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东莞楼市回暖了？上周东莞楼市成交量突破1600套，达到今年以来周成交量第二高位。不过，记者发现，成交量上升主要是由个别定价较低楼盘集中签约影响，大部分楼盘周成交量不超过50套。

　　业内人士表示，从近期开盘成交情况来看，定价合理、由品牌房企开发，加上大量推出新货的楼盘成交效果较好，可见目前市场情况下，定价合理是推动楼盘成交的“法宝”。

　　个盘集中签约拉动成交量

　　合富研究院（东莞）统计数据显示，上周东莞新建商品住宅签约1620套，创下今年以来年内周成交量的第二高位，成交明显回暖。

　　优房超·瑞城搜介绍，上周成交量上升，主要原因是受到前期入市项目集中网签影响，据了解，碧桂园信鸿嘉誉上周集中签约564套洋房和22套别墅，碧桂园森林里集中签约421套洋房和2套别墅，集中签约拉动了全市住宅成交量的上升。值得注意的是，除这两个项目外，其余项目上周住宅成交套数均在55套以下。可见对于大部分楼盘来说，成交情况并没有真正的回暖升温，不少楼盘成交仍然处于冰冻状态。

　　不过，随着“金九银十”的临近，回笼资金压力加大的房企也开始加大推货力度。合富研究院（东莞）统计数据显示，上周东莞新建商品住宅供应约1063套，连续两周稳定在1000~1100套，较上个月呈现增长趋势。

　　8月成交回暖升温

　　合富大数据统计显示，截至8月20日，8月份东莞住宅累计签约2706套，可以预见8月全月成交量将创4月限购升级以来最高成交量。

　　据东莞统计局统计数据显示，自4月份东莞限购升级以来，5月、6月、7月三个月的住宅成交套数均在两三千套左右，处于年内的低位水平。而进入8月份，东莞城区多个楼盘以低于市场预期价格入市，开盘销售率大升，从而推动8月份东莞住宅成交量的上涨，部分定价合理楼盘成交火热。从8月的成交情况来看，8月住宅成交量有望突破4000套，成交回暖升温。

　　优房超·瑞城搜认为，供应放量、定价趋理性、本地需求持续释放，推动8月东莞市场回暖升温，成交量环比或出现较大幅度上涨，从供应分布来看，成交主力或出现在水乡片区、城区片区、松山湖片区等。

　　均价稳定在1.6万元/平方米左右

　　在价格方面，合富大数据统计，上周东莞住宅均价16026元/平方米，环比基本持平，东莞住宅成交均价已经连续4周稳定在1.6万元/平方米上下。

　　数据显示，上周长安和松山湖为两个房价过3万元/平方米的区域，其他超过2万元/平方米的区域分别为塘厦、黄江、凤岗和莞城。不过，长安和松山湖房价高主要是受到个盘高价签约影响。

　　值得注意的是，东莞楼市区域分化严重，上周麻涌和大岭山成交量以绝对优势位居全市前两名，两镇签约总量达1072套，市场占有率达66%。

　　记者了解到，麻涌的成交均价约为1.3万元/平方米左右，大岭山签约均价约为1.79万元/平方米，从成交情况来看，房价低的区域成交效果好，房价高的区域成交效果较差。

　　后市：开发商定价更加理性

　　在东莞楼市出现越来越多的“以价换量”的情况下，东莞继续收紧限购政策，维持房价稳定。

　　8月11日，东莞限价政策收紧，本次政策的主要内容为楼盘首次备案价不得高于同镇街同类型新建商品住房销售均价的20%（含）调整为15%（含）；对于同一商品住房项目，之后项目其他楼栋首次申报均价应不高于基准价的5%（含）；备案价格调整时间由原来的90天改为180天，幅度以项目同类型楼栋首批首次备案价格为基准价，项目楼栋首次申报均价应不高于基准价的5%（含）。东莞中原策略研究中心认为，该项政策的下达，有望持续维稳房价，抑制房企不合理的定价制度，新政的“保驾护航”，为刚需与自住客户的购房信心打下了坚实的基础。

　　有业内人士表示，第三季度才是“以价换量”正式开始，预计接下来房企定价更趋理性，以低于市场预期的价格推动成交，在合理价格的刺激下，购房需求将得到释放。

　　五个开盘项目销售率超九成

　　合富研究院（东莞）相关人士认为，目前的楼市是理性定价、新品刺激、品牌房企推货，促成了成交回暖升温。

　　据东莞中原策略研究中心不完全统计，近几周开盘项目略低于市场预期，开盘去化率喜人，平均去化率高达90%以上。近期碧桂园信鸿嘉誉、碧桂园森林里、中泰峰境、阳光城MODO、浙商大厦五个项目集中开盘，销售率高达90%以上。东莞中原策略研究中心认为，一方面受市场低迷影响及开发商资金回笼压力，开发商去库存压力较大；另一方面，在下半年业绩目标的压力之下，开发商不得不通过以价换量加快出货速度。