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进入11月，楼市旺季“金九银十”已经过去。在“金九”，东莞开发商采用“以价换量”的让利销售模式，让一些原本观望的本地购房者出手购房。不过，在刚刚过去的“银十”，东莞楼市无论是供应量还是成交量都不及9月。

业内人士认为，在10月成交不太理想的情况下，年底开发商需要跑量冲刺年度销售目标，推盘力度和推盘节奏将加快。

东莞临深片区一楼盘，销售人员正在介绍沙盘。南方日报记者 孙俊杰 摄

1.一手住宅供应和成交量均下降

记者从多家机构获悉，刚刚过去的10月，东莞全市住宅供应有所下降，但总体来看，供应量仍创年内单月第二新高，并创历史同期新高。

值得注意的是，碧桂园、保利、万科及卓越四大品牌开发商持续发力，在上个月的总供应量占比全市达51%，其中保利珑远国际广场供应超千套。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，10月东莞住宅供应98.06万平方米，环比下降14.75%，同比上升66.71%；全市住宅成交63.87万平方米，环比下降5.42%，同比下降4.97%，整体市场成交有所回落。

业内人士认为，10月全市开盘项目大幅缩减，主要受到调控措施影响，开发商推售计划放缓，市场热度下挫；同时，10月整体开盘销售率亦较大幅度下滑，主要由于部分品牌项目首次开盘定价高于预期，客户价格敏感度较高，开盘销售率较低。

从区域角度看，东莞各区域房价呈现分化态势。合富大数据显示，受滨海湾新区的利好消息影响，虎门镇签约套数为541套，签约均价为17100元/平方米，居全市一手住宅签约榜首位。

南城、石碣紧跟其后，成交套数分别为476套、316套。值得关注的是，榜单前十，临深片区仅塘厦挤进榜单，其签约套数为150套，签约均价为21000元/平方米，房价同比下降17%.

由此可见，东莞城区片区、水乡新城片区成交量突出，房价同比上涨。而临深片区的成交量和房价均同比呈下降趋势。

自今年4月限购政策加码以来，房价连续6个月保持稳定。在刚刚过去的10月，东莞新建商品住房签约均价16771元/平方米，每月价格波动幅度不到500元/平方米。

2.10月城区公寓项目成交量突出

从成交产品的类型来看，10月公寓产品成交量占比再次上扬。据东莞中原战略研究中心监测显示，10月住宅各物业中，洋房成交面积占比64%，与上月的73%相比明显下降，而公寓产品占比大幅上升，为35%，在寰宇汇金中心入市大卖下，公寓成交放量明显，别墅成交占比1%.

10月，东莞70—90平方米及90—110平方米洋房产品成交占比有所上升，70—90平方米产品成交占比达13%，90—110平方米产品成交占比49%，90—110平方米产品仍然是市场成交主力。110-145平方米产品成交占比34%，环比上月的44%明显下滑。

10月，万科旗下多个项目齐发，洋房成交金额排行前10项目中，前三位均是万科旗下项目，分别为万科首铸东江之星5.88亿元，万科翡丽山3.9亿元以及万科珠江东岸的3.82亿元。

从去年10月限购政策出台后，东莞别墅供需量开始连续下滑。上月东莞别墅产品新增供应8.3万平方米，放量明显，但成交量大幅下降，仅签约2.2万平方米。

从别墅成交结构来看，小别墅占据市场成交绝对主导，10月250平方米以下别墅成交占比达72%，300平方米以上别墅产品占比仅20%.

公寓产品在寰宇汇金中心及泰禾新天地的项目入市下，供需量价大幅提升。公寓单月新增供应22万平方米，成交面积12万平方米，网签均价为18195元/平方米，均创下历史单月新高。在住宅市场被限购下，投资性需求向公寓市场涌入，公寓产品供需持续放量，尤其是城区优质公寓项目。

上月城区公寓项目成交突出。其中南城寰宇汇金中心网签671套公寓，以6.74亿元的成交金额，排在公寓金额单盘排行首位。另外，东城泰和新天地以网签357套，合计4.2亿元成交金额排在第二位。

3.年底开发商推货节奏将加快

对于后市的情况，多家机构负责人认为，时至年底，开发商进入推货期，需要跑量冲刺年度销售目标，推盘力度和推盘节奏将加快。

碧桂园、万科、保利等品牌开发商都将加大出货力度，不乏全新项目入市，如保利锦城、东城碧桂园、碧桂园风华东方等。

业内人士预测，年底一手住宅供应放量明显，开发商冲刺全年销售目标，11月东莞楼市销售规模将明显增长，11月住宅签约量有望创新高。

目前，楼市调控不放松已经定调，在限价管控之下，东莞房价走稳。

此外，推货频繁，陆续有货量供应的茶山成为市场热点区域。茶山、石碣、樟木头、东城、塘厦是5大供应热点区域，多个区域货量供应充足。

从产品结构来看，90—125平方米三房、125—144平方米四房和70—90平方米三房的供应量最大，小三房和大三房以及四房的需求量大。

未来，东莞楼市品牌开发商销售规模持续增长，品牌集中度持续增强，强者恒强。后续市面供应以知名品牌或本土主流开发商项目为主，各大房企竞争将更加激烈。

“在严格限价政策下，企业对继续上调售价已不抱过分期望，多数企业选择积极入市尽快回笼资金，抢收客户。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

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上月东莞

密集供应商住地

10月东莞土地出让迎来16年以来的高峰，10月土地市场有8宗商住地出让，2016年后，东莞政府供地异常谨慎，今年2月至8月东莞商住地出让均断档。

虽然政府供地迎来放量，但抑制地价高涨的决心仍然未变，继前期使用限价加竞配建或摇号的方式后，10月东莞市跟随外围一线城市步伐，使出了竞自持的新招。

10月，东莞出让的8宗商住地，一宗采取限价+熔断的方式出让，7宗采取限价+竞自持的方式，最终，一宗地块熔断，6宗地块达到最高限价自持15%—80%的比例成交，仅一宗地块低于最高限价成交。

对开发商来说，在目前东莞土地热度不减的情况下，房企拿地门槛高企，尤其中大型地块的出让，其总价之高非一般房企能去竞夺，即使是大型房企也要付出较大代价才能脱颖而出，在此情况下，强强联合开发现象或会增多。

“在自持趋势下，房企如何在相关政策下规避风险，如何快速回笼资金，如何在自持模式下实现营利，是一种新的挑战。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

业内人士认为，东莞并不是一个对于房地产依赖性非常高的城市，政府对于产业的发展尤为重视。近年来，诸如碧桂园、星河、华润通过特色小镇等方式介入开发，同时，政府供应地块时也向TOD开发建设倾斜，也要求房企有一定的资金与开发实力，房企未来发展如何站在政府的角度协调自身利益去实现共赢，是一项新的挑战。