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中原地产集团主席兼总裁施永青，在过去3个月内两次来到珠三角出席集团活动，两次的活动主题都围绕“粤港澳大湾区”，一次在中山，一次在佛山。这两次的活动中，这位高大的老人都表达了他对大湾区发展潜力的期待，这不仅是作为一个企业集团负责人的市场判断而言，也代表了香港企业家的一种声音。

藉着一次大湾区地产活动的机遇，南方都市报独家专访了施永青，他认为，在大湾区的背景下，佛山可以通过培养优质的营商环境来提高城市竞争力，并不需要过早“腾笼换鸟”，急于引入大量服务业。

发展潜力：

用良好营商环境提高竞争力

南都：其实您在最近的几次演讲中都表示，中国三大城市群当中，粤港澳湾区的发展潜力最大，中原地产算是第一批进入内地的香港地产企业，对于内地过去30多年的发展路径和趋势都比较熟悉，在您看来，粤港澳大湾区的优势和吸引点在哪里？政策对香港会带来什么影响？

施永青：在粤港澳这个地区，有资本主义市场经济，也有社会主义特色的市场经济，两种制度存在一定的差异，有差异就会有碰撞，有碰撞就会引起火花和变化。这是我觉得粤港澳大湾区和其他经济发达地区不同的地方。

过去几十年的改革开放，香港在内地的发展中扮演过重要的角色，这有时机上的客观原因，改革开放之前，内地经济相对落后，外汇很少，工业发展水平也不高。当时香港提供资金、技术、管理和市场，使珠三角经济发展在中国首先起步，发挥了很大的作用。

现在内地的经济发展飞快，香港肯定也要根据市场的需求、环境的变化调整自己的发展策略。

那么现在香港应该做什么？香港的目前优势就是有很多内地还做不到的事情，这是香港有价值的地方，比如金融，香港是世界三大金融中心，内地要实施人民币国际化，很多地方都需要利用香港。还有一些房地产的运作和股市的运作上，很多都是学习香港的。

我举一个例子，现在内地去香港投资的人还是很多，为此香港政府出了一些“辣招”，就是控制市场的炒卖，在我们香港人看来，这个不是“小辣”，是“大辣”，那就是买房子的话，要收30%的印花税，但还是很多人去买。最近香港成交了一套豪宅，接近2亿港币，单是印花税就要交50 0 0多万，而且这个钱是给政府的，不是给开发商的，香港如果没有吸引力，为什么有人愿意给5000多万？价值在哪里？我想了想，也问过买房子的人。香港有什么好？

大家就觉得，香港对于投资者产权保障比较好，香港法律制度对于产权、物权保障充足，还有就是市场透明度高流通率高，套现能力比较高。除了产权保障，做生意的时候，香港政府廉洁、效率高，有合约精神，做生意可以预期未来发展，出了问题可以公平公正地判决。

所以，良好的营商环境，是对市场有很大吸引力的。

产业优势：

“不要过早 腾笼换鸟 ”

南都：香港确实有很多资源值得珠三角城市去充分利用，其实就佛山而言，不久前佛山市委书记鲁毅、市长朱伟就率佛山市党政代表团到香港礼宾府拜会香港特别行政区时任行政长官梁振英。双方围绕“ 香港+佛山 ，携手打造粤港澳大湾区”进行了讨论，也提出了不少具体的项目合作意向。其实在您看来，佛山在对接香港的合作中，有什么可以继续完善的？

施永青：我觉得，未来佛山政府首先要给人民高素质的生活水平。好像我刚才坐车从广州来佛山，我就发现开车的人，对于遵守交通规则的要求不高，像是切线的时候不打灯，改道的时候，箭头还是指向反的方向，要是我来佛山我就不敢开车了。

我说的这些好像都是小事，但是我认为将来粤港澳地区，佛山要脱颖而出，这方面要下功夫，不然吸引不到人才。

像美国这样作为全球科技中心，有各国的不同人才，但在佛山要培养自己的人才，在我看来不是这么容易，而且佛山的大学也不是太多。所以佛山在这些基础上，政府应该把管理做好，把软件做好，这个城市要有好的生活素质和营商环境，好的资金、好的人才才可以过来。

佛山的将来是充满变数的，但如果单靠中央定计划的时候照顾佛山，我自己认为，暂时来说政策对于佛山不会有太多照顾。不会突然就说“我们让佛山做金融中心，让佛山做第三产业服务业。”不会这样的，在整体考虑时，佛山的优势相比其他一线城市，不算高，要特别突出的话，只能靠自己。

但现在给地方政府的自主权提升了，佛山是有机会超越别人的，毕竟这个世界上是不断演变的，曾经成功的城市会慢慢退化，做得好的城市会慢慢冒头。就像香港以前还不如澳门出名，也没有广州做得好，但也是慢慢上来的。

佛山在广东排第三，以第二产业为主，工业的基础不错，所以我觉得佛山不要太快去“腾笼换鸟”，一下子把原来还有竞争能力和产出的行业清空，因为你对于新技术的知识含量积累还不够，把它排除的话，能马上就吸引新的人才和技术进来吗？我觉得这要小心，有城市为此付出的代价还是很大的。

现在很多地方都说要发展服务业，但服务业不是凭空而来的，而是要借助原来的产业工业，香港现在服务业如此发达，但香港在上世纪六七十年代就是以制造业为主，那时没有服务业的，但都是在生产的时候，就需要服务业和慢慢地学习，是在这个基础上发展起来的。不是把原有的厂换一批新的出来，政府应该稳扎稳打将本地原有的产业当做基础，去提高原有产业的知识含量和科技含量，再通过这些产业去接触第三产业和学会第三产业。

将来粤港澳大湾区，内部还是有竞争的，佛山要争取做更好的城市，不是没有机会，最重要的是生活素质、营商环境，通过政府的有效管理，能够把城市竞争力提升起来。

优势互补：

人才、金融交流能否拆墙松绑？

南都：佛山市领导多次和香港的交流中都表示，大量的制造业发展，其实非常需要香港的服务业提供支撑，如会展业、法律、金融等等，那反过来，佛山这种制造业城市，可以为香港提供什么呢？不久前，香港特别行政区前财政司司长梁锦松就在接受采访中表示，香港年轻人的眼界太小，您是怎么看的呢？

施永青：我有一个同事之前都说想来内地发展，我就告诉他，现在已经没什么位置可以给你了，因为在过去，香港人来内地工作，待遇都要比内地同事高，收入、福利都要好一点，因为他的家人在香港的生活水平、楼价都比较高，但现在不同了，香港人不要有很高的优越感，要放下身段，要和内地的人才一样公平竞争。最后我这个同事还是来了，从最低开始做起，接受内地的相同待遇，现在也干得不错。

一体化首先要“一”，大家一样才行，体制要接近，要求要统一，不可以有太多差异，融合才会高。

我认为，粤港澳大湾区首先要解决的，就是物流、人流、资金流的开放，人才的限制和区别尽量减少，让流通更加容易。香港的金融服务好，那就多用些金融专业的人才，这是很简单的吧，但是现在对于这些外地的人才政策还是有很多管制，我觉得现在需要做的是“拆墙松绑”。

所以我的意思是，不一定要香港人上来，就像刚才说的，香港的金融业、财富管理、专业服务，暂时都还有优势，要让珠三角多用香港的这些服务。现在应该做的，是如何放开人才、资金的管制，利用好香港的这些优势。

畅谈地产

关于“去库存”房子没人用，没法产生经济效益

施永青认为，今年上半年是中国房地产调控政策最多的半年，50多个城市先后出台政策。“我们有没有思考过，为什么会出这么多政策？”

总结来说，房地产的泡沫就三种：过度建设，也就是过度发展、建得太多；过度借贷；以及价格升得过度。其中，影响最大就是“过度建设”，房子建设得超过区域人口增长需要和经济需要，建出来的房子没人用，那就会没法产生经济效益。把资金“困住”将导致资金越来越少，带来通货收缩，出现这样的情况并不是简单的“去库存”就可以解决，因为问题的根本在于有没有人使用。

关于房地产与经济环境经济越好，越不会放松房地产

施永青分析，2015年和2016年房地产发展形势很好，因为当时的经济有下行的压力，中央降息降准，让大家有资金解决房地产的问题。今年，经济增长比原来估的底线要高，经济越好的时候，越不会放松房地产的情况。

无可否认，改革开放之后，房地产扮演过非常重要的角色和动力，但是这个角色和功能，未来会减少。

一个国家不可能靠房地产成为一个强国，中国要在整个国际环境上扮演更多角色。资源和资金不会都流入房地产，而是流入其他高科技、实体经济里面去，中国要在世界崛起不能依靠让房地产成为中国经济的火车头。