工业用地采用弹性年期方式供应的，按照《产业用地政策实施工作指引》（东国土资〔2017〕216号）执行，可按出让年期与工业用地出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定土地出让价格。

　　科研用地项目分为可分割销售和不可分割销售两种使用类型，实行差别化地价管理。其中，不可分割销售的科研用地项目，土地出让地价不低于1500元/平方米。土地出让底价以市场评估价初步设定；当市场评估价低于上述地价时，以上述地价设定；当市场评估价高于上述地价时，以市场评估价设定。

　　可分割销售的科研用地项目，土地出让地价不低于1500元/平方米，土地出让底价按同区域商服用地地价的0.82倍进行修正后评估确定。

　　办法还进一步明确，在办法出台前已出让的科研用地申请分割销售的，应按东莞市政府或园区管委会出台的相关规定和已签订投资协议的有关约定补缴土地出让价款及有关费用。

　　对重特大项目，土地出让底价如确需低于上述地价标准的，则按“一事一议”的处理方式，由园区管委会专题上报市政府审定。

　　对外分割销售比例不高于总建筑面积50%

　　随着产权分割试点的铺开，有关产业用地的产权管理，也备受园区内外企业及单位关注。对此，办法指出，工业用地项目的产权管理，按照《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》（东府办〔2016〕2号）、《东莞市科技企业孵化器产权分割管理办法》（东府办〔2015〕85号）等市政府和园区管委会出台的相关规定文件执行。

　　可分割销售的科研用地项目建设的产业用房，分为可对外分割销售和自持两部分。产业用房实施分割转让的，相对应的土地应属全体业主共有，不得销售、转让和抵押。已转让的产业用房，未经审核不得抵押。

　　可对外分割销售的产业用房部分，允许分拆进行不动产登记、销售、转让，其建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的50%。

　　可对外销售的产业用房，其单栋建筑的计容建筑面积不得少于3000平方米。可对外销售的产业用房，可按照基本单元分割，每个基本单元建筑面积不得少于300平方米。

其中基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》规定，有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋。固定界限应参照规划部门核发的规划核准文件（建设工程规划许可证及其附件）。项目竣工验收取得《竣工验收备案证书》后，由市住建部门按照房地产项目的有关规定按项目一次性办理现售手续，由房管部门参照商品房销售办法办理不动产权证。

　　自持的产业用房部分和配套设施用房，可进行不动产首次登记（只记载于不动产权登记簿中，但不颁发《不动产权证》），可自用和出租，但不得销售、转让和抵押。

　　办法还规定，可对外销售的科研用地项目的产业用房的销售、转让对象（含二次或以上转让）必须为具备科研用地准入资格的企事业单位。松山湖管委会负责对受让企业的资格条件进行审核把关，并出具审核意见，作为房管（不动产登记）部门办理转让手续的依据。

　　已办理过分割销售的科研用地上建设的产业用房项目，不得再次申请分割销售。

　　此外，可对外销售的产业用房销售后，自完成转移登记之日起5年内不得二次转让。因关联企业申请上市、发展总部经济或业务调整等需要进行资产整合重组，确需进行转让的，经园区管委会审查核实后，可允许企业将产权转让给其关联企业。