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在世邦魏理仕2012年的调查报告中显示，香港的商业区年租金平均为每平方米2677美元，超过第二位和第三位的伦敦西区和东京银座，是世界“最昂贵”的商业地产区。香港购物中心的开发策略比较高明，大多采取分阶段开发的方式，不求一步到位，而为未来预留发展空间。

城市样本

全球租金排行：香港 伦敦 日本

香港很多购物中心是集写字楼、酒店、购物中心于一体

香港购物中心开发策略大多采取分阶段开发的方式

香港的购物中心相对集中，各大社区型购物中心全城铺开

2013年6月5日，世邦魏理仕最近发布的2013年《零售业全球化进程》报告显示，香港为全球最炙手可热的零售市场，其新品牌入驻量位列全球第一。在世邦魏理仕2012年的调查报告中显示，香港的商业区年租金平均为每平方米2677美元，超过第二位和第三位的伦敦西区和东京银座，是世界“最昂贵”的商业地产区。

弹丸之地的香港如何成为东方之珠，香港的商业地产开发商具有怎样理智的判断和成熟的经验，作为全球商业地产样本的香港如何做到经济效益和社会效益持续发展，中国商业地产城市样本调查，为你介绍最昂贵的商业区香港。

主推综合体将商业资源充分利用

在香港，很少把购物中心简称纯商业物业，香港的商业金三角包括购物中心、酒店、写字楼合三为一，这样做的好处是可以将商业资源互通互用，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，比如海港城、太古广场等。海港城是香港最大面积的购物中心，包括写字楼、商场、3间高级酒店等。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。

有香港地产公司的高管人士认为，香港购物中心的开发策略比较高明，他们大多采取分阶段开发的方式：现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间，购物中心分地块分期开发；同时在经营上，采取分散经营，分散风险，不建设巨型购物中心。面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，巨型购物中心也会由于运营成本很高，而增加运营压力。

商业选址既分散又相对集中

在选址方面，香港的商业地产可以说是既分散又集中。据了解，香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上。香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。

与各大社区型购物中心全城铺开的同时，香港的购物中心又相对集中。在香港可以看到档次最高的购物中心，一般都开在甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全香港最高收入的人群，消费力强。香港的开发商都遵循一个基本的商圈法则：购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80%的生意，“二八原则”促使开发商在选址时更加看重周围客源的消费能力。因此甲级写字楼和银行密集的地方肯定是这些开发商不愿错过的黄金地段。其中最具代表性的有：置地广场、太古广场和IFC MALL。

追随轨道方向充分利用地铁

香港是地铁物业发展得最好的城市之一。香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到购物中心建设的成败。其商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70%左右。

香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。众所周知，地铁只是一种交通工具而已，如果购物中心只将地铁视为一种交通工具，而地铁在地底下快速通过，则地铁对于购物中心的意义并不太大。利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。

主体化服务是未来发展趋势

香港商业地产的发展可以大致分为三个阶段，从1966年海运大厦第一期开业以来至今，香港购物中心的发展经历了启蒙、娱乐化阶段以及现在的主体化服务阶段。早期的海运大厦、马可波罗香港酒店商场等以单一的购物功能为主，购物中心设施比较简单，虽然在环境打造方面已经超越传统商业场所，但商场提供的服务仍然停留在单纯的购物方面。进入上世纪80年代后，香港的商业地产开始迅猛发展，太古城中心、又一城等嫁接在地铁轨道之上的新一代购物中心，不仅满足了消费者购物的需求，也增加了消费者在娱乐方面的需求。

目前香港最主要的商业模式是主体化服务模式，以IFC Mall、朗豪坊、青衣城等作为代表的大型综合体，以人为本，重视人的需求，创造独一无二的主题符号，具有更强的个性特征和区别优势。香港商业地产发展至今，经营的品牌、商场的定位等都不可避免出现重叠现象，如何在这种情况下突出特色，服务就成为当下各商业综合体比拼的内容。主体化服务成为香港商业地产未来发展的大趋势。